地产：长期基本面恢复看投资 荐5股

　　地产：长期基本面恢复看投资 荐5股 2015-06-11 类别：行业研究 机构：光大证券 研究员：谢皓宇

　　[摘要]

　　事件：5月全国商品房销售额、销售面积分别为6670亿元、9611万平方米，分别同比上涨24.3%和15.0%；新开工面积14549万平方米，同比下降12.8%；开发投资额8623亿元，同比上升2.4%；资金来源9687亿元，同比上升1.7%。

　　◆楼市复苏逻辑切换至财富效应，投资者占比高的城市带动楼市躁动5月全国商品房销售额、销售面积分别为6670亿元、9611万平方米，分别同比上涨24.3%和15.0%，增速较4月的+13.3%/+7.0%继续好转，对标去年同期第一批城市开始限购放松，当前楼市销售回暖力度较大，环比提升16.7%已经达到接近2009年和2012年同期水平。

　　按照我们以前的分析框架，也即购房者、开发商、银行三者的之间的关系，在假设购房者购买力不变的情况，降息周期带来银行降价（利率打折），最终使得开发商不必降价，这一阶段已经走完，接下来进入第二阶段，而当前这次也是特殊的一次，也就是购买力发生变化下的楼市周期。

　　我们判断，由于股市财富效应，以投资者占比高的城市楼市将率先复苏，趋势性叠加银行的低利率，房地产重新成为投资工具。

　　◆基本面好转依赖新增资金流入，当前低于GDP的增速说明仍需时间新开工面积14549万平方米，同比下降12.8%；开发投资额8623亿元，同比上升2.4%；资金来源9687亿元，同比上升1.7%。投资有所恢复，但增速相比于销售差距进一步拉大，是否会有新增资金入市成为基本面是否改善的关键。

　　重新成为投资工具的房地产，其持续性需要经历去库存结束，从目前新开工数据仍然同比负增长看，这一过程暂未走完。我们认为，从大的逻辑上，GDP增速下降至7.0%，而地产投资增速仅为2.4%，也就意味着地产拉动低于行业平均水平，对比全球各国历史，并没有任何一个国家地产投资能够持续超越GDP，那么，地产基本面好转，仍然需要时间转换。

　　◆基本面好转之前，请认准转型公司，4季度做好上车蓝筹准备我们认为，基本面好转将带来蓝筹大机会，监测指标是投资增速和新开工增速，当前时点未到，但考虑到持续的地产投资增速GDP增速将带来负贡献，不排除新刺激政策出台，我们预计将在4季度看到，当前时点，请继续认准转型公司，主要推荐建发股份、北辰实业、华业地产，蓝筹的准备推荐万科A和首开股份。

　　◆风险提示：投资增速长期低迷