前海拟扩容四倍 提议已上报决策层

　　[增持评级]房地产行业信息点评：前海合作区拟扩容四倍 重申粤港澳大湾区逻辑

　　投资要点： 　　 事件：深圳提议拓展前海合作区（全称前海深港现代服务业合作区）面积，扩容至逾77 万平方公里。

　　前海拟扩容四倍，提议已上报决策层。深圳拟推动将广东自贸试验区中的蛇口区块、宝安中心区、大铲湾港区、孖洲岛及大小铲岛区域、大空港地区整合纳入深港现代服务业合作区，使扩大后的面积达到77.34 平方公里。原规划下，前海合作区总用地面积约15 平方公里，此次提议扩容至77 平方公里，面积有望增加4 倍。目前，深圳已将扩容提议上报决策层。

　　前海又迎新契机，粤港澳大湾区势不可挡。2017 年5 月31 日，前海深港现代服务业合作区管理局（简称前海管理局）召开党组扩大会议。会议对前海的定位极高，是比肩雄安的新城市标杆，是深圳自贸区的核心，同时也是是粤港澳大湾区的门户，一带一路的窗口。我们认为，深圳前海的土地整备有望加速推进，前海合作区建设速度有望加快，助力前海在粤港澳大湾区发展中占据要塞位置。此外，据财新网报道，2017 年前海管理局方面计划出让28 块土地，出让面积合计27 万平米，比前海2013-2016 年三年出让总面积的一半还要多。我们认为，在前海、乃至附近拥有土地储备的公司，有望受益于这一波土地出让带来的价值重估。

　　香港回归20 周年，粤港澳大湾区有望再获进展。粤港澳大湾区的设立经过了三个阶段：首先是酝酿阶段（2009-2010），早在2009 年，《大珠三角城镇群协调发展规划研究》中就提出湾区发展计划，着重该区域的空间总体布局的协调。其次是发酵阶段（2015-2016），要求粤港澳深入合作的呼声此起彼伏。第三是政策出台阶段，进入2017 年粤港澳大湾区政策逐步明朗。考虑2017 年7 月1日是香港回归祖国20 周年，后期如何推动香港在粤港澳大湾区中的重要角色，保证大湾区整体协同发展有望成为政策思路和着眼点。此外，我们认为关于粤港澳大湾区的推进思路、推进计划、时间安排等不排除在该时点会有新进展。

　　重申粤港澳大湾区投资逻辑

　　对照纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区的发展历程，我们认为粤港澳大湾区将经历发展和投资的四个阶段。

　　一、功能改造——平台开发公司 。粤港澳大湾区离不开产业集聚带来的资源整合和产业升级，因此第一层次受益的企业是进行整体开发类企业，包括招商蛇口、南山控股、华夏幸福、中国恒大等公司。

　　（二）资源整合——重点基础设施建设公司。

　　投资的第二层次是能承接第一梯队城市外溢的标的，包括格力地产、华发股份等公司。

　　（三）城市融合——轨道交通。投资的第三层次是受益于粤港澳大湾区基础设施互联互通，交通一体化的标的，主要是大湾区内业务较多的企业，包括万科 A、保利地产、粤泰股份、粤宏远、世联行、中炬高新，以及关注港股的龙光地产。

　　（四）消费升级——文化旅游。随着居民收入增长的就是消费水平的上升。所以，我们认为粤港澳大湾区投资第四层次的逻辑是消费升级，主要标的是华侨城A。

　　风险提示：房地产行业面临调控和经济下滑的风险。

　　(海通)