划拨土地使用权转让怎么办理？条件和特点有哪些？

　　划拨土地使用权转让是指划拨土地使用权的转让，包括企业出售、交换和赠与。土地使用权转让的实质是土地使用权出让方在法定条件下，对剩余期的土地使用权进行补偿，将土地使用权转让给再出让方。划拨土地使用权转让，是指土地使用权的全部占有、使用、收益和有限处置权转移给新的权利人。土地使用权转让对国家土地所有权没有影响，国家仍然享有土地所有权。

　　一、划拨土地使用权转让的条件：

　　按照国家的规定通常来说是不能转让的，但如果市、县相关部门批准的兵器符合以下条件的可以转让：

　　1.企业、经济组织和个人为土地使用者;

　　2.有国有企业土地资源使用权；

　　3.拥有土地上的建筑物以及其他附着物的合法产权；

　　4.按照规定签订中国土地使用权出让合同，向当地市、县人民对于政府需要缴纳土地使用权出让金，或者用土地使用权出让、划拨的收益冲抵土地使用权出让金。

　　二、划拨土地使用权转让如何办理？

　　1.申请。原土地使用权者要拿着相关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让的申请。

　　2.验收和检查。市、县国土资源相关部门受理后，会按照国家的规定对申请人提交的材料进行审核，并提出相关意见。经审批后，土地利用申请符合规划、办理出有权手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织土地价格评估，确定土地出让金支付金额，制定协议出付方案。

　　3.地价评估。市、县国土资源信息管理相关部门人员应当通过组织对土地使用权的市场经济价格和划拨土地使用权的股权价格方面进行分析评估，评估基准日为拟出让的时间点。

　　4、集体确定应付租赁费，并制定转让计划。市、县级国土资源行政主管部门或者国有土地所有权协调决策机构在办理出让手续时，应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场状况，综合确定土地所有权数额，制定协商出让方案。应付土地使用权出让金额按以下公式确定：

　　（1）转让后使用等土地使用条件未发生变化的：应付土地出让金=待转让土地使用权市场价格-已划拨待转让土地使用权的股权价格

　　（2）转让后用途等土地资源使用环境条件不断发生发展变化的：应付土地出让金=转让时新的土地可以使用不同条件下的土地使用权市场经济价格-转让时原土地管理使用条件下划拨的土地使用权股权价格。

　　5.提交计划供批准，并发出转让批准通知。市、县国土资源管理部门应当按照规定将协议出让方案报市、县人民政府批准。当协议通过后，相关部门向申请人出具相关的通知书，通知内容包括受让人的权利与义务、应缴纳的土地出让金以及确定受让人的条件等。

　　6.未结交易。已取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人应当在有形土地市场等场所公开交易拟转让的土地使用权，并确定受让方和交易价格。

　　7.签转让合同。通过公开交易确定受让方和交易价格后，转让方应当与受让方签订转让合同，约定双方的权利和义务。

　　8.办理过户手续。受让方在成交后十个工作日内，拿着出让合同、原土地使用证、准予转让通知书等可以证明的文件，向市、县国土资源管理部门提出申请出让手续。市、县国土资源行政管理部门应当按照经批准的协议转让方案和公共交易方式，依法决定原土地使用权人的分配，取消土地登记，收回原土地证，与被转让人签订转让合同。

　　三、划拨土地使用权转让的特点

　　1.公益目的

　　土地使用权划拨仅适用于公益教育事业或国家发展重点建设工程。根据规定: （一）国家机关使用的土地、军事用地; （二）城市基础设施和公益用地; （三）国家扶持的能源、交通、水利工程用地; （四）法律、行政法规规定的其他土地用途。

　　2.行政行为性

　　《城市房地产管理法》第22条规定“土地使用权的划拨由指县以上人民政府依法批准。土地使用者支付补偿、安置等费用后，将土地交付给他们使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者。”

　　3.未付清的

　　土地使用权的划拨直接导致政府的批准行为，土地使用权可以在支付征收补偿安置费后获得，无需支付出让金和与国家签订任何合同。只需登记确定土地使用权范围，并注明已取得划拨土地使用权即可。

　　4.无限制性

　　根据规定:“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，使用期限不受限制。”土地使用权有限制，房屋土地使用70年，之后有偿使用。

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