营业成本大幅增长规模将达110亿元 首开股份永续债再创新高

　　2016年，北京首都开发股份有限公司(600376.SH，以下简称“首开股份”)以600余亿元的销售金额超出了预先经营计划，其营业收入也增长了26.53 %，达到了298.83亿元。

　　然而与营业收入增长不对称的是，2016年，该公司的归属净利润时隔两年后再次下降，未能保持2015年刚刚突破的20亿元的门槛。而主营业务成本同比增长40.73%，期间费用同比增加了47.12%，费用的有效性大幅度降低。

　　与此同时，2016年首开股份的永续债(含永续中票)规模再创新高，到2016年底已经保持着70亿元的规模。据不完全统计，首开股份的永续债规模绝冠A股的上市房企，其规模仅次于在港上市的恒大地产和碧桂园。2017年2月，首开股份再次公告称，拟发行中期票据的规模为不超过40亿元人民币。此次永续债发行完成，首开股份的永续债规模将高达110亿元。

　　对于公司的经营情况，《中国经营报》记者发送采访函致首开股份，不过，截至记者发稿，仍未收到相关回复意见。

　　净利润回落至20亿元以下

　　2016年宽松向好的宏观环境有效促进了全国房地产市场的量价齐升，百亿房企扩容至131家，市场份额升至50%，其中3家企业销售额超过3000亿元，开启了房企规模化发展的新时代，全国商品房销售面积15.73亿平方米，同比增长22.46%；商品房销售额11.76万亿元，同比增长34.77%，商品房销售面积、销售额再创历史同期新高。

　　首开股份2016年的销售业绩也毫不逊色。按照经营计划，2016年首开股份全部项目计划销售面积212.75万平方米，销售签约金额360.11亿元，销售回款316.03亿元。而实际上，首开股份2016年实现签约面积296.93万平方米(含地下车库等)，同比上升41.35%；签约金额631.03亿元，同比上升92.65%。

　　随着签约面积和签约金额的大幅度增长，首开股份的营业收入增长了26.53%，2016年首开股份全年实现营业收入298.83亿元。但是，公司实现归属于母公司所有者的净利润19.01亿元，比上一年下降8.74%，归属净利润在2015年首次突破20亿元的门槛后，再一次回落到20亿元以下。

　　事实上，首开股份的归属净利润未能随着营收的增长而增长不仅仅发生在2016年。回顾首开股份近5年的发展，其营业收入不断打破往年纪录创新高，2012~2015年的营业收入分别为126.76亿元、135.01亿元、208.51 亿元和236.18亿元。但是其归属净利润却没有随着营业收入稳定增长，2012年~2015年的归属净利润分别为16.17亿元、12.89 亿元、16.48 亿元和20.83亿元，虽然呈现出上升的趋势，但是一直起伏不定。特别是2016年再次下降。其增长趋势仅仅保持了两年，上一次下降是在2013年，同比下降20.30%。

　　在过去的5年时间内，首开股份营业收入增长了57.58%，而归属净利润仅仅增长了17.56%。显然，首开股份的净利润增速远逊于收入的表现。

　　值得一提的是，首开股份的主营业务成本增长幅度远远高于营业收入的增长幅度，2016年，首开股份主营业务成本197.36亿元，同比增长40.73%。首开股份认为，公司主营业务收入增加的主要原因是公司京外收入继续快速增加，达到163.43亿元，同比增长42.45%。而成本增加也是因为公司随着京外项目的增加而快速增加。

　　而从首开股份的各项产品来看，房产销售的营业成本增幅最大，比2015年增加了41.22%，毛利率同比减少6.8%。房地产开发的营业成本同比增加40.73%，毛利率同比减少6.73%。酒店物业经营的营业成本增加了9.21%，毛利率减少了0.12%。

　　“从理论上来讲，2016年房企的各类营销成本不是很高，首开股份的费用上升幅度较大，不排除其部分费用主要来源于融资成本。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时如此表示。同时，他还认为，企业品牌的影响力还需要继续做大，否则产品推广的成本依然不会降低。

　　2015年首开股份的期间费用为20.47亿元，2016年期间费用比2015年同期增加了9.65亿元，涨幅达47.12%。而以26.41%的主营业务的增长幅度来看，期间费用的增长幅度几乎是主因业务增长幅度的两倍。一般情况下，随着业务的增长，公司的费用也大幅度增长，但是首开股份主营业务的增长幅度明显小于费用的增长，降低了费用的有效性，这意味着企业整体竞争优势不断下降。

　　在年报中，首开股份解释称，本期销售费用比去年同期增加2.81亿元，主要是在销售情况的推动下本期销售服务费大幅提高，本期财务费用比去年增加5.89亿元，主要是本期利息费用比去年同期增加6.38亿元。

　　拟再发行40亿元中期票据

　　2016年，首开股份累计实现融资金额544.88亿元，其中银行贷款和信托贷款383.38亿元，定向增发股票融资39.50亿元，永续债50亿元，公司债60亿元，资产支持票据12亿元，实现净增融资规模203.96亿元。

　　梳理其往年年报发现，在2014年之前，首开股份的融资主要通过银行贷款和信托等方式实施。 2015年，首开股份的融资渠道发生了巨大的变化，在拓展京外境外融资渠道、创新融资方式后，公司融资方式由传统的银行贷款、信托贷款，拓展到中票、永续债、公司债、众筹产品等融资工具。

　　然而，自2015年第一次发行永续债后，首开股份对永续债情有独钟，在两年时间内已经多次发行永续债。

　　2015年，首开累计发行两次永续债，发行金额合计共60亿元，分别是2015年8月21日和2015年12月11日各发行了30亿元永续债。

　　到了2016年，首开股份并没有停止永续债的发行。2016年5月，公司公告发行30亿元的永续债借款。

　　此前，克尔瑞地产研究中心发布的《2016年半年度房企偿债能力报告》中，2016年中期末，加上永续债之后，65家房企的总有息负债为38077亿元，相比2015年末增加了13%，共有16家企业拥有永续负债，总计1726.82亿元，同比增加109%。其中首开股份以90亿元的永续债排名第三。

　　2016年11月底，首开股份发布公告称，为满足公司生产经营发展的需要，优化公司债务结构，拟发行不超过50亿元长期限含权中期票据。公告显示，本次中票在完成必要的发行手续后，既可以采取一次发行，也可以采取分期发行的方式，具体发行期数及各期发行规模提请股东大会授权经营层根据公司资金需求情况和发行时市场情况确定。

　　而其2016年的年报显示，2016年12月30日完成发行的永续债是20亿元。这意味着在两年时间内，首开股份累计完成发行了110亿元永续债，而在2016年归还永续债40亿元，永续债依旧高达70亿元。

　　在房企报表里，永续债属于明股实债，不计入公司资产负债率中，而是计入权益，其初始利率较低，但几年后便逐步增加利率。

　　2015年8月，首开股份首次发行的永续债，前两年利率为7.5%，第三年开始协议上浮。此后，首开股份发行的永续债初始利率有所降低，2015年12月，二期永续债前三年利率为6.9%，若存续至第四年后，每年增加3个百分点。

　　2016年5月，首开股份新发行永续债前三年利息降为5.5%，此后，第四年为 8.25%，第五年起为12.37%。

　　业内人士置评，不断上调利息的永续债，就像一个吞噬公司利润的黑洞，在初始利率的年限过后，永续债利率加码，高于银行利率，倒逼企业因无法承受票息率而只能像还贷一样还债。如此一来，高额的永续债增加了流动性风险，如果市场持续看好，在“低息期”内把债还了，企业承担的风险较小。反之，将会面临高息的压力。

　　严跃进表示：“永续债的发行不能‘上瘾’，如果对于永续债融资渠道依赖过大，那么未来背负的融资成本会很高，所以后续如何摆脱此类债务的依赖是非常关键的。”

　　而实际上，随着房地产融资政策的收紧，首开股份资金紧张局面和高负债率运营风险同时存在，截至2016年底，首开股份的资产负债率为79.91%，同比降低2.73个百分点。

　　值得关注的是，2017年2月28日，首开股份再次公告称，拟发行中期票据的规模为不超过40亿元人民币，用于补充公司营运资金、项目开发建设、偿还金融机构借款及其他中国银行间市场交易商协会认可的用途。

　　此次永续债发行完成，首开股份的永续债规模将高达110亿元。

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