30亿“上车”链家 万科瞄上存量房生意

　　房地产市场开始从增量时代过渡到存量时代，已成为业内共识，坐拥存量房交易头把交椅的链家在资本市场受到热捧。继融创后，万科也成为链家的股东之一。4月19日，万科方面透露，万科已与链家签订增资协议，以30亿元入股链家。事实上，链家的股东名单早已不再是由几名公司高管组成，包括数十家知名企业及投资机构都已成为链家的股东。业内认为， 2016年链家完成B轮融资时公布了五年内上市的计划，资本的追捧或将加速链家的上市进程，但政策的不确定性以及对赌协议的五年之约，成为链家IPO的不确定因素。

　　股东名单再添新成员

　　链家股东名单再添新成员，这次入股链家的则是国内房地产行业巨头万科。4月19日下午，北京商报记者从万科处得到消息，万科已与链家集团签订增资协议，各方同意万科将通过增资事项以30亿元的价格获得链家集团股权。

　　不过，万科的具体持股比例不详。据消息人士透露，万科此次入股链家的交易与融创中国大致相同，整个交易结构共分为两个部分，26亿元入股链家地产，另外4亿元入股链家系的另外一个公司。分析人士认为，万科入股链家，意味着双方未来可在存量房交易、资产管理、社区服务以及金融服务上进行全面合作。

　　对于链家此轮融资的情况，包括万科持股比例、链家此轮融资具体额度是多少、是否还有别的投资方等问题，北京商报记者采访了链家相关负责人，对方表示，“链家的确是在融资，但目前还没有可以分享的信息”。

　　事实上，早在万科投资链家之前，链家已经进行过数轮融资，该公司股东名单也从原先的只有公司高管不断扩容。在投资链家的众多企业和个人中，融创是较为高调的。1月9日，融创以26亿元获得链家6.25%的股权。

　　北京商报记者查询北京市企业信息信用网得知，2月13日，链家完成了自去年首轮公开融资后的又一次工商资料变更。在新加入的五家公司背后，由旭辉董事长林中及其兄弟注册的上海旭辉企业有限公司、新华联控股、上海人寿，以及早年由多位房企大佬发起的中城联盟加入其中。

　　不过，这些新加入的股东，也仅仅是链家股东名单中的冰山一角。

　　资料显示，在参与上一轮募资的股东中，除被外界熟知的百度、腾讯外，刘永好的新希望亚太、王长田的光线传媒均以不同的名目交叉参股链家。另外，还包括主营家电生产的九阳股份，生产太阳能热水器的日出东方，杭州房企滨江集团、明源软件以及中国平安下属平安金融科技等企业。除企业直接投资外，各类资管和机构投资者也参与其中，包括诺亚财富、源码资本、执一资本、格上财富、深圳海峡资管、招商局资本等规模不一的各类资管和机构进入。

　　据统计，链家目前在工商登记的股东共32个，背后穿透的二级股东则达到了129个之多。除上述企业外，这份名单背后还包括大批个人投资者。

　　万科为何选择链家

　　无论是万科，还是融创以及其他企业，为什么会选择投资链家呢？对于入股链家的原因，万科方面表示，“公司看好链家集团的发展空间”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，万科和链家此前已经有过合作关系，比如万科与链家在家装领域的合作，所以此次万科入股链家，也是顺理成章之事。近年来，链家通过市场表现证实了该公司较好的企业成长性，包括万科在内的企业投资链家也符合预期。

　　此外，国内房地产市场开始从增量时代向存量时代过渡，中国整体上正在快速进入到存量房时代，存量房已经是中国房地产市场越来越重要的力量之一。对于万科等企业而言，购买链家股权，几乎就等同于买入国内的二手房存量市场。

　　据相关数据显示，全国二手房交易额正在迅速增长。2016年全国新房交易额在10万亿元左右，二手房的交易额在5万亿元左右；而在2008年，中国新房交易额大约是2.5万亿元，二手房交易额不足0.5万亿元。也就是说，在这几年当中，全国房地产交易额从3万亿元增加至15万亿元，增长了4倍。而二手房从当年的不足0.5万亿元增长到5万亿元，增长了10倍，增速最快。

　　这意味着，各企业及资本入股链家，实质上是在提前布局存量房领域，之所以选择链家，是因为链家拥有实实在在的市场份额。以交易额计算，链家在房屋交易中介行业中排名第一，且遥遥领先。链家集团曾披露的数据为：在2015年整体交易额达到7090亿元，其中新房交易额达到1210亿元，2015年税前净利润为11.96亿元。截至2016年6月30日净资产为16.14亿元，全国有约8000家门店，超过13万名经纪人。另外，据知情人士透露，2016年前11个月，链家交易额已经超过1万亿元。

　　从全国化布局来看，链家门店覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、成都、青岛、重庆、大连等28个城市及地区；业务布局方面，包括二手房交易、新房交易、长租公寓、装修及金融等板块，未来可能还会扩展至别的业务领域。

　　链家IPO路上的考验

　　不足一年的时间里，链家融资额已超过百亿元。有业内人士分析认为，资本的追捧，或将加速推进链家的上市进程。根据此前披露的一份上市计划显示，链家将在2016年那轮融资后的五年内(至2021年)完成首次公开发行。若按照上述计划进行，未来几年，链家的股权结构和业务布局很有可能继续调整。

　　此次万科30亿元入股链家，持股比例目前暂时不详。不过，从此前融创投资链家时的信息可以推算出链家目前的估值。1月9日，融创发布公告称，融创房地产通过增资事项，以26亿元的价格获得北京链家6.25%的股权。增资事项完成后，融创中国将间接持有北京链家6.25%股权。以融创本次入股金额和持股比例计算，北京链家的估值已升至416亿元。

　　在2016年，链家曾完成B轮融资，融资额为60亿元，领投方为华兴资本旗下的华晟资本，百度和腾讯同时成为战略投资方。本轮融资链家出让的股份比例为15%-20%。据此测算，当时链家的估值在300亿-400亿元之间。

　　早在2012年，时任链家地产副总裁的林倩曾透露，鼎晖投资和复地注资链家地产的近千万美元(于2010年底完成)，稀释了链家7.5%的股权，据此计算彼时链家估值接近10亿元。粗略估算，最近五年间链家的估值增长了超过40倍。

　　严跃进认为，未来是存量房时代，与存量房相关的业务领域都是未来企业的利润增长点。目前来看，链家的发展空间较大，未来资本追捧力度依旧会比较热，这家房地产中介公司的估值很可能会超越传统的房地产开发企业。

　　不过，链家究竟何时能完成上市计划，仍未可知。一位证券从业人员表示，房地产领域的上市，近年来政策层面一直有诸多制约。此外，房地产中介行业存在的不规范性，以及政策监管层面的制约，都会成为链家IPO路上的考验。

　　北京商报记者 彭耀广 ：