左手拿地右手密集出售项目公司股权 中国金茂意欲何为

　　5月25日，北京产权交易所披露，中国金茂(0817.HK)旗下子公司拟转让持有的嘉兴浦晨投资有限公司(简称“嘉兴浦晨”)30%股权。这是5月份以来中国金茂第三次出售项目公司股权。

　　一个月内连续出售三家项目公司的股权，中国金茂是中国房企中为数不多的一个。中国金茂一方面密集退出项目，另一方面积极投资拿地，而公司当前面临的最大问题是：持续“开疆拓土”背后，不断攀升的高杠杆率、偿债能力弱化为企业带来资金压力。

　　退出虹口项目

　　5月25日，北京产权交易所披露，中国金茂旗下的北京兴茂置业有限公司拟转让持有的嘉兴浦晨30%股权，底价11.92亿元，交易保证金3.57亿元，披露时间截至6月19日。

　　根据挂牌文件披露，嘉兴浦晨成立于2017年5月，注册地址位于浙江省嘉兴市南湖区，注册资本30亿元，为国有参股企业，经营范围涉及实业投资、投资管理、投资咨询。控股股东嘉兴龙茂投资合伙企业(有限合伙)持股49%，北京兴茂置业持股30%，嘉兴坤茂投资合伙企业(有限合伙)持股21%。

　　截至今年4月30日，嘉兴浦晨营业收入为0，营业利润、净利润均为-0.05万元；总资产为30.19亿元，总负债1936万元，所有者权益约30亿元。

　　据了解，嘉兴浦晨自成立以来，主要运营上海虹口项目。2017年6月，嘉兴浦晨以总价41.24亿元、楼面价3.6万元/平方米、溢价率0.24%竞得上海市虹口区提篮桥街道HK314-05地块，性质为商服用地。

　　2019年12月，嘉兴浦晨设立上海坤茂置业有限公司，以上海坤茂置业有限公司作为上海虹口区提篮桥街道地块开发的项目公司。该地块位于上海虹口区提篮桥街道，建设用地面积2.29万平方米，总建面19.84万平方米，建设周期自2018年至2021年。

　　此次，中国金茂子公司转让持有的嘉兴浦晨股权，若转让成功，中国金茂将退出上海虹口项目。

　　“上海虹口项目整体比较优质”，地产分析师严跃进认为，“中国金茂退出该项目，主要有两方面的因素，一方面项目前期成本较高，后续开发可能遭遇天花板；另一方面，企业可能存在融资需要，退出项目可以回笼资金，缓解资金压力。”

　　密集出售项目公司股权

　　发现，这并非今年中国金茂首次出售项目公司股权。事实上，中国金茂在一个月内连续出售三家项目公司的股权，这在中国房企中并不多见。

　　据北京产权交易所消息，4月20日，中国金茂子公司广州金茂置业有限公司拟转让苏州城茂置业有限公司50%股权，底价约2.71亿元。5月6日，中国金茂子公司北京丰茂置业有限公司转让郑州展辉置业有限公司51%股权募集资金项目，募集资金金额择优确定。根据披露，中国金茂子公司分别持有上述两家项目公司100%股权。

　　截止2020年03月31日，苏州城茂置业有限公司营业利润10.37万元，净利润10.37万元；资产总计15.35亿元，所有者权益为-43.44万元。

　　据悉，2019年1月29日，金茂集团以39.02亿元摘得张家港市高新区6宗地块，总出让面积341326㎡。其中，苏州城茂置业14.7亿元摘得2012-A19-A号、2012-A19-B号地块。而早在2018年，金茂已与张家港高新区达成合作，拟建设张家港智慧科学城，规划范围11.36平方公里。

　　关于郑州展辉置业有限公司，截至2020年2月29日，其营业收入0元，净利润-56.94万元；资产总计22.35亿元，总负债22.36亿元，所有者权益为-56.94万元。

　　据了解，郑州展辉持有的核心资产为位于郑州市龙湖内环南路南、众意西路东的郑政出〔2019〕14号城镇住宅地块。该地块由金茂于2019年12月20日以总价22.1亿元竞得，折合楼面价23539元/㎡，距离熔断价差0.7亿元，出让面积5.52万㎡，容积率1-1.7，最低投资总额19.45亿元。

　　针对近期中国金茂旗下项目公司股权频繁转让一事，严跃进认为：“这并不正常。就类似房地产企业而言，与泰禾集团（000732）业务发展过快出现资金压力不同，中国金茂本身资金压力较少。但是，在目前融资收紧叠加疫情影响房产销售不理想的环境下，中国金茂可能整体资金回笼不达预期。”

　　关于中国金茂出售项目公司股权的目的，严跃进预测：“中国金茂回笼资金会继续去做扩张。对于一些受约束较多的项目，或者是开发成本难以回笼的项目，中国金茂提前出售，后续会寻找新的机会去投资拿地。”

　　资金承压杠杆率攀升

　　根据中指研究院数据显示，2020年1-4月，中国金茂拿地面积279万平方米，拿地金额136亿元。拿地面积位居全国房地产企业第十位，拿地金额位居第二十位，势头强劲。

　　此外，2020年前4月，中国金茂已录得已认购(未签约)物业销售金额共计108.45亿元。已完成其年度销售目标2000亿的22.55%。

　　在中国金茂持续“开疆拓土”背后，不断攀升的高杠杆率、偿债能力弱化，成为中国金茂当前面临的最大问题。

　　2016年至2019年，中国金茂的净负债率分别为0.54%、0.78%、100.23%、117.58%，出现大幅度提升。2019年公司资产负债率由71.2%上升至73.4%，净资产负债率由85.2%上升至91.8%。而截至2020年3月末，中国金茂负债总额由2019年末2360.59亿元增加至2852.49亿元，资产负债率提升至82.38%。

　　从偿债指标来看，中国金茂偿债能力较弱。2019年末，中国金茂在手现金及现金等价物余额171.9亿元，同比下降19.4%。公司有息负债总额960.4亿，其中短期负债占比27.8%。短期负债覆盖比下降至0.6倍。

　　目前中国金茂业绩增长已放缓，盈利能力减弱。从业绩层面而言，2017年至2019年，中国金茂净利润分别为39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元，增速分别为56.88%、31.00%、23.82%，增速逐年下降。从毛利率来看，2020年一季度毛利率为30%，较上年同期49%出现明显下降。

　　而在今年3月，因中国金茂2019年业绩不及预期，未来一至两年，其杠杆率可能不会大幅改善，标普将中国金茂的展望从“稳定”调整为“负面”。同时，标普确认该公司“BBB-”发行人信用评级，以及该公司担保的高级无抵押票据“BBB-”发行评级。

　　值得一提的是，中国金茂发行的企业债券“17金茂控股MTN002”将于2020年7月10日到期，债券规模为25亿元，票面利率为4.78%。

　　关于以上中国金茂出售项目公司股权、杠杆率攀升、偿债能力弱化等相关情况，试图致函致电中国金茂求证，均未有结果。

　　根据中国金茂在2019年年报中披露的投资者联络方式操作后发现，其年报中披露的电话为空号；函件发往其披露的电子邮箱，遭遇退信。退信原因为：“收件人邮件地址(chinajinmao_IR@sinochem.com)不存在，邮件无法送达。”

　　此外，根据企查查信息与中国金茂官网显示的电话与邮箱信息，试图联系中国金茂，但同样得到“空号”回复以及邮件退信。

　　投资者联络方式是企业与中小投资者的沟通桥梁。作为一家港股上市公司，中国金茂的投资者联系方式如同虚设，这也从一个侧面看出公司对投资者关系的忽略程度。