海伦堡获国际评级长期看好：土储深厚、杠杆合理、周转率提升

　　受强劲的销售增长、多元化的土地储备、较低水平的杠杆率及周转率的提升等多重正面因素驱动支持，国际权威评级机构惠誉给予了海伦堡中国控股有限公司(下称“海伦堡”)长期外币的发行人违约评级(IDR)为“B+”，展望稳定。

　　惠誉方面认为，海伦堡的土地储备广泛分布于珠三角、长三角、京津冀、华中及华西等五大区域，2020年末权益土地储备规模达到了3160万平方米，其中位于大湾区的土储占比约32%，多元化的土地储备成为确认其当前评级的重要因素。

　　过去3年里，海伦堡的拿地成本维持在相对合理水平。处在行业内当属较低水平，为利润留有空间。

　　惠誉方面预计，海伦堡的整体土地储备平均成本约为其住宅项目销售均价的1/4左右，这将使其EBITDA(税息折旧及摊销前利润)利润率保持在20%左右。

　　在坚持全国布局、区域深耕战略下，2021年上半年，海伦堡在南京、成都、苏州、重庆、中山、佛山、金华、贵阳等多个城市获取了数十幅优质土地。

　　据克而瑞研究的监测统计，今年前6个月，海伦堡新增获取的土地储备货值达到了386亿元，在中国房地产企业新增货值榜单上排名第34位。

　　目前，海伦堡的土地储备将能够支撑其未来4年的开发需求，因而该公司只需安排35%~40%的合约销售回款用于补充土地储备，以保持合约销售额的稳步增长，这有望令其杠杆比率进一步降低。

　　2020年末，海伦堡的杠杆率(按照净债务与调整后的存货比率计算)约为40%，较上一年度继续有所下降。与处于“B+”评级区间的同业企业相比，海伦堡的杠杆率水平更低。

　　强劲的销售增长及稳定的现金回款，亦在推动海伦堡的杠杆比率下降。惠誉方面预计，2021年，海伦堡的销售回款率仍会有所改善。

　　根据克而瑞研究的监测统计，2020年，海伦堡在全口径下实现合约销售额接近784亿元，比上年同期增长逾47%。最近5年内，海伦堡在全口径下合约销售额的复合年增长率超过了40%。

　　另据中指院等第三方机构编制的榜单，今年上半年，海伦堡在权益口径下的合约销售额达到了435亿元，在前50强地产商排名里上升至第33位。

　　经营效率的不断改善，尤其是销售周转率的提升，为海伦堡的销售增长及维持低杠杆率水平提供了支撑。

　　海伦堡在2020年的销售周转率(按照合约销售额与债务总额比率计算)由上一年度的1.2倍提升到1.4倍。惠誉方面预计，鉴于该公司的土地储备和可售资源充足，其销售周转率将保持在1.4倍左右。

　　监管层在融资端持续收紧，以控制地产商的杠杆水平。海伦堡在维持稳定且合理杠杆水平的同时，也扩充了丰富的融资渠道，降低资金成本。

　　2021年上半年，海伦堡增加使用了境外美元债、国内私募债等信用融资，削减了信托资管等渠道融资，整体融资成本控制在10%以内。

　　海伦堡在今年上半年先后成功发行及增发了2笔境外高级无抵押债券，本金合计3.5亿美元。穆迪及惠誉分别给予了“B2”、“B+”的主体评级，展望均为“稳定”，债项及增发评级为穆迪“B3”，充分体现了国际权威评级机构对海伦堡的长期看好。