雅戈尔20亿重回地产圈 曾陷地王泥潭投资逻辑何在？

　　雅戈尔(600177) 20亿重回地产圈 曾陷“地王”泥潭投资逻辑何在？

　　杨玲玲

　　近日，服装业翘楚雅戈尔集团股份有限公司(600177.SH；以下简称“雅戈尔”)在逐渐淡出地产圈后，宣布成立地产公司加码上海、苏州地产业务。

　　根据雅戈尔发布的公告，其拟与全资子公司雅戈尔置业控股有限公司(以下简称“置业控股”)各出资10亿元，分别认缴注册资本的50%，共同设立上海雅戈尔置业开发有限公司。雅戈尔表示，设立上海雅戈尔置业开发有限公司，旨在整合优化原苏州、上海地区资源，通过收购兼并等方式搜寻优质项目和地块，培育新的利润增长点。

　　《中国经营报》记者注意到，上海雅戈尔置业投资开发有限公司目前尚未开展任何项目活动。针对雅戈尔在地产板块的业务布局和企业战略规划，记者致电致函雅戈尔品牌推广部相关负责人，对方表示采访函件已转交董秘。

　　随后，记者致电董秘刘新宇沟通采访事宜，其回复称：“近期多家上市公司因未公开披露信息却单独回应媒体提问而遭受处罚或问询，作为上市公司，雅戈尔的想法已在公告中有明确阐述，其他未公开部分，也不方便进行回应。”

　　年初雅戈尔董秘办方面在接受本报记者采访时表示，公司地产业务前几年遇到了瓶颈，因此公司只能因地制宜、审时度势，只拿合适且有利润的地。之前储备的土地也会陆续开发。

　　昔日“地王制造机”豪赌受挫

　　根据雅戈尔近日发布的对外投资公告，公司拟与全资子公司雅戈尔置业控股各出资10亿元，分别认缴注册资本的50%，共同设立上海雅戈尔置业开发有限公司。记者查询国家信用信息公示系统看到，上海雅戈尔置业开发有限公司成立于2017年7月28日，注册资本20亿元，股东由雅戈尔置业控股有限公司和雅戈尔集团股份有限公司构成。

　　同时，雅戈尔近日披露的公告中提到，上海雅戈尔置业开发有限公司的设立旨在确保公司区域性房地产业务稳健发展的前提下，抓住全国房地产行业发展机遇，利用上海区位、信息、人才等优势，整合优化原苏州、上海地区资源，通过收购兼并等方式搜寻优质项目和地块，做大做强公司房地产业务，培育新的利润增长点。

　　事实上，雅戈尔早年间在制造业快速发展后，辗转进入房地产领域，作为1992年就涉足房地产市场的老兵，雅戈尔从事地产开发已有22年。自开展地产业务以来，雅戈尔一直以高价拿地、屡屡斩获“地王”的面目出现在公众面前。豪赌地产之下，雅戈尔也频频被高价地王所累。

　　不过，前几年的不计成本拿地，让雅戈尔一度成为当时的“高价地制造机”，也为日后的地产业务收缩埋下伏笔。

　　2004年，雅戈尔斥资14.13亿元，夺苏州工业园区湖东板块“地王”；2008年，雅戈尔以总价9.797亿元拿下了宁波北郊路一地块，楼面地价13100元/平方米，刷新彼时宁波土地挂牌出让单价；2010年，雅戈尔以近2.6万元/平方米的楼面价竞得上海长风8号东地块，成为长风板块新“地王”；同年，雅戈尔分别以17751元/平方米和18114元/平方米的楼面价拿下杭州申花板块两宗土地，刷新申花板块“地王”纪录。

　　2013年雅戈尔通过4.84亿元全额计提让股民买单的方式退掉了此前拍得的杭州申花地块，并于当年开始重新拿地。此后经年，雅戈尔不得不通过收缩地产业务战线来减轻盈利压力，并以退地、合作等方式，慢慢淡出地产圈。

　　根据雅戈尔发布的2016年年报，截至2016年底，雅戈尔土地储备共4个，土地面积40.94万平方米，拟开发建筑面积66.19万平方米。期内，雅戈尔仅在苏州新增1宗土地，其以11.6亿元竞得苏地2016-WG-34地块，土地面积3.15万平方米，拟开发建筑面积10.11万平方米。

　　过去一年，其地产业务主要是收缩战略半径，清盘合作项目，截至2016年底，其项目仅剩位于上海普陀区的长风8号项目结存住宅2套、会所1套、车位241个；位于宁波的合作项目也已经进入尾声，除水岸枫情二期剩余少量尾房、九唐华府三四期进行前期工作外，其余基本实现住宅清盘。

　　一位市场分析人士向记者表示，这次设立上海公司，体现出雅戈尔重回上海市场的决心，但其战略扩张将面临较大压力。“在地价昂贵、开发成本日益上涨的今日，房地产开发早已过了‘躺着赚钱’的时代，市场趋于理性，不少中小型地产公司由于拿地难、盈利空间受挤压，正逐渐退出房地产市场。”

　　浙系房企加速转型谋突

　　市场进入“白银时代”后，房企开始把战略重心转向一线城市，其中，上海作为房企进入一线梯队或阵营的业绩重镇，已有多家品牌房企将总部搬迁于此。

　　“对于雅戈尔而言，上海是战略要地，但其在上海的土储不多，想继续留在上海需要集中资源，加大项目落地进程。”一位熟悉长三角市场的行业观察人士指出。

　　稳健、追求品质，是外界对浙系房企的称赞。然而在近几年，房地产业竞争日趋白热化的同时，稳健的浙系房企却屡次错失良机，甚至有人感叹“房地产舞台越来越大，浙家军的舞者却越来越少”。

　　根据今年3月份中国指数研究院发布的“2017中国房地产百强企业”名单，有9家浙系房企跻身百强行列，与去年相比减少1家，去年榜单中的奥克斯置业、中大地产、金昌集团已不在百强之列。

　　“浙系房企进入房地产市场的投机性较强，其中大多数企业是做实业开始，楼市进入黄金时代后，也想加入分一杯羹，但专业度稍显欠缺，拿地上也不是太积极，容易错失快速增长期。”上海中原地产市场分析师卢文曦称。

　　短短几年间，雅戈尔退出杭州“地王”、华立地产淡出房产市场进军医药市场，多家浙系房企被曝出退出房地产业。

　　“2009年至2015年间，浙系房企出现了几年困难时期，彼时房地产市场成本高、利润薄、企业抗风险能力差，浙江大本营遭受重创，也制约了企业的发展。”克而瑞华东区总经理刘晨光提到，在错过前几年的红利期后，稳健的浙系房企也很难在上升周期到来时迅速捕捉信息，不少企业已开始谋求转型。

　　去年，银亿股份(000981) 提出“房地产业与高端制造业”双轮驱动的发展格局。同时，在业绩低迷的情况下，宋都股份(600077) 正尝试进入大健康产业。

　　卢文曦认为，房地产进入微利时代后，中小房企的融资能力和土地储备越来越重要，是关系到中小房企是否能够生存和成长的关键因素。“浙江房企大多‘体型’不大，在融资方面优势不是很明显。另外，在拿地上似乎也没有闽系那么凶悍，发展步伐相对保守。” ：