[2016-11-11]地产:野蛮生长

　　核心观点： 　　彩生活：物业管理行业的领军者2002年彩生活物业管理公司作为花样年集团的一部分在深圳成立，2014年，彩生活独立分拆后在香港联交所上市。截止2015年底，彩生活总管理建筑面积达到3.22亿平方米，占全国物业总管理面积的1.85%，是全国规模最大的物业管理公司。公司物业管理收入占比为70%以上，O2O以及其他业务收入增速低于物业管理。随着14、15年的快速扩张，公司管理效率以及成本管控水平依然强于百强企业平均水平。 　　中海物业：稳步“内生”增长，维持高品质服务中海物业15年业务独立分拆后在联交所上市，截至2016年6月，总管理面积达到8600万平方米，过去四年CAGR达到34%，其中计算收益管理面积6900万平方米，覆盖的城市范围增长至50个。由于酬金制比例的提升以及加强成本控制力度，利润率有明显提高。 　　中奥到家：聚焦长三角、珠三角，盈利能力出色公司05年在广州成立，15年中奥到家在香港联交所上市。截止到16年中期，合约管理面积达到3647万平方米，住宅物业管理面积为1685万平方米。公司业务布局28个城市，其中主要布局在长三角及珠三角地区，作为独立物业管理公司在项目选择上不会受到地产开发业务的限制，具有更大的选择空间。公司包干制服务利润率水平高于其他企业，在成本控制和物业合约控制能方面体现出较强的能力。 　　绿城服务：专注高端物业，利润效率高绿城服务成立于98年，16年完成上市，截至2016年6月底，绿城服务总在管面积为910万平方米。公司对于绿城中国的项目依赖程度较低，15年末项目占比仅为22%，但受到绿城的品牌影响较大，在高端物业服务领域具有极强的竞争力。公司单位管理面积净利润贡献能力，多元化服务渗透率都是所有上市物业管理公司中最高，从侧面也可以说明高端物业服务的附加值更高，多元化的横向拓展可能性也更大。 　　物业管理公司的估值方法：平均PE35倍，平均PA47倍根据港股物管公司的估值表现，行业平均PE水平为35倍，平均PA（总市值/物业管理面积）为47倍，PA倍数随着单位管理面积的业绩贡献能力的提升而提升。物业管理行业首次覆盖给与“买入”评级。地产行业维持“持有”评级不变。 　　风险提示行业基础业务利润率较低，社区O2O行业发展存在不确定性。