房地产2021年12月投资策略暨三季报总结:行业低迷延续 精选优质龙头
摘要: 行业:基本面持续下行行业销售表现持续下行,30大中城市单月商品房成交面积1211万平方米,同比下降33%,环比下降7%;前三季度,30大中城市商品房累计成交面积14160万平方米,累计同比增长17%。
行业:基本面持续下行
行业销售表现持续下行,30 大中城市单月商品房成交面积1211 万平方米,同比下降33%,环比下降7%; 前三季度,30 大中城市商品房累计成交面积14160 万平方米,累计同比增长17%。土地市场亦持续降温,第二次集中供地的城市中,撤拍、流拍的地块增多,合计占拟出让地块总数30%;土地溢价率持续下降,100 大中城市成交土地溢价率为4.5%,其中一线、二线、三线城市成交土地溢价率分别为5.7%、2.5%、7.5%。
公司:销售增速放缓,业绩承压严重
2021 年1-10 月,TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TOP30 房企累计销售额分别为11942 亿元、21670 亿元、36717 亿元、57025 亿元、69870 亿元,分别同比下降9.7%、6.6%、1.3%,上升3.0%、5.4%,头部房企销售增速明显放缓。由于结算毛利率和权益占比的双重下降,房企“增收不增利”现象延续。根据房地产板块公司已发布的三季报,2021 年前三季度,房地产板块总营业收入19331 亿元,同比增长23.1%;总归母净利润844 亿元,同比下降30.6%。
板块:估值仍处历史最低水平
自上期策略报告发布至今,房地产板块涨3.3%,跑赢沪深300 指数3.3个百分点,在28 个行业中排第16 名。根据Wind 一致预期,按最新收盘日计,板块2021 年动态PE 为4.7 倍,比2019 年1 月3 日的底部估值水平(6.1 倍动态PE)低23.3%,仍处历史最低水平。
投资建议:行业低迷延续,精选优质龙头
我们认为,当前销售降温、融资管控、资金监管的局面短期难以改变,行业的阵痛期还将持续,后危机时代三条投资主线值得关注,主线一:
阵痛期后的行业变革,推荐保利地产、金地集团、华润置地、龙湖集团;主线二:长久期业务更加受到重视,推荐保利物业、碧桂园服务、旭辉永升服务、融创服务、新城控股;主线三:精品房企的价值重估,随着行业摆脱异化的快周转,增速下降的同时,结构分化加剧,具备较强的产品力和品牌美誉度的精品企业,有望迎来价值重估。虽然政策基调已出现软化,但传导需要时间,当前时点经营稳健、财务健康的大中型房企由于手头现金相对宽松,既能抓住土地市场机会修复利润表,又能获得金融机构认可保障融资,将充分受益。12 月推荐【保利发展(600048)、股吧】、金地集团。
风险提示
基本面下行超出市场预期,政策基调再现收紧。
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