边买地边出售 金融街的京津冀路线图

　　金融街近期“快入疾出”，颇显提振业绩的决心。

　　自6月中旬以来的一个多月时间里，金融街控股股份有限公司(以下简称“金融街”)先后揽入位于北京市丰台区、廊坊市龙河高新区和成都市锦江区的三宗地块，同时对子公司金融街津门(天津)置业有限公司(以下简称“津门置业”)作出“断舍离”，拟出让津门置业100%股权。其中，揽入北京市丰台区地块，是其时隔近两年后第一次重返北京“大本营”夺得土地。

　　而在此之前的一个月，金融街刚与石家庄市政府签约打造“金融街中央商务区”项目。据当地媒体报道，该项目总投资金额约150亿元，建筑面积将达到82万平方米，预计3年内完成主体形象建设。

　　金融街为何在短期内“快入疾出”，又为何在沉寂近两年时间后突然在京、冀大挥手笔？有分析认为，一方面金融街近两年的投资重点不断南移，重返北京拿地是为了降低北京市场库存不足的风险。另一方面，从其近年的业绩表现看，布局二三线城市效果并不理想，因此可能为了提振业绩，重新谋划布局。

　　一个月揽入三宗土地

　　6月14日下午，在北京市土地交易市场，随着金融街广安(北京)置业有限公司代表作出最后一轮报价，其以28.6亿元将北京市丰台区周庄子村旧村改造(一期)旧改地块收入囊中。同时也宣告时隔近两年，金融街终于重返北京“大本营”夺得了土地。

　　该地块介于三环、四环中间，周围有地铁9号线和10号线及多个公交车站点，出行便利。这次土拍吸引了金融街、“旭辉+国瑞”联合体、“首开+保利+龙湖+胜翔+周庄子+中海+平安”联合体、金地、万科等5家房企或联合体前来参加，起拍价格为23.6亿元。经过26轮报价，该地块最终被金融街以28.6亿元、溢价率24.35%收入囊中。

　　据了解，在该地块86965平方米的建筑控制面积中，有21600平方米为公建，此外需要提供相应的地下面积、设备用房无偿移交。而该地块同时要求，商品住房销售均价不超过66555元/平方米，且最高销售单价不得超过69883元/平方米。

　　有分析认为，该地块住宅面积不到5万平方米，可售面积少，出让条件苛刻，如果运作不当，盈利前景并不明朗。

　　对此，金融街广安(北京)置业有限公司投资部负责人向《中国经营报》记者表示，看中周庄子地块主要是因为该地段类似土地资源稀缺，且该处距离西城区较近，接近公司资源。该负责人同时表示，虽然为旧村改造项目，但目前该地块已经完成一级开发，正在进行二级开发，因此开发周期不会很长。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，金融街这两年的投资重点不断南移，包括长三角和珠三角等核心城市，相对来说北京市场的投资力度较小。对于金融街来说，重返北京拿地说明其在降低北京市场库存不足的风险。而周庄子地块是北京“城乡一体化”的重点项目，金融街参与其中，容易树立品牌价值，也有助于后续对旧城改造项目进行追加投资。

　　严跃进同时表示，该地块配套设施还建比例高，会形成一些潜在的成本，而且在拿地时对预售均价也有限制，这确实会造成盈利空间收窄。

　　除了周庄子地块，在此后不到一个月时间里，金融街还通过招拍挂以7.44亿元获得廊坊市龙河高新区一块土地，通过收购股权形式以总价6.7亿元收购成都中逸实业有限公司90%股权，获得成都市锦江区一块土地。

　　津门置业“断舍离”

　　除了集中拿地，金融街还作出了一项“断尾”决定。

　　7月初，金融街在北京产权交易所网站上披露其子公司金融街津门(天津)置业有限公司(以下简称“津门置业”)100%股权的转让交易信息。该交易转让底价为7.6亿元，核心标的为天津地标性建筑之一津门主建筑天津瑞吉金融街酒店(以下简称“瑞吉酒店”)，此外还包括瑞吉酒店地下商业用房及车位、位于天津市河北区远洋广场的办公用房等。

　　公开信息显示，金融街于2005年摘得瑞吉酒店所在地块，总面积约5.5万平方米，拿地成本7.34亿元，地面均价1350元/平方米，楼面均价1790元/平方米。瑞吉酒店位于天津市金融、商贸、教育和医疗卫生中心和平区，2011年10月开业，由喜来登海外集团托管。

　　但开业至今，瑞吉酒店连续多年遭遇亏损。记者查阅金融街历年年报获悉，瑞吉酒店在2011年“尚处于培育期”，而在此后的2012年和2013年利润均为负，金融街将其解释为“处于培育期”。不过蹊跷的是，金融街从2014年开始不再披露该酒店的盈利状况，直到近期出售该项目才再次披露财务信息。

　　交易信息显示，津门置业2016年实现营业收入8074.28万元，营业利润亏损4326.22万元，净利润亏损4337.91万元，负债总计3.72亿元。2017年第一季度，津门置业实现营业收入1671.11万元，营业利润和净利润均亏损715.29万元，负债总计3.7亿元。

　　值得注意的是，金融街在2016年年度报告中表示，公司将继续增持重点城市核心区域的优质物业，减持收益偏低资产，优化自持物业结构。12年前以7.34亿元拿地，12年后以底价7.6亿元出售，金融街欲“断尾”甩开包袱，这场“断舍离”究竟值不值得，还有待观察。不过截至目前，尚未有合适的受让方报名参与竞价。

　　加码京津冀区域布局？

　　除了罕见出手北京土地市场拿地，在今年5月18日召开的“2017中国·廊坊国际经济贸易洽谈会”上，金融街还与石家庄政府签约打造“金融街中央商务区”项目。据石家庄当地媒体报道，该项目建筑面积将达到82万平方米，总投资金额约150亿元，一期投资约75亿元，将集现代金融业、高端服务业、高端住宅为一体，预计3年内完成主体形象建设。

　　不过，目前金融街方面尚未披露相关信息。记者致电金融街方面，相关负责人表示，“公司确实有与石家庄合作的意向，但目前尚未实际获得土地，还没有达到公告的条件，一切以公司公告为准。”

　　即使在金融街重仓布局的北京，其在2014年和2015年分别获得未来科学城两个地块后就再也没有动静。在北京土地市场沉寂近两年时间后，金融街为何突然在京、冀大挥手笔？事实上，从其近年投资策略的演变过程或能窥见一斑。

　　金融街在2014年年报中表示，公司立足一线城市，重点关注区域中心城市，分别在北京、上海、广州、天津、重庆等地获取12个项目，实现权益投资额160亿元；积极把握京津冀一体化发展机遇，与天津武清区签署合作协议，正式启动京津合作示范园工作。

　　在京津冀协同发展上升为国家战略的元年，金融街新进入上海和广州，投资重心开始南移。2015年，金融街采取“聚焦一线城市，把握京津冀一体化机遇，关注人口吸纳力强、市场供求关系健康的区域中心城市”的项目投资策略，成功获取北京未来科技城、北京丰台科技园、上海闸北火车站、广州海珠轻工机械厂等4个项目，其投资思路与2014年基本一致。

　　但到了2016年，在全国高溢价成交、房企们争相参与竞拍的土地市场上，金融街并没有大举拿地，而是采取“积极关注、重点参与、理性定价”的投资策略，年内仅在重庆、广州获取 2 个项目，相较于前两年出现了明显的战略收缩。

　　目前金融街在全国重点布局6个城市——北京、天津、重庆、惠州、上海和广州，但近年年报显示，除了北京等一线城市业绩稳定外，金融街布局二三线城市的效果并不理想。因此有分析认为，金融街重归北京拿地、签约石家庄打造“金融街中央商务区”是为了提振业绩，顺势加码京津冀区域布局。

　　事实上，从金融街2017年一季度年报中也可以看出端倪。金融街表示，公司积极把握京津冀一体化重大战略机遇，在部分城市通过多次互访与洽谈，形成了初步合作意向，迈出了京津冀一体化项目拓展的重要一步。

　　至于金融街为何一边把握京津冀一体化重大战略机遇，一边转让天津重点项目，个中滋味不言而喻，北京金融街模式复制不易，金融街要全面提振业绩，还有很长的路要走。

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