房地产2021年12月投资策略暨三季报总结：行业低迷延续 精选优质龙头

　　行业：基本面持续下行

　　行业销售表现持续下行，30 大中城市单月商品房成交面积1211 万平方米，同比下降33%，环比下降7%； 前三季度，30 大中城市商品房累计成交面积14160 万平方米，累计同比增长17%。土地市场亦持续降温，第二次集中供地的城市中，撤拍、流拍的地块增多，合计占拟出让地块总数30%；土地溢价率持续下降，100 大中城市成交土地溢价率为4.5%，其中一线、二线、三线城市成交土地溢价率分别为5.7%、2.5%、7.5%。

　　公司：销售增速放缓，业绩承压严重

　　2021 年1-10 月，TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TOP30 房企累计销售额分别为11942 亿元、21670 亿元、36717 亿元、57025 亿元、69870 亿元，分别同比下降9.7%、6.6%、1.3%，上升3.0%、5.4%，头部房企销售增速明显放缓。由于结算毛利率和权益占比的双重下降，房企“增收不增利”现象延续。根据房地产板块公司已发布的三季报，2021 年前三季度，房地产板块总营业收入19331 亿元，同比增长23.1%；总归母净利润844 亿元，同比下降30.6%。

　　板块：估值仍处历史最低水平

　　自上期策略报告发布至今，房地产板块涨3.3%，跑赢沪深300 指数3.3个百分点，在28 个行业中排第16 名。根据Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块2021 年动态PE 为4.7 倍，比2019 年1 月3 日的底部估值水平(6.1 倍动态PE)低23.3%，仍处历史最低水平。

　　投资建议：行业低迷延续，精选优质龙头

　　我们认为，当前销售降温、融资管控、资金监管的局面短期难以改变，行业的阵痛期还将持续，后危机时代三条投资主线值得关注，主线一：

　　阵痛期后的行业变革，推荐保利地产、金地集团、华润置地、龙湖集团；主线二：长久期业务更加受到重视，推荐保利物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、融创服务、新城控股；主线三：精品房企的价值重估，随着行业摆脱异化的快周转，增速下降的同时，结构分化加剧，具备较强的产品力和品牌美誉度的精品企业，有望迎来价值重估。虽然政策基调已出现软化，但传导需要时间，当前时点经营稳健、财务健康的大中型房企由于手头现金相对宽松，既能抓住土地市场机会修复利润表，又能获得金融机构认可保障融资，将充分受益。12 月推荐【保利发展(600048)、股吧】、金地集团。

　　风险提示

　　基本面下行超出市场预期，政策基调再现收紧。