地产：销售有望新高 投资蛰伏待春
摘要：
地产：销售有望新高 投资蛰伏待春 2015-12-14 类别：行业研究 机构：中信建投 研究员：苏雪晶 陈慎
[摘要]
开工意愿回升，投资企稳仍需等待：1-11月，全国新开工面积同比下降14.7%，降幅较上月扩大0.8个百分点。本月住宅新开工增速较10月收窄3.7个百分点，而单月环比则增长10.9%，这与我们之前判断一致，下半年以来推货意愿的增强助推开工意愿的回升。1-11月投资速较继续收窄0.7个百分点，单月投资同比下降5.1%。8月至今投资增速连续4个月单月负增长，整体投资意愿低于我们预期，主要在于愈发分化的土地市场使得土地需求和供给不匹配，导致土地成交面积下降，同时资金改善到投资改善的传统机制失效。随着成交端的持续上行和企业补库存意愿的逐步回复，叠加政府供地节奏加快，我们相信投资端的企稳只会迟到、不会缺席，但企稳的时间窗口可能比我们原来预期延迟。
土地市场现改善契机：1-11月土地购置面积同比下降33.1%，降幅较上月收窄0.7个百分点，土地成交价款同比下降26%。三季度以来全国口径的单月土地购置面积有所回升，11月环比增长11.5%，而累积同比的降幅也已有所收窄，但绝对值依然处于低位。自去年以来土地市场分化愈演愈烈，一二线主流城市地王频现，面粉贵过面包的现象甚至成为常态，但我们认为这种土地投资向一二线核心城市集中的趋势不会改变，三四线城市的去库存初衷不会改变，这种处境也将加剧开发商调整和转型的动力。
销售将创新高，城市集中度凸显：1-11月商品房销售面积同比增长7.4%，单月住宅销售额7829亿元，同比增长18%。进入四季度以来，住宅销售面积和销售金额继续保持增长，我们认为2015年全国成交金额将如我们此前预期创下历史新高，但这也为明年成交埋下高基数。价格方面，11月单月住宅成交均价环比下降1.55%，百城住宅价格指数环比增长0.46%，二者背离再次反映市场分化趋势的延续，如我们今年以来强调，此轮市场复苏不再是过去的全面回暖，主流城市作为此轮复苏主角房价持续上行，而三四线城市因为高库存导致房价表现低迷，城市之间分化愈演愈烈。
资金面持续改善：1-11月房地产到位资金11.26万亿元，同比增长2.2%，11月份到位资金增速创近一年来新高，这主要得益于个人按揭贷款和定金及预收款的贡献。同时，房地产企业多元融资渠道多点开花，截至11月底，据wind统计，今年房地产企业累计发行公司债3400亿元，占公司债总体规模的45%，这也将加剧房企间的分化，无法获取优质资金的企业将进一步面临资金差距。
