中庚集团高溢价接盘东方银星谋扩张

　　近日，一直以福州为“大本营”的福建中庚实业集团有限公司(以下简称“中庚集团”)，在成立20年之际宣布，其总部正式迁入上海。而这家一向低调的闵系房企，三个多月前因终结了A股河南东方银星投资股份有限公司(以下简称“东方银星”600753.SH)原股东旷日持久的股权大战而引起业界关注。

　　今年3月，中庚集团以21.5亿元、51%的高溢价收购东方银星大股东29.98%的股份，后又在二级市场两次增持，目前中庚集团持有东方银星的股份达到32%，此举一度被市场解读为是中庚集团借壳上市的重要布局。

　　不过，从监管角度看，随着房地产调控政策收紧，去年下半年以来地产类重大资产重组受阻，中庚集团能否成功重组东方银星仍存不确定性。

　　针对公司将如何运用好东方银星这个“壳”，以及上海项目进展等问题，中庚集团方面在7月20日回应《中国经营报》记者时表示，集团在收购东方银星时有详细公告《收购报告书》，相关问题以公告为准。集团上海总部所在地上海中庚·城开中心将于2018年春季全面开业，其中用以办公服务的环球创意中心项目已于今年年初先行交付，预租完成率达60%，商业酒店文旅板块目前还在招商中。

　　买“壳”意在规模扩张？

　　3月3日，东方银星发布公告，中庚集团与公司第一大股东晋中东鑫建材贸易有限公司(以下简称“东鑫建材”)签订了《股份转让协议》，以每股56.03元，合计21.5亿元的价格受让东鑫建材持有的东方银星3837.44万股，占公司总股本的29.98%。相较于2月17日东方银星停牌前的收盘价36.98元/股，此次收购溢价率约为51.51%。交易完成后，中庚集团将直接持有东方银星29.98%股权。

　　3月8日晚间，东方银星披露《详式权益变动报告书》，报告书中表示，中庚集团将在未来6个月内进一步增持东方银星股份，直至不超过32%。后经过了两次增持，截至5月31日，中庚集团已完成对东方银星的增持计划，坐上第一大股东的位子。而中庚集团董事长梁衍锋也进入东方银星董事会并当选董事长，在完成法人变更后，成为东方银星法定代表人。

　　据了解，东方银星总部此前在河南省商丘市，主营业务为生产销售建材及装饰材料、建筑施工等，房地产业务基本处于停滞状态。自2013年开始，公司经历了激烈的控股权之争，最终沦为壳股。

　　资料显示，早前东方银星的控股股东为重庆银星智业(集团)有限公司(以下简称“银星集团”)，但在2013年6月，豫商集团突然闯入，连续三次举牌取得15%股份，自此双方内斗不止。2015年8月，银星集团与东鑫建材签署了《股份转让协议》，东鑫建材受让银星集团所持20.93%股份，豫商集团的对手至此换成了东鑫建材，双方通过大举买入和受让原股东股权的方式不断提升各自的持股比例，一直较为接近。去年10月，东鑫建材持股比例上升至32%，豫商集团则增持至31%。

　　在这一系列的控制权争夺背后，东方银星陷入了治理和经营的困境。根据东方银星最新公布的2017年一季报报告，其营业收入仅为8257.04元；归属于上市公司股东的净利润-93.15万元，比上年减少4080.59%。

　　中庚集团此时高溢价接盘东方银星这一“烂摊子”，从市场解读来看，是希望借助东方银星这一上市平台实现资本证券化。上海易居房地产研究院总监严跃进在接受《中国经营报》记者采访时表示，对于中庚来说，借壳上市应该是有很大的动机的，这和闽系房企的战略扩张模式有关。横向看，很多进入上海的企业，在上市的基础上企业规模扩张比较明显，所以对于中庚来说，通过此类持续持股的动作，也是希望获取东方银星壳资源运用的主导权。

　　在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，中庚集团对于企业规模化的诉求较强，拥有了东方银星这一壳资源，中庚未来的发展步子将会有很大的不一样。“在一些核心城市，拿地的资金量比较大的情况下，需要资本的平台来支撑，中庚提前布局应该是有一些战略层面的考虑。”

　　借壳或遇阻力

　　事实上，早在2006年，梁衍锋就曾邀请时任建行福州城东支行副行长的黄海雄加盟中庚任执行总裁，负责推进上市事项。2009年，中庚集团与建行福建省分行、建银国际签订上市战略合作协议。2010年，黄海雄公开对外表示，中庚集团力争三五年内实现A股上市。然而，7年已逝，中庚集团的上市梦依然未能实现。

　　对于外界解读的“借壳”这一说法，中庚集团方面并未向本报记者作出正面回应，只是表示在收购东方银星时有详细公告《收购报告书》，详见公告内容。在收购报告中，中庚集团表示，希望通过持有东方银星股份，提高上市公司经营效益，改善上市公司治理结构，同时运用上市公司平台有效整合优质资源，改善上市公司经营情况。

　　值得注意的是，去年证监会出台《上市公司重大资产重组管理办法》，将借壳上市的认定标准从单一的资产总额扩展到总资产、净资产、营业收入、净利润和股份等五个指标，借壳难度加大，因此中庚集团的借壳上市之路或存在较大的不确定性。

　　“能不能通过监管的审核尚无法确定，从现在注册制审批来讲，应该是在按程序走的，只不过现在调控政策还处于比较严格的阶段，我觉得未来一定是有机会的。先充分准备好再去等市场机会，而不是说等机会来了，手头却没有准备。”张宏伟向《中国经营报》记者表示。

　　严跃进认为，从监管角度看，类似企业应该是会积极朝上市目标进行，而且东方银星的办公地点已经随着中庚集团搬入上海，从企业的关系角度看，东方银星应该和中庚集团会有较为密切的战略合作。所以资本市场即便会有各类障碍，但两个企业的目标应该还是一致的。

　　“后续关键要取决于企业的资金。因为总体上讲，现在整个资金面是在收紧的，所以地产企业尤其是要警惕政策变动，政策变动可能会给投资带来一些比较负面的影响。”严跃进说。

　　据了解，在入主东方银星后，中庚集团并没有闲着，目前已将其所持有的东方银星3837.4万股股票收益权全部质押给厦门国际信托，以获取融资。

　　砸重金入沪承压

　　今年5月15日，东方银星发布公告称，因公司业务发展需要，将于5月19日起将主要办公地址搬迁到上海市闵行区闵虹路168号城开中心。值得注意的是，此城开中心正是中庚集团所持有物业，同时也是中庚集团新总部所在地。

　　据悉，城开中心是上海城开龙城在上海闵行区所拥有的一宗混合用地项目，该项目分为写字楼、五星级酒店、主题商业三个部分。

　　去年5月12日，上实城开发布公告称，已与中庚集团签订协议，以19.07亿元代价转让上海城开龙城40%权益。该交易完成后，力晖投资有限公司、中庚集团、绿碳基金分别持有上海城开龙城25%、40%、35%股权。另据相关资料，拥有绿碳基金全部股权的福州申达金融及上海申庚实业大股东均为中庚集团，力晖投资有限公司则于2013年被中庚国际集团收购100%股权。至此，中庚集团先后于2013年、2016年1月和5月，以总价47.5亿元分三次从上实城开手中购得城开中心100%权益。

　　近日，《中国经营报》记者来到位于闵行区的城开中心实地了解情况。现场看到，目前城开中心的3栋写字楼已全部建成，除去T2尚未对外出售外，T1与T3均已投入使用。其销售人员介绍，T1、T2系中庚集团自持物业，公司原本计划将T2整栋出售，但计划已有所更改，未来或改为散售，具体用途有待明确；T3则是用以散售，目前入驻率已达90%。根据城开中心官微数据，截至去年底，城开中心实现销售额18亿元。

　　值得注意的是，中庚城开中心50万平方米建筑面积中，目前除了上述T3写字楼是散售外，其余物业均为自持，自持面积达到32万平方米，属于典型的重资产类商业项目。张宏伟认为，自持部分如果找不到盈利模式，容易陷入资金困境。

　　严跃进告诉记者，中庚集团把原本一栋自持的写字楼考虑转为散售，或和资金压力有关，毕竟此前持续收购城开的项目，已经使得企业的现金流面临一定的压力，同时类似大虹桥的一些商业办公项目未来可能会给其带来一定的挤压效应。不过，闵行此类区域，后续地铁五号线继续延伸，或将导入一些来自奉贤方面的各类租赁资源。

　　张宏伟坦言：“中庚目前的状况，因为还没有达到全国化，还是要在重点的区域上做大做好，比如巩固好福建大本营，然后做好长三角。起码要走得稳一点才能为区域深耕、为规模扩张做好铺垫。”

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