2022年1-3月房地产行业数据深度点评：融资情况冰消雪融 销售投资翘首盼春

　　投资：新开工面积持续回落，开发企业投资意愿较差：1-3 月，全国房地产开发投资2.78万亿元，同比增长0.7%，增幅较1-2 月回落3pct，全国房屋新开工面积2.98 亿平方米，下降17.5%，降幅较1-2 月扩大5.3pct.结构上来说，新开工面积大幅回落带动施工面积3 月单月下降21.5%，导致整体投资回落。深层次原因我们认为一方面当前企业资金紧张，开工和推货在当前行情下回笼资金较为困难，因此开发商对投资态度趋于谨慎；另一方面在于2022 年的春节、金三银四等传统销售旺季在房地产市场下行的趋势下，表现较为平淡，一定程度上影响了开发企业对于市场未来的信心，未来房地产投资的修复仍有赖于房地产市场预期的改善。

　　土地：3 月市场略有回升，整体热度仍处于低位：1-3 月份，房地产开发企业土地购置面积1339 万平方米，同比下降41.8%，较1-2 月提升0.5pct，土地成交价款672 亿元，同比下降16.9%，较1-2 月提升9.8pct.即使在首轮集中供地中优质地块供应加大，溢价率降低释放盈利空间的情况下，民企整体拿地意愿依然不强。主要原因在于当前市场热度依然较低，部分企业仍受制于疫情的反复，去化情况不理想及企业流动性吃紧等问题，在土地投资上态度较为谨慎，预计随着上半年偿债高峰的度过，企业流动性问题得到缓解后土地市场热度将逐渐恢复。

　　销售：数据持续低迷，居民信心尚需时间修复：1-3 月份，商品房销售面积3.1 亿平方米，同比下降13.8%，降幅较1-2 月扩大4.2pct，销售金额2.97 万亿元，同比下降22.7%，较1-2 月降幅扩大3.4pct.整体来看21 年8 月以来销售面积、金额同比增幅分别在-15%，-20%左右宽幅震荡，未出现明显改善信号。3 月单月商品房销售均价9252.41 元/平方米，较上月环比下降6.02%，购房者对未来降价仍有预期，观望情绪浓厚。对于部分城市出台的宽松政策，由于政策生效具有一定迟滞性，我们认为效果将在2 季度展现。

　　融资：到位资金降幅扩大，按揭贷款政策宽松：1-3 月份，开发到位资金3.8 万亿元，同比下降19.6%，较1-2 月降幅扩大1.9pct.企业国内贷款降幅相较1-2 月有所扩大，但波动不大，自筹资金降幅缩窄，自筹资金与国内贷款变动程度背向，开发企业自筹资金比重逐渐加大。按揭贷款方面政策逐渐宽松，21 年10 月以来，按揭贷款放款周期天数逐渐下降，3 月按揭贷款放款周期约31 天，已至历史低位，首套房贷款利率已连续6 个月下行，目前已低至5.34%。房贷利率决定了居民购房实际成本，是影响居民需求的敏感变量，有望带来居民购房意愿的改善。

　　百强房企：部分房企环比回暖明显，出险房企成交持续恶化：1-3 月百强房企累计销售额16279 亿元，同比下降47.1%，较上月跌幅扩大2.7pct，单月环比来看3 月销售有回暖迹象，主要由于2 月春节周返乡置业潮低迷，叠加年后宽松政策加码，城市能级布局相对较好的房企能优先受益于市场回暖。出险房企排名下降幅度较大，购房者对暴雷房企烂尾楼担忧导致此类企业3 月单月销售几乎没有回暖迹象，成交端持续恶化。

　　债券融资：境内外债券融资回暖：2022年3月房企境内外融资944亿元，同比下降7.7%，降幅较2 月大幅收窄6.6pct，环比上升98%。

　　行业经营环境好转，政策宽松仍在继续： 3 月份市场疫情的影响，进一步加剧今年经济下行的压力，综合经济形势和房地产市场情况来看：1、房地产投资和住房消费仍是经济的重要支柱，今年后续的房地产行业的政策环境将非常友好，并且在短期内延续下去；2、当前房地产市场泡沫化程度较低，过去部分过于严厉的调控政策已完成其历史使命，后续将不断退出市场；3、房地产企业债务压力带来的系统性风险急需解决，化解行业风险已经刻不容缓，行业今年开始利润空间将逐步修复。当前时点，我们建议重点关注保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地，以及滨江集团、旭辉控股、【金科股份(000656)、股吧】、新城控股等。物业板块方面，建议重点关注独立性强、金科服务、旭辉永升服务、碧桂园服务和华润万象生活。此外考虑到再融资放开的可能性，建议重点关注南山控股和华发股份。

　　风险因素：政策放松进度不及预期，地产行业销售下行幅度超预期。