房地产行业：新房二手房成交量连续三周同比增长 去化有所改善 给予“推荐”行业评级

　　机构：方正证券

　　评级：推荐

　　核心观点：

　　本周新房、二手房成交量相比于上周均有所下降，但同比增长较为显着。52 个城市新房成交套数为 6.1 万套，环比下降 3.5%，同比上升 15.4%；21 个大中城市新房成交套数为 3.5 万套，环比下降 2.6%，同比上升 7.9%；一、二、三线城市新房成交环比增速分别为+5.9%、-0.1%、-15.3%，同比增速分别为+46.0%、+12.4%、-21.9%。 18 个城市二手房成交 1.8 万套，环比下降12.2%，同比上升 3.4%；13 大中城市二手房成交 1.5 万套，环比下降 13.4%，同比下降 1.4%；一、二、三线城市二手房成交环比增速分别为-19.6%、-7.9%、-16.2%，同比增速分别为+12.1%、-0.3%、-23.6%。

　　新房库存量与上周相比有所下降，去化周期有所下降。16 个城市库存 105.2 万套，环比下降 0.4%，去化周期为 10.4 个月，环比下降 0.2 个月；9 个大中城市库存 59.0 万套，环比下降0.8%，去化周期为 8.7 个月，环比下降 0.1 个月。一线城市库存量 26.0 万套，环比下降 1.1%，去化周期为 7.0 个月，环比下降 0.1 个月。二线城市库存量 21.9 万套，环比下降 0.1%，去化周期为 11.5 个月，环比下降 0.3 个月。

　　整体土地市场较上周相比量跌价涨，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为 322 宗，环比下降 4.5%，同比下降29.5%；成交土地规划建筑面积为 2685 万平方米，环比下降18.8%，同比下降 27.0%；成交土地总价为 957 亿元，环比上升5.7%，同比上升 8.4%；成交土地楼面均价为 3565 元/平方米，环比上升 30.2%，同比上升 48.5%；百城成交土地溢价率为7.43%，环比下降 17.0%，同比上升 22.0%。

　　投资建议：

　　十四五规划建议中，对于房地产行业的态度还是比较中性的，延续了“房住不炒，因城施策”，保持了定力，同时也继续考虑到各地的分化；同时提出“促进住房消费健康发展”，对于住房刚需是支持的，并且我们认为在未来城镇化继续推进的过程中，会有更多的刚改需求也会被支持。此次建议中花了较多笔墨对城市发展和都市群建设进行表态，我们认为中国未来一定会形成多点开花的发展版图，同时对于有带动作用的示范城市来说，将会获得较多的资源支持，这也会支撑当地的房地产市场需求，我们依然看好房地产行业发展的潜力。目前随着融资环境转向为“一企一策”，行业增长主体将更加头部化。我们建议关注：1)各方面优势较为突出的龙头房企：金地集团，万科 A，保利地产。2)销售加速、报表修复的二线房企：【金科股份(000656)、股吧】，中南建设，中国金茂，世茂集团。

　　风险提示：

　　房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧；利率上行。