房地产行业研究周报：上海土拍观察 市场热度稳中有增

　　每周一谈：上海土拍观察市场热度稳中有增

　　本周上海完成一批次集中供地，本次土拍热度稳中有增，市场对核心城市的土地市场信心较充沛。

　　上海一批次集中供地收官，土地出让金环比增长48%：

　　本周上海完成一批次集中供地，市场热度小幅上升。本次上海土拍土地出让金成交总价为835 亿，环比2021 年三批次增长48%，36 宗地块全部出让，平均溢价率为3.5%，较2021 年三批次供地提升1 个百分点，溢价成交地块占比为47%，较2021 年三批次提高31 个百分点；

　　本次土拍规则有所放松，降低参拍门槛：①下调土地监管资金额度，最新要求为监管不小于扣除保证金后的自有资金，此前为不小于自有资金，即将保证金对应资金额度从土地监管资金额度中扣除；②完全采用挂牌形式出让，此前上海采用“招挂复合”的形式，参拍者需满足企业资质评分方可参拍；

　　取地房企仍以国央企为主，民企取地占比较低，国央企(含城投)拿地金额占比78%，民企(含金地)拿地金额占比22%；招商蛇口取地4 宗、全口径土地成交总价169.5 亿，建发取地3 宗，土地成交总价78.4 亿；除混合制金地取地1 宗外，主流规模民企无地块获取。

　　商品房土地口径下，市场热度稳中有增：

　　本次上海土拍成交楼面价出现跳涨，主因为供应结构发生变化。本次供地中租赁住房或安置房用地占比大幅下降，部分地块配置了租赁或安置房要求，但无单纯用于租赁或安置房用地挂牌，叠加供应端优质核心区位地块占比提升，从供应端推动了楼面价上行。

　　剔除纯租赁及安置房用地后进行观察，土地市场的真实热度稳中有增。其中土地成交价款总额环比2021 年三批次供地增加36%，溢价率同比2021 年一批次减少1.9 个百分点，环比增加0.5 个百分点，溢价成交地块占比同比减少21.5 个百分点，环比增加13.9 个百分点。尽管相较去年同期，市场热度尚有不足，但环比来看市场热度已经出现了明显改善。

　　分区位观察，本次土拍冷热分化依旧，次核心板块热度有所回升。2021 年二批次供地起，即出现核心区位地块受追捧，外围板块溢价率较低的特点，本次土拍同样延续这一特征，以起拍价在30000 元/平方米以上的地块平均溢价率远高于其他地块；但另一方面，也可以观察到，起拍价在20000-30000 元/平方米的地块溢价率同样有所回升，热度在由核心向次核心地块传导。

　　横向比较全国22 座集中供地城市，上海本次土拍热度居前。由于政府控制上海溢价率上限约10%，低于部分城市，上海整体溢价率位居中游，位于9/20位；但从成交总价维度观察，上海土地出让金额位居各城市首位，无地块流拍，全国共7 座城市无地块流拍；横向观察上海土地市场表现出一定热度，高能级城市土地价值得到市场认可。

　　数据追踪(5 月30 日-6 月5 日)：

　　新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-55 PCT、-42 PCT，一线城市-60 PCT、-40 PCT，二线城市-77 PCT、-70 PCT，三线城市-6 PCT、+5 PCT。

　　二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比-35 PCT，累计同比-29 PCT。

　　土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比+8 PCT，成交建筑面积累计同比-14 PCT，成交金额累计同比-54 PCT，土地成交溢价率为3.13%。

　　城市行情环比：北京(+50 PCT)，上海(+129 PCT)，广州(-34 PCT)，深圳(+32 PCT)，南京(+51 PCT)，杭州(+29 PCT)，武汉(+7 PCT)。

　　投资策略：建议优选经营稳健及资信背景较好的龙头房企【保利发展(600048)、股吧】、万科A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。

　　风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约。