光大证券：宽松政策继续推动房价回暖

　　光大证券：宽松政策继续推动房价回暖 2015-05-18 类别：宏观研究 机构：光大证券 研究员：徐高

　　[摘要]

　　4月70城市房价环比涨幅显著改善。根据统计局公布的70大中城市房价数据，4月新房房价环比下跌城市数从上个月的49个进一步减少至47个，上涨的城市从12个增加为18个（图1）。同时，70城市房价平均跌幅较上月显著收窄。我们估算的新房房价月环比跌幅从3月的0.16%收窄至4月的0.12%（图2）。从70个城市房价环比涨幅的频率分布来看，4月新房房价环比下跌超过0.5%的城市比例也由前月8.6%减小至7.1%（图3）。同月，二手房房价上涨城市数由前月的12个扩大至28个，环比下降城市数由48个减少至34个。我们估算的二手房房价平均环比由跌转升，这是去年4月以来首次上涨，环比涨幅为0.09%（图4）。

　　新房房价环比跌幅继续收窄。新房房价普遍出现显著改善，一线城市房价上升最为明显。4月一线城市房价涨幅显著扩大，由3月的0.23%大幅攀升至0.88%，二、三线城市新房价格环比跌幅基本持平，分别由前月的0.11%和0.26%，变化为4月的0.09%和0.28%（图5）。具体到北上广深，北京房价环比涨幅由3月的0.3%上升为4月的环比上涨0.7%，上海环比房价由零增长扩大为0.6%。广州由跌转升，而深圳环比涨幅更是由3月的0.7%大幅攀升至4月的1.8%。

　　二手房房价显著改善。二手房方面，4月一二三线城市二手房房价同样出现显著改善，其中一线城市二手房房价环比涨幅由上月的0.25%转为上涨1.55%；二线城市二手房房价由跌转升，环比由上月下跌0.11%转为上涨0.05%，三线城市环比跌幅由0.24%收窄至0.06%（图6）。北上广深四座城市二手房房价环比涨幅均显著扩大，北京环比涨幅在4月达到2.1%，深圳环比涨幅达到2.4%，涨幅均显著扩大。

　　地产销售回暖推动房价上行。随着楼市新政和宽松货币政策的效果逐渐显现，房地产需求出现持续回暖趋势。从高频数据开，房地产销售继续呈现回暖趋势。

　　需求回升将对房地产价格形成有效支撑，然而需求能否有效传导至投资仍然具有不确定性。到位资金不足依然限制房地产投资，而房价回暖将有助于投资回升。

　　我们对4月房价数据做偏正面评价。4月70城市房价数据显著改善，新房房价跌幅显著收窄，二手房房价由跌转升。与此同时，4月高频数据显示地产销售继续回暖。房价在宽松政策和需求回暖推动下将继续企稳。然而受制于到位资金不足，需求回暖难以带动房地产投资显著回升，经济下行压力可能持续。在此环境下，宽松政策或将继续加码，房地产企业融资等政策将继续放松。而决策层对股市加杠杆监管的加强，将推动之前流入股市资金回流实体经济，对房地产市场形成利好。房价有望继续企稳，有利于投资回升。