房地产行业：政策多头管理 金融政策先行

　　摘要：

　　对房地产行业来说，政策属于多头管理，对于扩信用、稳增长、稳价格都属于不同部门，当前扩信用是政策主线，稳增长尚没有针对房地产发力，价格稳定目前没有进一步变化。大体来看，地产对宏观充当扩信用和稳增长两个角色，分别代表信用派生和实物形成，当前政策主线在信用派生上，目前销售下滑幅度过快，导致信用有收缩风险，体现为对贷款的需求度大幅下降，当前的扩信用政策相对明确，通过增加并购贷款、贷款集中度宽松等方式。对于稳增长来说，地产暂时还没有和历史周期一样作为主力，考虑到目前面临信用压力，地产对稳增长更多是信用的结果，也即，随着时间推移，由于扩信用政策没有达到刺激的效果，房企拿地和建设意愿也将同步下降。

　　稳价格相关政策没有放松，一方面，统计局披露数据房价尚处于稳定状态，另一方面，价格具备信号意义，预期管理难度较大。目前对价格有宽松的城市，多是采取双边幅度来调控，例如，允许房价上涨或者是下跌5%，因此，价格政策的宽松是通过触发下跌5%时来启用的。若不是价格触发，而是引导居民预期，通过价格信号来提振销量，这样的预期管理难度就大幅度加大。按照目前统计局披露数据，70 大中城市房价运行仍然平稳，价格相关政策预计仍将延后出台。

　　除了政策的多头管理以外，政策出台后对效果的验证时间拉长，导致行业复苏时间延后。过往宽松周期当中，政策评估时间较短，最终使得政策宽松的叠加效果非常明显，例如，行业下行周期时，房企拿地减少，若宽松政策持续叠加，会引发需求释放弹性远大于供给弹性，导致价格出现明显上涨。当前这轮周期，从2021 年7 月以来，政策出台速度明显慢于以往周期，一方面确实使得部分房企直面违约风险，但另一方面，也对房住不炒的预期调控带来了较好的效果。

　　我们判断，需求端的信用宽松政策将进入密集区域，其他例如土地供给、限购政策等其他部委出台的政策将后置，行业复苏预计将至Q3~Q4 期间。当前比较明确的就是金融机构对房地产行业的支持得到了明确纠偏，宽松政策已经在铺开，且将进入密集出台区间。而涉及其他部委的政策，预计将评估效果后延后出台，因此行业复苏预计将在Q3~Q4 区间。推荐央国企中的保利地产、招商蛇口、万科A、中国海外发展、华润置地、中国金茂、绿城中国、中海物业、华润万象服务等；优质民企中的金地集团、滨江集团、【金科股份(000656)、股吧】、中南建设、融创中国、融创服务、旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、宝龙商业，受益我爱我家、招商积余、碧桂园服务。

　　风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。