北京预收房租不得超过3个月租金这么规定的原因在哪里，暴雷频频，长租公寓模式下暗藏着什么风险？

　  北京住房租赁市场将迎来最严监管。从北京市住建委获悉，今日（2月2日），市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》。北京预收房租不得超过3个月租金这么规定的原因在哪里，暴雷频频，长租公寓模式下暗藏着什么风险？下面我们就一起来看一下吧。

　　通知明确，限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

　　新规适用于住房租赁企业分散承租他人住房，再出租给承租人居住，并向承租人收取租金的活动，即通常所说的“长租公寓”。该通知自今年3月1日起正式实施，此前已签订的合同继续履行。

　　长租公寓模式中，住房租赁企业一般向租客-次性收取半年或一年租金，按月或按季度支付给房东，形成资金池，用以扩张、投资，这是很多长租公寓资金链断裂、爆雷的原因。《通知》明确，住房租赁企业收、付租金的周期应当匹配。

　　《通知》要求，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的。

　　专用账户托管,收取的押金数额不得超过1个月租金。

　　合同终止后2个工作日内，住房租赁企业应通知北京房地产中介行业协会退还押金，北京房

　　地产中介行业协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。

　　《通知》规定住房租赁企业应备案，要求住房租赁企业应于签订承租或出租房屋合同后3日内，将房屋坐落、面积、间数、价格和租赁双方等合同信息录入北京市住房租赁监管平台备案。

　　未如实备案合同的企业不得通过互联网平台发布房源信息。

　　租金贷是长租公寓的重要问题，《通知》 明确，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得

　　将承租人申请的"租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

　　《通知》规定，对于存在违法违规行为较多的住房租赁服务企业，由北京市住房城乡建设部

　　门列入重点关注名单并向社会公布，提示谨慎选择;情节严重的列入风险警示名单并向社会公布，警示重大风险。

　　那么，长租公寓模式下暗藏着什么风险？

　　虽然，一线城市长租公寓的入住率较高，但是由于高买低卖、盲目扩张等问题，不少长租公寓企业经营困难。据房东东数据，2019年53家长租公寓出现经营问题，资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其中，杭州成为“重灾区”，位于杭州的乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。

　　2019年以来，长租公寓行业遭遇“资本寒冬”，融资难度加大。据IT桔子数据，2019年全年长租公寓行业投融资事件16起，同比减少15起，投融资金额123.01亿元。2019年长租公寓融资难度大，但是单笔融资金额庞大，资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。

　　2019年自如、蛋壳、窝趣、魔方及城家五家公寓融得大笔融资共计18.4亿美元，安歆公寓也获数亿元人民币投资，头部企业融资额远高于2018年公寓行业融资总额。

　　长租公寓企业亏损加剧

　　长租公寓经营苦难，少有盈利，就连青客公寓、蛋壳公寓亦不能免俗。2019年青客公寓成功在美国上市，成为国内长租公寓第一股，但是业绩却年年亏损，青客公寓在2017财年、2018财年、2019财年前9个月，分别净亏损2.45亿元、4.99亿元、3.73亿元，亏损额度同比进一步扩大。经过连续3年的亏损，累计亏损额度已达到11.17亿元。

　　继青客公寓之后，国内第二家长租公寓品牌蛋壳公寓也赴美上市了。披露的数据显示，蛋壳公寓的亏损在逐年扩大，招股书显示，2017年，蛋壳亏损2.7亿元，2018年亏损增加到13.70亿元，2019年前9个月净亏损25.16亿元。不到三年蛋壳公寓累计亏损约42亿元。

　　2019年，在长租公寓行业遇冷的大环境下，房企长租公寓整体风格偏谨慎，规模拓展收缩，而将主要精力放在拓展房源的开业转化方面。据悉，2018年TOP10房企长租公寓拓展的管理规模同比增速173%，2019年增速极大放缓，仅增长了18.9%，但累计开业规模增幅达到79.6%。由2019年各季度的增长情况来看，前三季度仍保持一定增长，第四季度整体拓展规模基本处于停滞状态。

     长期租赁公寓运营模式的风险

      1.人口众多的中国自然正好需要住房需求。但不可否认的是，现在买房门槛太高了。不是每个人都能随意拿出180万，也不是每个人都有n个口袋可以存钱。而且，不是每个人都像炒房团一样敢无限增加杠杆。租房可以说是不需要验证就行了。

     2.当然也有很多人就是需要。其中有一大群刚毕业的大学生，他们没有存多少钱。仔细分析，你会发现这些人和想买房的人基本重合，所以口袋里大米不够的时候自然会选择租房，所以长期租房的起点基本可以说是国家背书。

    3.而且，从风险控制的角度来看，这类目标人群具有极其相似和明显的特点：稳定的收入来源(只要不偷懒，就永远不会饿死)、较强的还款意愿(从校园贷款的高额利润可以看出)、一定的贷款用途。

    4.以前房客直接找房东租房，由于信息不对称，效率极低。在互联网时代，房客和房东通过互联网，在线上提出各自的需求，但是房子的非标准属性使得不可能完全通过线上，的信息浏览和查询做出消费决定，这催生了中介服务。

    只是中介基本都是一次性的，赚的利润有限，能做的工作和做的动力真的有限，每套房子的情况参差不齐，想想我们曾经租的房子就可以这么形容。

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