地产：投资增速持续探底 荐3股

　　地产：投资增速持续探底 荐3股 2015-04-16 类别：行业研究 机构：国海证券 研究员：代鹏举

　　[摘要]

　　事件：

　　国家统计局公布一季度房地产行业运行数据：1-3月全国房地产开发投资16651亿元，同比增长8.5%；新开工面积23724万平方米，同比下降18.4%；房地产开发企业土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%；商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，商品房销售额12023亿元，同比下降9.3%；房地产开发企业到位资金27892亿元，同比下降2.9%。

　　核心观点：

　　销售阶段性改善，政策传导仍需时日。我们认为尽管3月单月销售降幅收窄，但这并不意味着住宅成交整体回暖已经到来，从4月份前半月市场反馈的数据来看，受清明假期影响各线城市成交环比下滑，同时各地陆续进入地方新政出台密集期，意向购房者观望情绪较浓导致成交复苏态势未能延续，政策利好传导至销售端仍需时日。2014年房地产市场从4月份进入下滑期，我们预计基数效应下未来单月销售数据有望恢复正向增长。随着各地政策细则的落地实施，配合季节性回暖加速企业推盘，政策利好效应有望在5、6月份获得集中兑现，仍然看好二季度楼市成交实现弱复苏。

　　先行指标持续萎靡，投资增速再创新低。数据显示企业新开工意愿仍没有明显改善并且有继续下滑的趋势，从我们与开发商沟通反馈的信息来看，目前企业多采取以销定产的新开工策略，销售回暖进度将决定企业下一步动作；土地获取方面，多数企业摒弃了以往粗放的拿地模式，不是为了拿地而拿地，而是更加注重项目的性价比，在目前去化压力大且地价依然高企的背景下，企业新开工及土地投资均较为谨慎，去库存周期中房企入市动力短期内难以改善。一季度，房地产开发投资额同比增长8.5%，增速比1-2月份回落1.9个百分点，为近年来的最低值，政策改善向投资传导效应未能实现。同时鉴于房地产投资增速的持续筑底及新开工、土地购置等先行指标的疲软，我们预计全年投资增速仍在低位徘徊，将全年房地产投资增速预测下调至5%-7%。

　　房企资金到位率低，开发贷支持力度下降。1-3月房企到位资金27892亿元，同比下降2.9%，增速较前两月下降4.5个百分点，房企资金供给的下降也间接导致了投资的持续回落，其中象征企业销售回款的定金及预收款同比下降8.4%，仍无明显改善迹象；国内贷款5845亿元，同比下降6.1%，为近年来首次出现同比下降，占比为21%，开发贷支持力度较弱；个人按揭贷款3194亿元，同比增长1.0%，自筹资金11214亿元，同比增长1.1%，增速较前两月收窄8.2个百分点，整体上房企资金压力有所增大。

　　投资建议：近期各地公积金新政密集出台，配合季节性回暖加速企业推盘，行业销售情况有望在二季度实现缓慢复苏，我们认为政策利好将在5、6月份获得集中兑现，届时一线城市有望率先实现价格的反弹，其他城市短期内仍看不到房价趋势性上涨的可能性。目前经济下行压力下货币政策存在进一步宽松的预期，叠加行业基本面的改善，我们仍看好地产板块走出超越大盘的行情，但短期仍需规避高位调整的风险。个股建议方面，我们看好高端住宅进入收获期且土地资源优异的泰禾集团（000732），以及国企央企改革排头兵天健集团（000090）和中粮地产（000031）。

　　风险提示：房地产销售大幅低于预期等。