12家房企9月底前提交降负债方案，势必降房价提销量回笼资金

　　12家房企9月底前提交降负债方案，势必降房价提销量回笼资金。房企融资新规规定，两家房企应在9月底前提交减债计划。据了解，12家房地产企业参加了会议。它们是碧桂园， 恒大， 万科， 融创， 中梁，保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

　　据悉，这一明确的融资管理规则是此前业内多次传言的“三条红线”:扣除预付款后的房企资产负债率不得超过70%；住房企业的净负债率不得大于100%；住房企业的“现金短债比”小于1。此外，土地收购与销售的比例是否过高以及经营现金流状况也将作为监管机构检查的重要指标。

　　“债务控制方式根据上述监管指标中企业的具体情况进行管理，分为四个档。”

　　如果上述三项指标均为“踩线”，计息负债可能不会增加；如果指标中有两个“踩线”，计息负债的年增长率不得超过5%；如果只有一个“踩线”，计息负债的年增长率可以放宽到10%；如果所有指标都符合监管要求，计息负债的年增长率可以放宽到15%。

　　上述人士表示，企业应在9月底前提交降档计划，包括如何在一年内降档，以及如何在三年内完全完成符合“三条红线”的调整。如果达不到标准，监管部门将要求金融机构限制相应住房企业的全部债务。据有关人士透露，相关规定将于2021年1月1日起在全行业全面实施。

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　　房企降速调结构已是必然

　　据业内人士透露，在严格控制负债的背景下，依靠高杠杆的房企扩张路径明显受限。未来，房企将不得不降低土地购买速度，加快库存周转，加快去转换，从而扩大预售规模。“对于存量表中负债相对较大的房企，以及前几年销售额较低但今年征地力度较大的房企，新规将产生较大影响；对于在过去两年里一直在积极减少债务的住房企业来说，这种影响是可以预料的。”一位房地产企业财务部门的负责人说。

　　房地产企业的征地速度可能会大幅下降。据业内人士透露，尽管受外部的影响，房屋企业并没有放慢征地步伐，高地价的"地王"地块频频出现。"控制征地和降低地价也是这种融资管理的重要原因之一."上面提到的人说。

　　谢瑞还表示，一方面，融资规模的控制会影响房企收购土地的意愿，房企在增加新的土地储备和增加项目自身资金的投资比例时会更加谨慎；同时，布局的商业区会更加优化，重点是深度培育一些高质量的城市群，而不是盲目扩大城市数量。另一方面，由于房地产企业销售收益和债务管理没有明显回升，房地产企业前期土地储备的开发进度可能会放缓，资金对在建项目和拟建项目的投资压力会进一步加大，拖累了建设结转的步伐。总体而言，在新增土地储备意愿下降、存量开发进度放缓的背景下，布局房地产企业增速可能会放缓，保障房概念也踊跃在大众视线。

　　“住房企业的第一个也是最重要的应对措施是增加房地产项目的销售回报，增加资金储备，减少项目扩张过程中对债券发行的依赖；其次，要坚持稳健的财务政策，控制企业的杠杆水平，提高资金，的管理精细度，提高资金，的使用效率，积极进行融资创新；此外，应减少或剥离非核心业务，重点是主要房地产业务，增加应收账款和其他应收款等基金的回收，减少非主要业务或其他关联方对资金房地产项目的占用。”谢瑞说。

　　债务融资管理阀门的重新收紧旨在进一步防范和化解房地产金融风险。

　　12家房企9月底前提交降负债方案，势必降房价提销量回笼资金。此外，近年来，房地产行业不断落实“无房无房”的精神要求，行业资产结构得到改善，有调整的空间，不会因为调整而带来更大的金融风险。