房地产行业双周报：销售土拍市场渐渐回温 各地落户限购政策松绑

　　核心观点

　　近期核心观点：分歧收敛，势能充足，大行情曙光已现我们在429 政治局会议后明确提出地产股从“政策放松共识”阶段，进入“基本面分歧”阶段，核心矛盾就是销售能否回暖。6 月两次销售复苏信号带来的上涨幅度都比较亮眼，足以说明在市场长时间的普遍悲观之下，地产板块已经积累了充足的上涨势能。

　　进入7 月，在基数明显下降、疫情趋于稳定、放松政策起效、前期需求释放的共同作用之下，单月同比降幅大概率收窄，Q3 单季度可能转正。最难熬的时候已经过去，大行情曙光已现。核心推荐万科A、保利发展、金地集团、绿城中国、【招商积余(001914)、股吧】、贝壳W。

　　销售：市场逐渐回暖

　　从月度数据看，环比提振明显。2022 年6 月单月300 城住宅销售面积3334万㎡，环比提升至+17%，同比降幅缩窄至-43%；2022 年截至6 月，300 城住宅累计销售面积17607 万㎡，累计同比-48%。2022 年6 月单月百强房企全口径销售额8311 亿元，环比提升至60%，同比-43%；2022 年截至6 月，百强房企累计全口径销售额34706 亿元，累计同比-51%，降幅于年内首次收窄。

　　从日频数据看，销售逐渐复苏。2022 年截至7 月3 日，30 城商品房成交面积合计7424 万平方米，同比下降32%，但降幅逐渐收窄。其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-37%、-38%、-31%、-12%。样本城市中，青岛、苏州、广州商品房累计成交面积同比降幅收窄明显。

　　拿地：成交略有回温

　　2022 年6 月单月300 城住宅土地成交建面为8484 万㎡，环比+68%，同比-46%；2022年截至6月，300城住宅土地累计成交建面为30446万㎡，累计同比-58%。

　　2022 年6 月300 城住宅土地当月成交溢价率为4.3%，依旧维持较低水平。

　　融资：债券发行额处于低位

　　2022 年6 月，房企发行国内债券473 亿元，环比-5%，发行海外债券57 亿元，环比+20%，合计债券融资531 亿元，环比-3%。2022 年截至6 月，房企累计发行国内债券2859 亿元，同比-26%，累计发行海外债券664 亿元，同比-67%，合计债券融资金额3522 亿元，同比-40%。

　　重要事件：

　　①上海、杭州松绑人才落户政策。②西安表示二手房挂牌价可尊重卖方意愿。

　　③成都出台商品房预收款监管办法实施细则。④郑州地产集团拟在主城八区收购存量房源用于人才公寓。⑤安徽六安、广东揭阳、哈尔滨、广东东莞、湖南永州放松公积金使用、限购等政策。⑥浙江省三孩家庭首套自住房公积金贷款额度可上浮20%。⑦郑州第一批集中供地落幕，收金107 亿元，九成底价成交。⑧苏州、合肥、宁波、武汉、杭州第二批集中供地落幕。

　　风险提示：1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。