债务重压之下 首开股份的转型与困顿

　　债务重压之下 首开股份的转型与困顿

　　林菁晶

　　今年以来，众多房企面临着土地市场的成交金额和面积下滑，但国企首开股份(600376.SH)却逆势而上。

　　根据中国指数研究院发布的1~5月企业拿地排行榜显示，首开股份以364亿元拿地金额位列榜单第六位，其中，所取得的10幅土地中，有7幅位于北京(2016年仅在京内收获一个项目)，巩固了其“京城房企一哥”的地位。

　　但大刀阔斧拿地的同时，首开股份对于今年年度目标销售额的制定计划却显得略微保守。《中国经营报》记者获悉，在龙头房企纷纷迈向千亿目标的2017年，首开股份仅制定了615.52亿元的销售目标，截至5月，已经完成销售业绩330亿元，在房企销售排行榜上排名第21位。

　　近期，有媒体连续曝出首开股份因永续债利息拖累业绩不堪重负的问题。称其生猛拿地、销售回款减慢导致企业资金链紧绷，而高成本的融资行为又成为其利润下滑的重要因素。 “房地产行业依靠土地红利获取超额收益的时代已经渐近尾声。” 首开集团董事长潘利群如是说。

　　京城“地主”的转型路

　　为扩大规模，深耕京城三十多年的首开股份选择的转型路线是全国化布局+出海战术。

　　2016年，首开股份合计拿地总价为419.54亿元，其中京外拿地13个项目分别位于成都、福州、杭州、武汉、上海、无锡、广州、厦门等一二线城市，占比高达95%。虽然重点布局华南、华东区域的战略与去年北京土地市场供应紧缺不无关系，但同时也凸显了首开股份对京外区域扩大投资的野心。其投资较大的福州、杭州、厦门、苏州等二线城市，由于房价的快速上涨，已经成为首开股份利润的重要来源，根据年报显示， 2016 年全年公司实现营业收入298.83 亿元，同比增长26.53%，在京外项目的营收占比已升至一半。

　　营业收入增长的同时，公司利润率却出现了明显的下滑，这主要归因于首开在京外主要采取的是合作拿地战略，随着京外项目结算占比提升，公司少数股东损益占净利润的比重由18.43%上升至26.27%，从而导致归属于母公司的净利润同比下降8.74%。可见，除却高毛利的京内项目，大举扩张、布局全国的棋并不好下。

　　相对而言，首开的出海战略就显得保守而稳健得多。早在1992年，首开股份作为全国最早涉足海外地产的房企之一，就率先在澳大利亚开启了地产业务，二十多年来，又相继在美国、中国香港、中国澳门(楼盘)、荷兰、白俄罗斯六个国家和地区，开展了房地产开发、运营等业务。2016年，首开在海外成功发债5亿美元。潘利群表示，经过周密部署的海外发债，其全部资金都用在境外业务，可避免汇率波动的风险。

　　此外，首开的转型战略还包括对创新产业的涉足，试图在火热的创业和养老市场中杀出重围。

　　2016年10月，首开股份与清华大学经管学院展开合作，共同投资了清创首开X+SPACE协同创新空间，不过从网上资料披露的信息来看，除却2016年10月19日落成发布会之外，既没有成立官方网站，也没有提供联系方式和租售价格等后续信息。

　　记者随即走访了位于三元桥京信大厦院内的X+SPACE，这是一栋独立的三层小楼，设计简洁明快，办公环境较为优越。空间运营官陈晨向记者介绍，这里的开放工位的租金价格为2300元/月，封闭工位为2600元/月，目前出租率保持在80%左右。据悉，位于望京中心商业区的另一家分店目前正在装修中，并预计在近期正式上线。

　　本月，首开股份还推出了第一家养老院——首开寸草学知园，该养老院位于亚运村区域，占地面积1500平方米，建筑面积2300平方米，拥有可容纳50位老人的床位设施。潘利群曾表示，“社区养老项目是首开运作大型养老项目的起点，通过与老年人群的不断接触，深入持续地研判老年人对住房、配套设施和服务的真实需求，探索出一条具有首开特色的养老产业发展模式。” 该养老院管理人员王女士告诉记者，养老院以单人间为主，价格在6000~6800元/月，少量双人间的价格为5000元，目前已经有5位老人正式入住，同时可为周边老人提供日间照料服务和居家上门服务。

　　“首开在2016年尝试房地产业务转型，和专业机构合作进入商业地产和新兴产业。”海通证券分析师涂力磊分析。首先，首开和中信并购基金合作，以有限合伙人的形式参与跟投，合资规模不超过20亿元，已经落地投资康龙(北京)新药技术有限公司。此外，还以有限合伙人的形式投资高和融德投资中心，通过收购低估值商业、重新定位和升级获得较高回报。“这在首开现有单一住宅产品上增加了商业地产，丰富了公司地产业务的产品线。”他总结道。

　　利润下滑但优势犹存

　　首开股份一季报显示，2017年一季度，首开股份实现营业收入42.04亿元，同比下降12.92%。实现净利润1.6亿元，同比下降71.57%。

　　“京外项目居多，毛利率偏低”，中投证券分析首开股份利润下滑原因时指出，“利润低只是一方面。其实早在2013年，首开股份就已经受到资金和债务困扰。截至2013年底，首开股份借款总额逾400亿元，当年需支出利息高达31.69亿元，而据其年报显示，首开股份2013年实现的净利润只有12.89亿元。”

　　年报显示，尽管2016年首开股份已偿还了40亿元永续债，但仍持有70亿元永续债贷款，为此每年将支付4.14亿元利息，不少人对首开股份再创新高的永续债规模表示担忧，认为其永续债利息的支付严重影响其净利润的表现。但即便如此，几乎所有的券商都依然继续看好首开股份，给予公司的市盈率倍数不受永续债影响的“买入”评级。“2016 年首开股份将永续债进行了调整，调整后融资成本将降低，所以我们预测2017 年永续债的利息同比2016 年也会降低。”涂力磊表示。

　　另一方面，凭借着国企的光环和资源，首开股份的融资实力依然是大多数房企望尘莫及的。2017年5月19日，首开与兴业银行签订了260亿授信协议，这是继国家开发银行、招商银行、北京银行、华夏银行之后所获得的第五笔授信。在短短半年的时间里，首开集团从各银行获得的授信总额度突破1000亿元大关，为其整体运营获取了巨大的资金支持。

　　雄安新区的设立，也可能成为近水楼台的首开业绩增长的新亮点之一，而此前，它曾在通州副中心建设中分到过最大一杯羹。国泰君安证券分析师指出，雄安新区的设立释放了积极信号，随着京津冀协同发展的深化，首开股份在京内大量的土地资源价值凸显，京内资源优势是公司的核心竞争力。首开在京内拥有土地储备权益面积51.6万平方米，一级开发项目权益储备面积74.3万平方米，京内未结面积463万平方米，拥有丰富的资源。在京津冀一体化加速发展的大背景下，公司凭借其京内资源优势估值有望得到较大提升。

　　首开股份的本土优势还体现在深度参与北京的棚改计划。率先进入存量房时代的北京，还存有大量建于上世纪的老旧小区和平房，不符合城市发展定位，亟待进行改造升级。根据北京市住建委公布的2017年北京市棚户区改造任务目标3.6万户计算，棚改年度计划投资将高达300亿元，同比增长近六成。而首开股份于2015年提出的“城市复兴官”战略与棚改的“民生工程”定位不谋而合，对于房企而言，棚改项目具有投入期长、预期收益稳定、受政策鼓励等特点，如今，首开股份已深度参与数例棚改项目，并与银行合作，引入非标类创新型融资模式，营利之余也获得了“惠及民生工程”的好名声。

　　而随着北京市调增2017 年住宅用地供应计划，首开股份还有望凭借京内突出的拿地能力进一步获得优质土地资源。 ：