垃圾分类关注度飙升 探究“隐形管家”投资机会

　　自从上海开始全面实行垃圾分类管理，坊间讨论的热度持续不退。根据新闻报道，后续45个重点城市也会在2020年底逐步实行垃圾分类，但城市之间的垃圾分类标准有些许不同。面对这样庞大的覆盖面和不同处理标准，其后续管理难度不小，是谁在替我们分忧？

　　来了解下你的“隐形管家”——物业管理服务公司。据悉，物业公司开始逐步拓展增值服务，比如垃圾代分类也是一种新业务，未来围绕社区运营，很多新的业态也会逐步走向前台。

　　市场规模广阔

　　物业管理服务大家并不陌生，业主通过定期缴费，享受物业服务公司对公共空间的服务。

　　根据贝壳数据，【中信证券(600030)、股吧】测算结果显示品质物业潜在市场规模广阔。样本中，有提供物业管理服务的小区占比78.8%，品质物业(物业费超过2元/月/平方米)管理小区占比19%，高端物业(物业费超过4元/月/平方米)占比2.5%。如果我们把品质以上物业管理服务的小区视为品牌物业公司的主要目标市场，则这个市场在24个大城市的规模达到529.9亿元。

　　从单价看，居民的物业管理费开支相对于房价来说占比很低，例如北京平均年物业管理费仅相当于房价0.04%。对比海外，年广义物业管理费(海外包括了各类房屋保险等)占房价的比例，美国一般在1%左右。同时绝大多数城市高端项目占比仍然很低，深圳达到7.6%，绝大多数城市还在4%以下。

　　从基本服务到增值服务

　　物业管理行业是劳动密集型行业，行业人工成本占到42%。主要省市最低工资标准从2009年到2015年复合增长率为14%左右，而同期平均每平方米物业管理费用复合增长仅4%。物业管理合同一般执行周期为5年，价格相对人力成本弹性较低，成本上升而提价难，导致服务变差而更难提价的非良性循环。项目规模是基础物业服务的基础现金流保证，而很多中小物业企业被诟病的服务能力不到位也大多来源于此。

　　在这个背景下，除了新楼盘物业费随房价提升而部分抵消人力成本上升的压力，增值服务为物业管理公司提供了更多新的营收方式。

　　增值服务主要围绕公共空间增加收入，包括非产权车位、电梯广告、物业用房租赁等，不仅给物业公司带来收入(佣金一般占20%-30%)，而且给小区业主带来共享的收益。

　　增值服务目前还处于早期探索阶段，比如垃圾代分类也是一种新业务，未来围绕社区运营，很多新的业态会逐步走向前台。

　　资本追逐龙头物业公司

　　2014年彩生活物业上市，随后中海物业、绿城服务、碧桂园服务等龙头物业管理企业公司陆续登陆资本市场，我国物业管理行业已经发展了20多年，从服务竞争迈入资本市场角逐阶段。毫无疑问，上市公司在资金优势、企业形象，以及社会认知及监督上获得更多领先优势。

　　从过去几年上市物业管理公司的经营业绩我们可以看出，低渗透率的市场空间、品牌服务能力优势以及物业缴费稳定的收益模式，正在逐渐被资本市场所认可和追逐。

　　上市的物业管理公司大多脱胎于地产母公司，根据母公司交付的楼盘贡献收入比例的高低可以分为“自营派”和“外拓派”。自营派代表公司为碧桂园服务、中海物业等，其母公司碧桂园和中海地产楼盘贡献的营收超过五成以上，自营楼盘的定价一般采取和母公司协商合计定价方式；“外拓派”的代表公司为绿城服务和彩生活，虽然绿城地产和花样年集团贡献了部分营收，但其大部分的收入来自于市场化拓展，多和当地开发商协商定价，并在合同更新时和业主委员会协商续约。

　　物业费均价4元/月/平方米以上的物业管理公司代表有中海地产，主要受益于母公司在一二线城市的中高端地产项目和配套设施，定位中高端；而物业费均价2元到4元/月/平方米的物业项目包括了绿城服务、碧桂园服务等。彩生活服务则通过科技升级和规模化的管理方式，为传统小区带去更优质和高性价比的物业服务。

　　新拓展项目不仅限于住宅物业，也包括商业综合体、写字楼和工业园区等更多类型的物业形式。以中海物业为例，得益于较早开始服务香港政府公共项目的经验积累，目前承接服务包括港珠澳大桥、深港高铁香港站和深圳当代艺术与城市规划馆等地标项目。优质项目带来的不仅是稳定的现金收入，而且还有标杆案例和市场的认可度，帮助龙头物业管理企业能够进入更大的舞台，为消费者带来实实在在的优质体验，也为股东带去真金白银的回报。