关注｜不幸被言中的“新湖中宝”们还将如何解局？

　　刚刚过去的一个周末对于房地产行业来说，注定不会平静，有深圳楼盘一小区隔夜房价上涨百万出售，也有企业因为债务加身急于抛售套现。

　　卖子求生

　　4月20日，新湖中宝连发两公告披露出售四项目予绿城中国，据统计此次新湖中宝共套现22.79亿元。其中，以19亿元出让青蓝国际城项目二期，向绿城房产转让目标公司 35%的股权及相应权利和权益；此外，双方同日宣布另一项交易，由绿城入股新湖旗下沈阳3个地产项目35%权益，总代价3.79亿元中，1.86亿元为股权转让代价，其余1.93亿元为项目提供融资。

　　上一次出售项目套现为2019年7月，以67.05亿元转让两公司股权及权益予融创中国。

　　据乐居财经统计，近年几个季度以来新湖中宝财务数据起伏不定，营收数据像过山车，净利润跌回一年前，负债下降不明显。主业不振资金链绷紧，债务持续让公司承压。

　　在现实面前，新湖中宝选择出售公司股权项目套项也不为当下最佳选择。由金融到地产发展的老牌浙系房企新湖中宝，其在温州人黄伟掌舵下，尽玩资本腾挪的游戏，特别是2019年的房企去杠杆大年以来，新湖系遭遇巨大资金压力，不得不频繁出售项目回血。

　　从此次交易看，绿城接手的其中一项目实则“烂尾”多年。

　　据公告显示，浙江启丰持有位于沈阳的仙林金谷项目、新湖湾项目和新湖美丽洲项目，总建筑面积分别为58.9万平方米、18.7万平方米29.3万平方米，而上海中瀚则持有位于静安区青蓝国际城项目的第二期。其中，作为旧改项目的青蓝国际城，已在新湖中宝的账面上躺了十余年。

　　对于绿城来说此次并购也并非没有风险，之所以选择部分股权收购方式，而非融创似的直接要求控股获取，这其中也自然有绿城中国自己的算盘，以小博大，用少量的资金获得规模上的增长，或许是绿城当下精打细算考虑的结果，所以相对的风险还是需要权衡承担。

　　而对于新湖中宝的卖子求生，除了自身经营出现困难，更多的是行业大环境已经变了，此前的地产金融模式阻力重重。

　　坚称地产为主业，但新湖似乎更热衷于资本运作

　　翻阅过去十年来新湖中宝的表现，作为入行20年的房企来说，规模不算小，2019年半年报显示，期内该公司在全国30余个城市开发项目约50个，项目总建筑面积约2300万平方米，权益总建筑面积约2200万平方米。数据显示，2019年上半年，新湖中宝合同销售收入76亿元，实现结算收入61亿元，当期营业收入为72.75亿，归母净利润17.21亿元，其中地产业务营业利润约12亿元。

　　一边手握丰富的土地储备，一边却迟迟不能转化为销售收入。

　　数据显示，截至2019年中期，新湖中宝拥有存货730.09亿元，占总资产比例为49.84%。

　　近十年来，黄伟推动新湖系大举并购，总耗资近200亿元。

　　通过不断收购，早在2011年新湖中宝就已经拥有土地储备966.64万平方米，规划建筑面积1515.75万平方米，然而多个项目开工面积为零的现象也屡见不鲜。

　　据观点地产新媒体了解，新湖中宝存货中，位于杭州、衢州、苏州、上海等地多个在开发项目时长已超过十年。另一方面，新湖还通过股权质押方式，用旗下地产项目不断进行融资。

　　尽管一直坚称地产为主业，但新湖似乎更热衷于资本运作，所收购资产中除地产外，金融标的占绝大部分。

　　据不完全统计，2009年以来，新湖中宝相继收购温州银行、阳光保险、51信用卡、万得信息、信银国际等多家金融机构股权，累计收购所耗资金超过100亿元。

　　数据显示，截至2019年中期，新湖中宝的长期股权投资337.31亿元，占总资产比例为23.03%。

　　然而，由于投资收益不稳定，新湖中宝的经营业绩也大起大落。

　　2016年，新湖中宝实现营收136.26亿元，同比增长28.43%，归母净利润58.38亿元，同比增长403%。据悉，净利润大涨源于在二级市场大幅增持了中信银行H股，获得了巨额投资收益。

　　而2017年，新湖中宝归母净利润下降至33.22亿元，2018年更进一步下降至25.06亿元。

　　2019年10月，新湖中宝作为二股东的51信用卡出现暴雷，股价一度跳水接近40%。对此，新湖中宝称或将影响当期利润。

　　因业绩和经营风险问题，2019年新湖中宝还收到了来自上交所的问询函。

　　另据2019年中期报告显示，新湖中宝期内持有货币资金153.12亿元，未偿还融资总金额却高达848.47亿元。（信息源于乐居财经）

　　天有不测风云，今年以来由于疫情的影响更加加剧新湖中宝的前路的不确定性。房地产行业普遍限于低靡状。

　　值得注意的是，就在4月17日，据香港媒体报道，评级机构穆迪将内地房地产行业前景转为负面，主要因为新冠肺炎疫情带来的破坏及经济增长放缓，将对房地产市场需求及库存造成压力，令内房股离岸债融资变得不明朗。当中，虽然大多数高收益债券的发展商能解决未来12个月、合共920亿美元的在岸及境外债务，但有4家内房将面临非常高的再融资风险，涉及42亿美元的债务。虽然穆迪在报告内并无点名此4间内房，仅指出其评级具在B3或以下，翻查穆迪以往报告，符合要求的4间内房应为在分别A股上市的新湖中宝、泰禾集团，以及香港上市的绿景中国（0095）及亿达中国（3639）。

　　首当其冲的是新湖中宝被披露出来，行业前景转为负面，经济放缓，对于业务不确定，融资或将受阻，其债务势必为一颗随时会爆的雷。

　　自我解局才开始

　　不幸被言中的新湖中宝已经有了实质性的套现解债的举措，其他的三家泰禾集团、绿景中国（0095）及亿达中国（3639）们下一步或将又有什么新的举措，中华网财经将继续关注，前景低靡债务承压的新湖中宝们如何解局。