22亿“甩掉”地产包袱，顺鑫农业难“顺心”

　　（原标题：22亿“甩掉”地产包袱，顺鑫农业难“顺心”）

　　顺鑫农业终于“甩掉”地产业务。

　　11月24日，北京顺鑫农业股份有限公司（证券代码：000860，证券简称：顺鑫农业）发布公告称，公司已与北京顺正资产管理有限责任公司（以下简称“顺正资产”）签署产权交易合同，顺正资产以约22.59亿元的成交价，受让顺鑫农业全资子公司北京顺鑫佳宇房地产开发有限公司（以下简称“顺鑫佳宇”）100%股权。

　　实际上，早在今年6月26日，顺鑫农业曾发布公告，拟通过北京产权交易所挂牌的方式公开转让顺鑫佳宇100%的股权，按照评估结果确定挂牌价格为30.98亿元。

　　之后，顺鑫农业先后下调顺鑫佳宇100%股权转让低价，分别为27.89亿元、25.1亿元，均未征集到意向受让方。

　　由于前期多轮挂牌未征集到意向受让方，最终由公司控股股东顺鑫控股指定的关联方顺正资产摘牌受让顺鑫佳宇100%股权。和首次披露的挂牌价格相比，顺鑫佳宇的最终的成交价格下调了近8.39亿元。

　　本次交易完成后，顺鑫农业不再持有顺鑫佳宇股权，顺鑫佳宇不再纳入公司合并报表范围，预计合计影响公司本年度报告期损益2.86亿元。

　　顺鑫农业在公告中指出，在剥离房地产业务后，未来将聚焦主业。不过，“甩掉”房地产业务后的顺鑫农业真的就能高枕无忧？

　　8年亏损超27亿元

　　实际上，顺鑫农业去地产化口号已经喊了多年。

　　公开资料显示，顺鑫农业除已经剥离的地产业务外，目前主要业务为白酒和猪肉。早在2006年，顺鑫农业就涉足了房地产开发领域，负责地产业务的正是顺鑫佳宇。顺鑫佳宇为顺鑫农业100%控股的全资子公司，在北京、内蒙古、山东、海南等地有多个地产项目。

　　彼时，顺鑫农业曾制订了一个宏大的发展计划，打造“白酒+猪肉+房地产”三驾马车。不过，房地产业务并没有成为顺鑫农业业绩的第二增长曲线，反而对顺鑫农业的业绩造成了拖累。

　　财报显示，2015年至2022年，顺鑫佳宇净利润分别亏损0.03亿元、1.92亿元、2.20亿元、2.56亿元、3.39亿元、5.34亿元、3.81亿元和8.42亿元。

　　可以看到，顺鑫佳宇的业绩已经持续陷入亏损泥沼之中，且亏损额呈现出扩大的趋势。

　　与此同时，顺鑫佳宇的负债率还在攀升。顺鑫佳宇的负债率也在同步攀升，资产负债率从2016年的99.33%增加至2018年的105%。在房地产业务的拖累下，顺鑫农业出现上市25年以来首次中报报亏损。

　　对此，顺鑫农业在2023年半年报的业绩预告中表示：“国内房地产市场持续低迷，公司房地产项目销售及回款缓慢，影响公司整体业绩；同时，出售商务中心及寰宇中心两栋楼宇资产产生的税费对报告期净利润产生较大影响。

　　为及时止损，在2019年，顺鑫农业就有意对房产业务进行剥离，首次将“退房”写入年度报告。可直到2021年底，才出了一个转让顺鑫佳宇的预挂牌公告，但此转让计划并无下文。据顺鑫农业2022年中报显示，公司仍在“继续积极寻找潜在合作方。”

　　今年3月27日，在顺鑫农业2022年业绩会上，有投资人一连提出十余个涉房问题，质疑公司地产剥离进度太慢。甚至有投资者质问：“房地产到底怎么才能剥离？已经严重影响上市公司收益了，股价低迷也是国有资产流失！”另外还有投资者直言：“房地产为何不能像其它国企一样由控股母公司收购？直接宣布解散关门，也比这样年年吸母公司血要强。”

　　对于这些提问，顺鑫农业管理层并没有正面回应，而是继续强调之前的话：整体剥离有一定的不确定性，但公司退出地产业务的决心不变。

　　公司管理层称：“地产项目外埠项目基本完成住宅去化，北京项目也在积极推进去化。在主动去化的同时，公司也在寻求整体或部分项目剥离方案，以尽快解决历史遗留问题。”

　　截至2022年末，顺鑫佳宇还有四个项目处于销售阶段，两个在北京顺义，一个在海南文昌，一个在内蒙古包头。其中位于顺义的站前商业金融街二期项目，2022年的结算金额仅有73.33万元，结算面积为170.26平方米，占可售面积的0.13%，销售进度极为缓慢。

　　如今，顺鑫农业终于甩掉房地产业务这一拖累。中国食品产业分析师朱丹蓬对大望财讯表示，牛栏山现在只剩下喝酒吃肉了，其整体的业绩并不好，剥离房地产业务的原因是顺鑫农业业绩的疲软，加之房地产行业现在已经没有太多的机会，所以我认为顺鑫农业剥离房地产业务是正确的选择。

　　白酒行业分析师肖竹青认为，整个顺鑫农业最有前途的核心业务应该是其牛栏山酒业项目，在老百姓心目中有着良好的资源占位。顺鑫农业剥离房地产业务，是为了聚焦资源，聚焦人力、物力、财力，做大光瓶酒业务。

　　顺鑫农业业绩颓势尽显

　　实际上，除去房地产业务对公司业绩的影响外，顺鑫农业的白酒业务和猪肉业务的业绩表现也不容乐观。

　　财报显示，2023前三季度顺鑫农业的主营收入88.07亿元，同比下降3.28%；归母净利润-2.92亿元，同比下降1159.2%；扣非净利润-2.92亿元，同比下降1089.47%。

　　为此，在业绩说明会上，顺鑫农业董事会秘书康涛解释称，公司业绩下降的主要原因是前三季度猪肉和地产业务相较去年同期利润水平下降幅度较大。

　　其中，猪肉业务方面，由于前三季度生猪价格持续处于低位运行，猪肉产业各环节均受到影响，公司生猪养殖与屠宰业务两端承压。

　　自2022年，顺鑫农业出现上市以来首次年度亏损后，顺鑫农业的业绩便开尽显颓势。财报显示，2022年顺鑫农业的营业收入为116.78亿元，同比减少21.46%。亏损6.73亿，同比大跌758.08%。

　　其中，顺鑫农业的猪肉业务收入为25.57亿元，同比减少22.84%。以猪肉价格波动较大为由，顺鑫农业还计提了291.7万元生物资产减值损失。

　　顺鑫农业的白酒概念的发展也面临严峻挑战。

　　自新国标实行后，顺鑫农业大单品牛栏山陈酿（以下简称”白牛二“），因原料中添加食用酒精，被剔除白酒范围。

　　彼时，牛栏山对于新国标的执行仍保持乐观态度。牛栏山酒厂副厂长兼发言人陈世俊接受媒体采访时表示，"新国标"主要目的是让酒品分类更为清晰，对牛栏山并无太大影响，"在质量过硬的前提下，牛栏山在配制酒产品这一市场上已经形成了较强竞争力""经销商层面可能有一定的波动，但消费者层面并无太大波澜"。

　　然而，自白牛二被剔除白酒范围后，顺鑫农业白酒业务的业绩并非像管理层所预言的那般乐观。

　　2022年，顺鑫农业白酒业务的收入为81.08亿元，同比减少20.7%，正式退出白酒百亿阵营。顺鑫农业在年报中解释，受疫情影响，白酒业务消费场景减少，对中低端白酒产品影响甚巨。

　　具体来看，顺鑫农业5款白酒产品里，除42.3度500ml牛栏山陈酿白酒（金标）外，42度500ml牛栏山陈酿酒、36度400ml百年牛栏山酒、46度500ml牛栏山二锅头、52度500ml牛栏山陈酿白酒销量均有所下滑。

　　值得注意的是。顺鑫农业的白酒业务一直采取的是低价大单品战略，只能通过以量来带动业绩增长，这也使得其毛利率增长空间有限。2020年至2022年，顺鑫农业白酒业务的毛利率分别为39.22%、37.72%、44.2%。显然，低价路线已经成为牛栏山的枷锁。

　　香颂资本董事沈萌对大望财讯表示，牛栏山在顺鑫农业的占比最大，但是白酒业务的成长天花板也非常明显，剥离地产业务对于顺鑫农业和牛栏山来说更多是止损、甩包袱。未见得能释放多少资源可以投入其他业务。

　　内容来源： 大望财讯