地产：新兴万亿级市场 房地产基金
摘要：
地产：新兴万亿级市场 房地产基金 2015-09-13 类别：行业研究 机构：华泰证券 研究员：谢皓宇
[摘要]
投资要点：
不可否认的，房地产行业从极盛开始走向平稳，即便是保持在高位，但增速却大幅下降，这在行业开发投资增速中一览无余，由于没有任何一个行业的增长可以长期战胜GDP，所以房地产行业最辉煌的大周期走向最后的时刻。然而，就是这样一个10万亿级的市场，在开始走向平稳、使得其他对他一贯支持的机构开始退出时，新兴的合作机构进入到最辉煌的时刻！而这里面，最闪耀的就是做房地产金融，其中所处最高地位的，就是房地产基金！房地产金融，最后一个房企融资渠道大概念房地产金融主要分为公募和私募，目前房地产基金占主导，也就是一般说的房地产私募基金。房地产基金特指投资于房地产领域的基金，一般情况下作用于一级市场，直接投资于房地产产业和资产；同时也可以作用于二级市场，例如一些投资房地产相关证券的房地产证券投资基金。同时在投资方向上又分为债权投资、股权投资，以及混合型投资。
股债双修，决定其为全能型选手债权型基金主要扮演金融中介的角色，在银行贷款不能覆盖的阶段，债权型基金补位介入。
权益性基金依靠获得项目股权、参与项目运营，主要分为经营类和开发类两种，其中1）经营类房地产基金采用“持有+出租”的模式，经营周期长，收益稳定，退出方式为资产转让或资产证券化，REITs就是其中一种。2）开发类衍生为纯股类和夹层类，纯股权类开发类房地产投资则是以股权形式介入项目公司，与开发商一起共担项目风险与收益，这类较少，更多的为风险略低的夹层类。
混合类为以上两大类综合体，是目前最为主流的方式。
万亿级市场，刚刚起步，野蛮成长2013年度，私募房地产基金金额为10667亿元，投资金额为6316亿元，占同年房地产投资总额86013亿元的7%。1）这主要集中在一线城市；2）债权为主，股权较少；3）商业为主，住宅较少，未来可向养老、旅游等领域拓展。
国内上市企业纯当成基金业务的少，但参与该业务的众多目前相关上市公司，可以分为几类：1）直接从事该项业务的，包括保利地产旗下的信保基金、金地集团旗下的稳盛投资、上实发展旗下的实银基金；2）与相关方合作的，包括嘉宝集团与光大安石合作、阳光股份与工银国际合作；3）参与设立子公司的，包括华业资本参与设立国泰君安申易基金；4）将自己项目拿出来做的，包括中信证券的中信启航、万科A与鹏华的公募REITs。
