东方证券：销售投资维持高增长 新开工增速回升

　　12月18日，东方证券发布11月统计局房地产数据点评。

　　统计局公布 2020 年 11 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 17540 万平米、12936 亿元、20367 万平米，同比增速分别为+12.0%、+10.9%、+4.1%，前值(11 月)为+15.3%、+12.7%、+3.5%。

　　核心观点

　　11 月销售维持两位数增长，累计涨幅扩大。11 月销售均价为 9865 元/平方米，同比增长 5.9%，前值为 7.5%，环比增长-0.1%，前值-1.9%。1-11 月，商品房销售面积 150834 万平方米，同比增长 1.3%。1-11 月，商品房销售金额 148969 亿元，同比增长 7.2%，累计销售增速进一步扩大。年末开发商积极推货，11 月销售实现超预期增长，销售韧性继续被验证。但是也要看到销售均价继续环比回落，随着需求的逐渐释放，我们认为年末市场将进入一个平稳期，叠加去年的高基数，价格上涨逐渐温和，销售增速逐渐平滑。

　　11 月新开工面积同比增速扩大，有利于为明年春季市场预热。11 月新开工面积/销售面积的比值为 1.16，前值为 1.27.1-11 月房屋新开工面积 201085万平方米，下降 2.0%，降幅收窄 0.6 个百分点。今年融资端虽有放松，但房地产融资依然受到较多管制，房企面临较大的销售回款压力。受疫情防控影响，今年的返乡时间可能提前，预计 2021 年返乡置业需求较为旺盛，维持一定的新开工增速也有助于为明年春季的市场预热。

　　11 月房地产投资继续两位数增长。投资继 3 月由负转正之后一直保持强劲增长，连续五个月两位数增长。1-11 月累计投资额 129492 亿元，累计同比6.8%，累计增速继续扩大，对经济的托底作用显着。我们预计全年房地产投资增速依然保有韧性。我们看到维持今年投资较快增速的主要是土地端的投资以及与土地出让带来的新开工，土地端的投资将继续对建安投资的下滑起到一定的对冲作用。11 月单月虽然土地市场依旧活跃，但仍是一二线市场主导的结构性行情，随着春节的临近以及防控疫情的需要，年底新开工增速必然回落，而竣工端受疫情影响有所推迟。我们预计房地产投资增速继续下滑的趋势还将持续到 2021 年。

　　我们维持 2020 年房地产行业三大核心指标的预测：销售面积增长-0.5%、房地产开发投资增长 6.5%、新开工面积增长-3.7%。

　　投资建议与投资标的

　　11 月销售投资均保持两位数增长，新开工增速抬头，市场韧性大超预期。我们预计随着年末需求的逐渐释放，以及趋紧的政策面影响，销售和投资增速会向个位数收敛。展望明年，市场将面临需求端相对旺盛和供给端有所不足的错配问题，在供给侧政策的调控下，有利于优秀房企积极扩大市场份额、改善竞争格局。而低负债强运营的龙头房企，则具备穿越周期的成长能力。重点推荐两类标的，一是业绩更具弹性、公司治理优秀的潜力公司，推荐融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、金地集团(600383，买入)、中南建设(000961，买入)。二是业绩更具确定性的标的，推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)；同时我们看好迅速成长的物管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、永升生活服务(01995，买入)、 招商积余(001914，增持)、【新大正(002968)、股吧】(002968，买入)。

　　风险提示

　　销售大幅低于预期。逆周期政策宽松不及预期。融资环境存在不确定性。

　　（文章来源：乐居财经）