房地产行业:投资或逐步探底 政策仍需加码

投资增速再创新低,回落幅度减缓,符合我们的预期。1-5月房地产投资3.23万亿元(+5.1%),增速较1-4月下滑1.1 pc,降幅收窄;5月投资增速同比+2.5%,环比+1.9pc。各类型物业均小幅增长,其中住宅+0.53%、办公楼+10.42%。各区域增速均创历年新低,东部4.1%、中部2.1%、西部0.4%。

　　新开工降幅继续小幅收窄。1-5月房屋新开工面积下滑16%,降幅收窄1.3pc,其中住宅增-17.6%,降幅环比收窄2.0pc;前5月施工面积+5.3%,增速回落0.9pc再创新低。土地购置仍大幅下滑,1-5月土地购置面积增-31.0%(比1-4月收窄1.7pc)、成交价款-25.8%(比1-4月收窄3.3pc)。

　　单月销售增幅扩大,累计销售额首次正增长。1-5月商品房销售额+3.1%,其中住宅+5.1%,自14年2月来首次同比增长;销售面积同比-0.2%,降幅缩减4.6pc。分区域看,东西部本月累计正增长,中部降幅收窄4.4pc至-0.7%。住宅销售大幅增长,5月单月商品房销售额同比+24.3%(住宅+30.4%,办公楼-9.3%)、销售面积+15%(住宅+16.4%,办公楼7.9%)。

　　资金来源增速低位回升,定金及预收款同比增加。1-5月到位资金-1.6%,增速较1-4月回升0.9pc。其中,国内贷款-6.8%降幅扩大2pc、定金及预收款15个月来首次同比增长(+2%)降幅收窄,利用外资与上年持平。

　　政策持续加码:央行扩大利率浮动区间,推行住房保障货币化,不动产登记将不与房地产税挂钩等;32个地区降公积金首套首付至2成,京津沪琼等5年以下(含)贷款利率降至3.25%、超5年3.75%,银行配合变积极。近期有降准空间,后期“二次房改“、设立住房银行及修订住房公积金管理条例均有利于行业稳步发展,而地方落实购房优惠有望促进二三四线城市逐渐回暖。5000点后市场风格渐转,6月初板块的表现也验证了我们的判断。政策、成交持续向好,盈利触底回升转型可期,板块相对估值较低,补涨在望。重申板块“上有政策支持,下有估值保底”,下半年是国企改革落实阶段,廊坊发展(咨询 买卖)、北京城建(咨询 买卖)、首开、建发、金融街(咨询 买卖)均将受益,转型及互联网+的泛海、世联等值得重点关注。

　　风险提示:政策宽松不及预期,经济不振影响住房消费,楼市回暖缓慢等。