房价上涨的核心逻辑,都在这里了

　　如何判断一个地方的房价涨跌？在房产界流传着这么一句耳熟能详的话：短期看政策，中期看土地，长期看人口。

　　按此说法，人口的多寡、人口流入的正负，就是决定一个城市房价涨跌的最根本原因。

　　如此，我们做房产配置，去买那些人口多，人口持续流入的城市就好了？

　　实际上，长期看人口，看似简单的5个字，里面隐藏着很多的细节和门道。

　　人口越多的城市，越值得买(300785,股吧)吗？

　　如是这样，中国最值得买房的城市，应该是重庆，而不是北上深广。重庆的人口达到3102万，当之无愧的中国城市人口之王。

　　但是，大家不要忽略了，重庆的面积达到8.24万平方公里，比海南加上台湾的面积还要大出一个宁波的面积，而宁夏省的面积也不过是6.64万平方公里。

　　实际上，重庆城区的人口是1508万，全国城区人口排第三。其中，9大主城区人口仅为875万。

　　可想而知，重庆的人口密度实际上是很低的。

　　和重庆类似的，还有一个城市——江西赣州。2019年GDP是3474亿，排全省第2。人口981万，全省排第1，全国排前20。赣州人民是不是很兴奋？

　　同时，2021年底赣深高铁又要开通，赣州人民对赣州房价继续上涨是不是很自信？可你知道，赣州的面积有多大吗？39379平方公里，占江西省总面积的近五分之一，比36193平方公里的台湾省还大。

　　光看一个城市人口总量是不够的，还得看这个城市面积有多大。

　　而还有一些城市，比如河南南阳，人口1003万。山东临沂，1125万人，人口也是绝对排在全国前20。按照人口多寡决定房价论，那这两个城市房产应该很有价值。

　　但是这里会存在两个问题。一方面，这个城市的总人口很多，但是城区人口并不多，更多人口分布在郊县。比如山东临沂，建成区人口300万不到，800万多人分布在郊县。

　　另一方面，虽说人口不少，但常住人口却要少于户籍人口，那说明什么？说明人口是流失的。

　　比如河南周口，2018年户籍人口有1149万，但常住人口只有882万，人口净流失266.9万，人口流失总数排全国第二。

　　光看一个城市人口总量是不够的，还得看这个城市城区人口有多少，人口是净流入还是净流失。

　　人口越少的城市，就越没有购买价值吗？

　　如果答案是肯定的话，那么有这么典型的三个城市：厦门、珠海、三亚，说不通啊？

　　是的，这三个城市的房价不仅很高，都排在全国前10，在过去10年的房产投资回报率也很高。

　　截止2020年3月，厦门新房房价35886元/㎡，排全国第4。三亚新房房价35118元/㎡，排全国第5。珠海新房房价26182元/㎡，排全国第8。

　　而厦门的人口是429万，珠海的人口是202万，三亚的人口更少，63万。这些城市，人口排名在全国前100名都排不上，那为何他们的房价能够排在全国前10？

　　人口的多寡只是一个总量指标，关键还要看人口密度。珠海、厦门的人口密度都能排在全国前20，尤其是厦门，人口密度达到2054人/k㎡，妥妥的全国前10。

　　一个城市整体的人口密度还不能最精准的说明问题，深入点我们还要看建成区的人口密度。

　　以厦门举例，厦门新房房价均价是3.59万/㎡，但是岛内新房平均价格去到5.5万/㎡以上。

　　4月22日，上海泰鸣（99%概率是中骏集团马甲）以103.55亿竞得思明区一块地，折合楼面价50598.5元/㎡，溢价率43.8%。这是厦门首个破百亿的地块，同时也是刷新了厦门总价和单价的地块。

　　周边房价5-6万/㎡，而楼面价就去到了5万。显然，开发商对厦门岛内未来房价的预期非常高！

　　什么原因，让厦门岛内房价居高不下？又能让开发商对厦门岛未来房价如此有信心？

　　岛内的人口密度。厦门岛有思明和湖里两个区，158平方公里的面积占厦门总面积不到十分之一，却聚集了厦门一半的人口。

　　同时，再加上岛内有着厦门最完善的配套设施，最好的医疗和教育资源，最舒服的居住环境，使得厦门、乃至全福建的高净值人群都想在岛内拥有一套房子。

　　有人口流入，一定会对房价上涨起作用吗？

　　房价上涨长期看人口，除了看人口的总数，还看人口是流入，还是流出。

　　这是2019年，中国人口净流入最多的十座城市。

　　杭州人口流入55.4，排全国第一，哪怕受疫情影响，当下的楼市依旧火热。

　　从18年人口净流入第一宝座跌落到19年第二名的深圳，19年人口流入41.22万，当下深圳楼市西部重点板块也相当火热，导致深圳才刚刚经历过一场：房抵经营贷的内部自查，自查后又没有发现房抵经营贷流入楼市的运动！

　　人口流入越多就一定会导致房价上涨吗？不一定，比如人口净流入排第3的广州，当下的楼市其实是比较疲软的。

　　实际上，人口流入只是一个房价上涨的基础，流入的人口一定能买得起房吗？不一定，所以还得看流入人口的质量。因为不同类型城市，房价上涨对人口质量的要求不一样。

　　换句话说：不同类型的城市，房价是由不同人群决定的。

　　一线城市房价，由高净值人群决定

　　按照房价收入比，最不值得买房的城市就是一线城市，为何？因为房价收入比基本都是全国最高，已经大大偏离了国际上制定的，房价收入比在3-6倍的合理区间。

　　深圳的房价收入比全国最高，达到35.2，什么意思？意味着深圳一个普通家庭不吃不喝需要35.2年才能在深圳买得起房子。

　　照这个情况，深圳的房价早就应该大跌了？为何却是越涨越高。

　　很明显，深圳的房产和普通人没有半毛钱关系，深圳的房价是靠高净值人群给买起来的。

　　只要深圳的高净值人群够多，而且这批人群还在不断的增多，房价就还会继续上涨。

　　深圳房产的供需矛盾非常激烈，真正的商品房只有185万套，也是全国住房自有率最低的城市，住房自有率只有34%。

　　而很明显的，在四大一线城市中，广州房价是最低的，3.26万/㎡。很多人说，因为广州有很多外围区域，比如南沙、增城和从化等，外围区域的成交价拉低了整体均价，看似很有道理。

　　但实际上，北京上海难道就没有外围区吗？北京的外围区不比广州少。

　　说白了，还是因为广州的房价天花板太低。

　　其次，广州的房价上涨反应是四大一线城市中最慢的。

　　以15年开启的这波房价上涨来看，深圳是全国领头羊，15年4月最先启动上涨。紧接着是15年底、16年初北京上海启动上涨，而广州悠哉悠哉的，到16年年底才反应过来，房价上涨的反应速度比南京、合肥还慢。

　　相比其他三个一线，广州的房价不仅最低，上涨的速度又是最慢，什么原因？

　　问题就出在这里，因为一线城市的房价，是由高净值人群的购买力和数量决定的。

　　广州的城市资金总量（金融本外币存款）要比北上深低得多。其中，北京17.7万亿的资金总量，是广州6.18万亿的近3倍。而深圳9万亿的资金总量，比广州多出一个武汉的资金总量。

　　同时，广州高净值人群的人数也明显比北上深要少。

　　根据2019年胡润财富报告，“高净值家庭”的标准是拥有千万人民币资产的家庭，全国（含香港、澳门、台湾）数量达到198万户；

　　通过高净值家庭城市榜单可看出，北京的高净值家庭数是广州的4倍，深圳也要比广州多出近6100户。

　　二线城市房价，由中产阶级决定

　　二线城市，高净值人群相比一线城市就要少得多了，从上面那张城市资金总量表就能判断得出来。

　　真正托起二线城市房价的，是那批比高净值人群资金实力要差些，但是比普通人群资金收入又要强很多的中产阶级。以家庭为单位，我们称之为中产家庭。

　　根据2019年胡润财富报告标准，“中产家庭”标准是资产300万，中国大陆中产家庭有3320万户。“富裕家庭“的标准是资产600万，数量是392万户。

　　一个城市的中产家庭或富裕家庭越多，这个城市的房价大概率就会更贵。

　　以江苏举例，江苏各城的房价高低，基本上和600万人民币资产家庭的数量多少成正比。

　　所以，你千万别幻想哪一天成都、武汉的房价会超过北京、上海。除非是城市格局发生大洗牌，产业和人口发生大迁徙，不然这是一个零概率的事情。

　　在此逻辑下，二线城市的房价天花板是非常明显的。

　　比如重庆的房价均价是1.28万/㎡，二手房最贵也不过是2-3万/㎡，最贵项目单价是平均房价的2.65倍，差距不会太大。

　　长沙的新房均价是1.1万/㎡，二手房房价最贵也不过是在2-2.7万/㎡之间，最贵项目单价是平均房价的2.5倍，差距也不大。

　　而一线城市最贵的房价相比城市房产均价，至少是3倍以上。

　　我们做过一个调查，针对二线城市部分项目的房价涨幅做了统计。过去几年房价涨幅最好的，实际上是那些偏刚需的项目。而那些豪宅项目，大面积高单价的项目，实际涨得并不好。

　　很明显，因为高净值人群不多，豪宅得到的支撑比较乏力。

　　所以，投资二线城市，千万别碰那些高总价的房产。超过1000万总价以上，除了在北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、厦门、苏州等这些城市，其他城市就很难再有流动性，买了你会睡不着觉。

　　同样是房子，同样是钢筋水泥建造，为何三四线城市的房价要比一二线城市便宜那么多。同等面积下，用韶关武江区最好地段的10套房子，换不到深圳南山区最好地段的1套房子。

　　根本原因就是三四线城市大部分处在城市生态链的底端，创造财富的能力也是处在底端，收入要比一二线城市的低很多。

　　三四线城市的房价未来还要持续上涨，要求不高，就看普通买房者多不多。

　　而问题就恰恰出在这里。一方面，大部分三四线城市的居民都是以当地人为主，当地人有个特点：房子不管好坏，但至少有房住。这就导致了他们没有太大的买房需求，或者买房需求并不迫切。

　　另一方面，三四线城市的人口以本地人口为主也就算了，而更惨的是，这些人口还在流失，而流失的那一部分，很多都是那些年轻而富有创造力的劳动力。

　　所以，为何我一直强调，大部分三四线城市的房子买来住就好了，千万不要买来投资。

　　说白了，三四线城市的房价上涨，对人口的要求最低，只需要有足够多人就行了。

　　但恰恰就连这一点，很多三四线都满足不了。因为他的人口是流失的，那未来的房价还能涨多少呢？房子又能转手卖给谁呢？

　　为何17-19年，很多三四线城市房价涨幅却不少呢？

　　是的，过去这一波房价上涨，很多三四线城市的房价都翻倍了。

　　最核心的三点原因

　　1、棚户改造，以当地居民为主的三四线城市，当地居民没有买房需求怎么办？拆了你的房子，赔钱不赔房，你说你买不买房？

　　2、一些从一二线城市涌入的热钱投资三四城市房产，炒高三四线城市的房价。

　　3、发起一场由村、镇向县市买房的运动。一方面是村镇人民自发行为，因为很多村民有钱了，想去城里享受更好的教育、医疗配套。另一方面，在补贴之下形成之羊群效应，针对村民进城买房，当地政府给予一定补贴，隔壁老王，东头老陈都去买了？你要不要去？

　　但是，成也萧何，败也萧何。过去房价上涨的原因，恰恰就是当下房价下跌或滞涨的原因。

　　2020年，全国将迎来棚改收官之年，未来将会以老旧小区改造为主。而一二线城市的热钱，在没有更好赚钱效益下，一定不会再流入到三四线来买房。最后，过去那么多年的村、镇向县市买房的运动，人数已经消耗得差不多了？再到哪里去找人呢？

　　城市的繁华与衰败，房价的上涨与下跌，归根结底还是人口在起着决定性的作用。