史律师解读《评估技术指引》

　　依据我国相关法律的规定，没有合法的评估报告，房屋征收部门不能做出征收补偿决定，不能确定房屋的价值，从而无法签订补偿协议。在现实生活中，一些征收行为减少补偿的支出，对评估报告作手脚，最后导致补偿金额及其不合理，北京京康律师事务所主任史西宁律师很肯定的告诉大家，没有合法有效的评估报告，征收补偿决定自然无效。

　　评估方式

　　我国相关法律法规规定，房屋拆迁评估方法有：市场比较法、成本法、收益法、假设开发法和基准地价修正法。选择不同的方法，可以获得最大利益的补偿

　　相关信息

　　自然资源部自然资源开发利用司会同中国土地估价师与土地登记代理人协会组织专家起草的《农村集体土地价格评估技术指引》(以下简称《指引》)于4月22日正式发布实施。《指引》通过构建全方位、全流程、全覆盖的农村集体土地价格评估技术体系，进一步规范农村集体土地价格评估，显化农村集体土地资源资产价值，促进城乡统一土地市场建设，支持城乡融合发展与乡村振兴战略。《指引》包括适用范围、法律及政策依据、规范性引用文件、术语和定义、总则、集体经营性建设用地使用权价格评估、宅基地使用权价格评估、其他建设用地价格评估、耕地承包经营权（使用权）价格评估、集体建设用地定级与基准地价评估、集体耕地定级与基准地价评估等12部分内容。《指引》明确其适用范围为：位于城市市区以外的农村集体土地价格评估，具体包括经营性建设用地、宅基地、其他建设用地以及耕地，并给出了集体建设用地使用权价格、集体耕地承包经营权价格等定义。《指引》在地价内涵界定部分重点明确了权利特征、市场特征和年期特征等内容。

　　· 权利特征 即当因权利取得的条件与配置方式、具体开发利用类型或限制，以及评估目的不同，所形成的集体土地权利或权能特征有所差别，并直接或间接影响地价水平时，在地价定义中应予以明确界定。

　　· 市场特征 分为公开市场条件下形成的客观价格和特定市场条件下形成的市场关联各方可接受的价格，对于后者，应清晰界定限制性市场条件。

　　· 年期特征 具体而言，集体建设用地使用权价格对应的年期不得高于国有建设用地的法定最高年期；集体耕地承包经营权（使用权）价格对应的最高年期即为耕地承包经营权的法定最高年期；经营权价格对应的年期，有政策规定时执行相应规定，无政策规定时，不得高于耕地承包经营权的剩余年期；无具体规定或约定的情况下，宅基地使用权可按“无年期限制”设定。

　　《指引》对估价原则和价格影响因素进行了明确。

　　· 估价原则 在合法合规的前提下，集体建设用地价格评估参照适用《城镇土地估价规程》规定的相关原则，集体耕地价格评估应遵循《农用地估价规程》规定的相关原则。

　　· 价格影响因素 除参照遵循《城镇土地估价规程》《农用地估价规程》相关规定外，集体土地价格评估应特别关注各类型集体土地市场的发育成熟度、相关配套政策完善度，以及市场交易主体的风险认识与偏好对集体土地价格的影响。