解读“套内面积计价”：透明化信息 量价影响有限

　　官方首提套内使用面积度量方式，助于提升房屋信息透明化。2月15日住建部发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》规定，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。我们认为该征求意见稿属于技术规范，并非法律法规，主要关注从施工端到交易端采用套内使用面积标准，而2001年颁布的《商品房销售管理办法》中，按整套、按套内建筑面积(不完全等同于套内使用面积)、建筑面积三种计价方式皆可的政策口径关注的是最终销售端的计价方式，两者无交集。该意见稿旨在从设计施工端开始到最终的销售端进一步清晰界定房屋专有建筑面积和共有建筑面的划分。

　　当前市场计价方式：除少数城市外均按建筑面积计价。目前全国市场除重庆等极少数城市外，均执行建筑面积计价方式，重庆则于2002年8月起执行套内建筑面积计价方式已近17年。重庆在相关衍生费用方面，如物业费等在实际操作环节过程中存在按套内面积收费的情形，也存在按建筑面积收取的情形，又如现行房产税、物业维修基金等则均按照建筑面积收取，显得较为混乱。

　　推行的潜在影响：公摊的合理化，名义单价的提升，房地产税的计量。1、在公摊设计分配层面，套内使用面积的计价方式有益于改善当前由于在公摊占比方面法律和监管存在模糊区间导致的公摊过度划分进而挤占实际使用面积的现象，或是由于户型和空间结构设计失当产生的公摊面积不科学布局产生的问题。2、在衍生费用计算层面，有助于解决暖气费计算包含楼梯和过道，精装房公共区域装修成本的分摊等计价方式不合理的问题。3、将更为清晰的界定房产税所对应的免征面积、征收面积等问题，为其落地铺开奠定更为合理的计量基础。但套内使用面积的计价方式也可能导致开发商缩减公用设施建设、降低配套质量。

　　短期推进尚存阻碍因素，对量价影响有限。阻碍因素：1、当前仍处于房地产调控的大背景下，限价政策并未退出，按照套内面积计价会迅速提高单价，与当前限价政策形成冲突；2、过渡期内可能存在按建筑面积计价和按套内面积计价并存的局面，增加地方政府房价管控的复杂性；3、可能会使原先计入产权的公摊面积出现产权界定问题；4、从征求意见稿到实际执行层面，很可能会采用试点推广的方式，因此会需要一定的时间。届时套内面积计价方式若真能落地，我们认为影响也有限。一方面计价方式改变并未对总购房成本产生实质影响；另一方面从香港经验来看，房地产市场量价受计价方式改变的影响十分有限，核心仍然在于政策导向下的供需关系。