刚需坚韧！全国商品房销售连续4个月反弹，"以价换量"效果显现

　　房地产市场虽处于降温阶段，但房企通过打折促销等方式，让10月份呈现出较为好看的销售数据。

　　14日，国家统计局公布的最新数据显示，在9月份反弹后，开发投资、房企到位资金等房地产多指标累计增速再次回落。不过，值得注意的是，商品房销售指标已经连续第4个月反弹，商品房销售面积更是在持续了9个月负增长后首次转正。

　　业内人士认为，虽然市场在降温阶段，但销售端韧劲依然存在，10月“以价换量”效果得到明显体现，房企通过打折促销、精装变毛坯等方式，拉动销量提升，同步平抑了价格上涨预期。预计到年底之前，开发企业会采取更加积极主动的“以价换量”策略，房地产销售将保持平稳良好发展，有望创造接近16万亿的房地产年度销售纪录。

　　商品房销售面积增速首次转正

　　从销售指标看，1—10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，1—9月份为下降0.1%。商品房销售额124417亿元，同比增长7.3%，增速加快0.2个百分点。

　　这是商品房销售指标连续第4个月反弹，其中，商品房销售面积更是在持续了9个月负增长后实现年内首次转正。

　　从单月情况看，据中原地产研究中心统计，10月，全国商品房销售面积高达1.4亿平方米，同比上涨了1.94%；销售额高达1.29万亿元，同比上涨了9.7%。这是销售数据连续第3个月同比上涨。

　　对于销售面积增速由负转正的原因，严跃进认为，虽然当前市场认为房屋销售市场以降温为导向，但降温不代表下跌，销售端其实韧劲依然存在。尤其是9月份开始各地预售证发放节奏加快，供给端的活跃也容易刺激需求端的数据上升。另外，确实降价促销了，价格数据最近3个月确实下跌了，销售数据反弹也说明降价促销战略是有效的。

　　58安居客房产研究院分院院长张波也认为，10月“以价换量”效果得到明显体现，房企通过打折促销、精装变毛坯等方式，拉动销量提升，同步平抑了价格上涨预期。

　　对于今年全年的销售形势，诸葛找房数据研究中心预计，到年底之前，开发企业会采取更加积极主动的以价换量策略，房地产销售将保持平稳良好发展，全年销售数据将与去年持平或小幅增长。

　　据中原地产首席分析师张大伟测算，最后两个月成交额只要不出现突然暴跌（如跌幅超过25%），2019年全年市场成交额超过15万亿成为定局，并且有望创造接近16万亿的房地产年度销售纪录。

　　开发投资增速创年内新低

　　从投资指标看，1—10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1—9月份回落0.2个百分点；房屋新开工面积185634万平方米，同比增长10.0%，增速加快1.4个百分点；房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%，降幅比1—9月份收窄3.9个百分点；土地成交价款9921亿元，同比下降15.2%，降幅收窄3.0个百分点。

　　在1-4月份达到年内新高后，房地产开发投资累计增速一路下行，继9月份与8月份的年内最低点持平后，10月份房地产开发投资累计增速继续回落，并再创年内新低。不过，新开工指标增速开始加快，土地购置指标虽然继续下降，但降幅持续收窄。

　　对于开发投资增速回落的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，到了第四季度，房企的重心会更多强调销售数据的改善、现金流的改善和财务数据的改善，这时投资端的数据不会过于激进，所以节奏会放缓，受此影响，类似开发投资数据预计难以继续上扬，而会在后续几个月以增幅收窄为导向。

　　另外，对于新开工增速加快，严跃进认为，这说明四季度房企在抢工期，目的就是为了第四季度获得预售证，为了更好地做销售和回笼资金。

　　虽然土地购置面积增速已经连续9个月下跌，但跌幅在收窄。严跃进认为，可见各地政府在四季度积极供地，对土地市场交易带来影响。部分房企近期也有积极拿地的动作，说明资金面并不差，好地块依然有能力获取。

　　房企到位资金增速再次回落

　　从房企资金状况看，1—10月份，房地产开发企业到位资金145151亿元，同比增长7.0%，增速比1—9月份回落0.1个百分点。这是该指标在9月反弹后再次回落。

　　其中，国内贷款21288亿元，增长7.9%；利用外资131亿元，增长63.2%；自筹资金46996亿元，增长3.3%；定金及预收款49163亿元，增长9.4%；个人按揭贷款22137亿元，增长14.1%。

　　诸葛找房数据研究中心指出，国内贷款增速回落1.2个百分点，自筹资金回落0.2个百分点，开发企业融资环境进一步收紧，资金压力仍非常大，使得到位资金增速回落。10月份销售面积好转，定金及预收款增长9.4%，个人按揭贷款增长14.1%，销售回款逐步增加。

　　从多家机构的统计数据看，10月房企融资总额大幅下降，创年内新低，各渠道融资方式金额均跌至冰点。克而瑞研究中心的数据显示，10月95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%，同比上升17.3%。同策研究院监测的40家典型上市房企10月完成融资金额折合人民币共计235.82亿元，环比大幅下跌65.80%，创2019年融资历史新低。

　　值得注意的是，在境内融资渠道紧缩的背景下，房企转战海外融资，10月20日之后境外融资量占10月境外融资总量达到72%。10月房企到位资金数据也显示，利用外资同比增长63.2%，增速最快。

　　不过，在严跃进看来，房企到位资金数据其实不算太糟糕，增幅相对还是比较稳定的，资金状况没有明显恶化，房企的感受和市场数据感受并不一致。

　　业内人士认为，未来，预计在严监管的政策趋势下，信用评级较高的大型房企资金优势将更加明显，而部分中小型房企资金仍将承压。