房企转型新模式 中梁地产进军家装市场待考

　　2015年销售额达168亿元、2016年销售额为300亿元、2017年存货预期达500亿元、这是中梁地产集团(以下简称“中梁”)，一家24年前起步于浙江温州的开发商的成长路径。在2021年，它将向1600亿元发起冲刺，这意味着6年内翻9倍。

　　产品主义，是公司创始人杨剑治下中梁的开发理念。地产下半场，利润走低已是共性，步子加速的同时，中梁期冀从产品端变革和发力，回归到产品的本身，提供更多软性服务、挖掘更多维度的价值点。

　　产品研发培训基地的建立，是尤为关键的一步。6月17日，其位于浙江嘉兴产品研发培训基地正式启用。中梁成为继万科、富力、世茂、旭辉等为数不多的房企之后，拥有自己产品研发基地的企业。

　　事实上，中梁对产品的研究已经进入新阶段，接下来发展的蓝海也逐渐清晰—批量精装修。“精装修也是中梁未来的核心业务之一。”中梁集团董事长办公室副主任郭忆对时代周报在内的媒体声称。

　　按照中梁执行副总裁徐忠信总结，中梁的批量精装修有四个必须：宜居、人性化、优雅和节能环保。这被视为中梁精装修产品的基础，也是中梁涉足家装行业的底气所在。

　　家装行业的价值和蓝海，中国建筑装饰协会的数据里有着昭示，在2015年这个行业的总规模就已经超过了4万亿元。可惜的是，没有任何一家装修公司的年销售额超过40亿元，连1%的市场份额都不到。那么这家三四线的新贵，为实现在这片大江大河中驰骋做了哪些准备？

　　切入三四线客户市场

　　做“买得起的豪宅”是中梁的口号。截至目前，中梁已经在全国投资了160多个地产项目，当中，浙江及长三角地区三四线城市是其主力战场。自然，接下来的精装修瞄准的也是这些区域的中产及顶级阶层。

　　“2017年公司将有至少80万平方米的可供出售面积采用批量精装交付。” 中梁产品研发中心总经理甘来介绍表示。

　　日本在批量精装、建筑工程管理上的水准和效率令甘来印象深刻，“一栋30层的楼，全是流水化作业。从设计、施工到后期全产业链上的每一步，甚至都可以精确到分钟。”甘来对时代周报记者感慨道，尽管与日本方面存在一定差距，但是行业精细化已成趋势。

　　从他的经验看来，精装修大有可为。一是中国目前真正精装交付的房屋只占20%，市场前景广阔；二是目前房企对于三四线城市客户在精装修上探索只是刚刚起步，市场格局尚未形成。

　　而政府方面已经对精装修有了诉求。在中梁的发源地浙江，政府要求从2016年10月1日起，在全省市、县中心区域出让或划拨土地上的新建住宅、全部实行全装修和成品交付。

　　嗅到了政策，中梁去年10月紧急启动了研发中心的建设，承接中梁近1/4左右项目的精装修。据悉，近1000万元已经投入进了该基地，堪称大手笔。

　　速度也快。对比精装修领域标杆房企万科的十年精装之路，中梁用了仅仅半年的时间。产品研发培训基地展示着中梁的研发成果，时代周报记者注意到四套精装修标准样板房、两套标准化工艺大堂、工艺工法区和材料部品区，清晰地展示了地产开发方、设计方、工程方、住户等地产开发全生命流程信息。

　　甘来认为，做批量精装核心有两点：有限预算里成本的分配能力以及采购议价能力，“懂客户的需求，把钱用在刀刃上，才能赢得市场。”

　　成本分配上，中梁有着自己的比例，“30%是视觉效果，20%是人性化，还有20%是收纳，另外还有其他的部分。”中梁室内负责人吴晟介绍表示。

　　三四线城市客户的喜好，中梁格外专注。以地板为例，研发团队发现，三四线城市的客户比较容易接受的是仿大理石的砖，而非像一二线城市一样相对价低的木地板。

　　采购议价能力是另外一大方面。借助的是中梁在当地的口碑以及量上的优势，可以为业务输送品牌加持和成本控制能力。据了解，中梁能够拿到市场零售价格五折左右的材料，多数的小业主自己购买时几乎只能是八折。

　　目前，中梁已经对自己的产品形成了一套完整的逻辑，被总结为是四需(安全、舒适、健康、智能)、六感(视、温、听、触、嗅、味)理论和九大匠心系统的思考。全能收纳系统、贴心厨房系统、绿色健康系统，舒适卫浴系统、匠心品控系统、智能生活系统、细节优居系统，定制升级系统和高端品牌系统组成了九大匠心系统。

　　道理谁都明白，当下需要的并不是仅仅只是会建房子的开发商，如何理解客户，做出更好的产品才是王道。中梁在突破如何做得更好。

　　细节是一个重要的方面。据时代周报记者了解，中梁的精装有着200多项细节，卫生间的细节有52处、厨房的细节达到了44处，卧室、玄关和客厅的细节分别有24处、25处和23处，其他则包含了入门细节、餐厅的细节、阳台的细节和智能化上的细节。

　　产品的研发和定制化的入口

　　当然，中梁对产品的研究远非如此。

　　据时代周报记者了解，在中梁，有着一套名为“33NX”产品标准体系，针对波段型市场、封闭型市场和外溢型市场，分别推出百达翡丽、劳力士和浪琴3种以手表命名的产品模式。以手表为名，看中的就是其经典、精确、匠心，这三点也是中梁产品线设计当中经典的元素。

　　这样的产品模式对中梁的城市布局起到了关键的作用，它有着因地制宜的灵活性：每种产品模式规划有3条产品线，每条产品线分别由N个标准化模块构成，并结合中梁项目布局形成X个城市的户型宝库，实现中梁标准化产品线在各级市场的全覆盖、微创新和快落地。

　　由此，中梁在成本控制上有了优势。事实上，房地产项目的成本控制，关键在于设计阶段，1.5%-3%的设计费用决定了70%-80%的最终建造成本。中梁切入批量精装修，也意喻着在设计阶段就已经做了成本控制的工作。

　　中梁的成本把控从目标客群的界定上就已经展开。并不像其他房地产公司一样全覆盖的目标客群，中梁的精装跨度并不太大，锁定的是中端、高端、中高端和豪华四大类型客户，分别对应D类600元/平方米、C类800-900元/平方米、B类1000-1200元/平方米和A类1500-1600元/平方米的装修标准。

　　尽管价格的梯度不大，但产品特性很容易区分。最高标准的A类采用了美式经典的贝克风，以高光石面、石材元素为主；B类主打舒适性，以白色为主色调，注重功能和效果；C类为港式现代风，用了大量壁纸，门框线等，在营造尊贵感的同时打造现代清澈感；最低标准的D类以年轻客群为目标，用地中海风格来营造自由、开放又不失浪漫的装修风格。

　　可以预期的是，在精装修领域，中梁带来的将会是一次新的风潮。在过去，家装业务的既有商业模式为，每平米套餐定价固定，户型大小决定总投入，或走价格路线，或走风格路线。而中梁的家装提供的是价格、风格之外的其他分层。

　　关键是，上述四大分类只是一个基础包，在为业主提供原有基础业务之外，还提供了增值服务，业主可以自行选择附加安装包，比如智能化家装。

　　但这远非中梁的算盘，未来中梁的批量精装要走的是定制化批量精装的道路。事实上，它已经迈出了第一步。目前中梁已经和上海全筑建筑装饰集团股份有限公司(以下简称“全筑”)，这家以定制批量精装为业务的公司达成合作。

　　“所有的客户可以在自己的产品里面，去进一步选择，比如用的是什么面料，什么样面板的橱柜，橱柜到底多大，是不是可以单独增加某一些晾衣架，以至于安防系统都可以单独提要求。”甘来介绍表示。

　　中梁的产品研发培训基地还有着产业化的功能。未来，中梁项目施工方和工程承包方都将进入产品研发培训基地学习。“我们希望把每一步都尽量做好，半手工的行业不可能100%保证不出现问题，但我们会尽量把问题压缩到最小最小。”甘来说。 ：