物业板块强势上涨 金科服务跑步入场

　　“金科服务不追求为了上市而上市。”刚刚过去的业绩会上，金科股份(000656，简称“金科”)董事会秘书徐国富称，要做到在业主满意情况下，通过资本运作，让员工、股东享受上市红利。

　　话音刚落，金科便将分拆物业上市提上日程。4月29日，金科公告称，拟分拆旗下物业公司金科服务到香港联交所主板上市，具体上市时间将根据境外资本市场状况、审批进展等决定。

　　据悉，此次发行股票为境外上市外资股，每股面值1元；发行规模上，H股股数拟不超过发行后金科服务股份总数的25%，并视市场情况授予全球协调人或账簿管理人不超过上述发行股数15%的超额配售权。

　　金科服务成立于2000年，公司注册资本5000万元，法定代表人夏绍飞。截至公告日，金科持有该公司75%的股权，石河子市恒业金通股权投资普通合伙企业持有其25%的股权。

　　为赴港上市，金科服务将整体变更为股份有限公司，并拟在在发行前或上市后择机向中国证监会申请“全流通”，将金科持有的全部或者部分内资股股份转为境外上市外资股，在香港联交所主板上市交易。

　　2019年度，金科服务合同管理面积2.46亿平方米，营业收入27.54亿元，归母净利润3.97亿元；截至2020年3月末，公司资产总额62.76亿元，负债总额56.34亿元，净资产6.41亿元。

　　“2017年，金科把生活服务集团25%股权给管理团队，充分激励导致其取得好成绩，2018、2019年生活服务集团的业绩都有50%以上的增长。”徐国富说，希望所有产业板块成熟的时候，都能推向资本市场。

　　谈及上市意图，金科称通过分拆上市，可有效增强金科服务的资本实力，并建立独立、持续、稳定和高效的资本运作平台，为业务发展提供更为多元化的融资渠道，提升金科服务竞争优势。

　　不仅是金科，自去年房企掀起物企上市小高潮以来，已合计有24家内地物管公司上市，其中A股3家，港股21家。今年，建业新生活通过港交所聆华润置地、世茂等房企也有分拆物业上市计划。

　　房企争相分拆物业上市，一方面源于可借助上市所募资金扩张规模，抢占集中度不高的物业市场；另一方面，物业板块在资本市场的高估值、强增长，也引发房企管理市值、分食资本红利的冲动。

　　据克而瑞证券数据，过去一年，统计在内的物管公司年度股价涨幅均值为66.6%，跑赢恒生指数9.1%的涨幅和恒生中国企业指数10.3%的涨幅，也跑赢克而瑞内房股领先指数35.4%的涨幅。

　　个股方面，新城悦服务、永升生活服务、佳兆业美好、招商积余、雅生活服务、【新大正(002968)、股吧】、中海物业和碧桂园服务等公司股价涨幅超过一倍，其中新城悦服务2019年股价涨幅高达222%。

　　4月28日，摩根大通报告指出，年初至今，内地物管股已累积约43%升幅，对比恒指同期累跌12%。“股价强劲反弹均因为市场预期收入增长，令投资者愿意支付更高的市盈率。”

　　从股价涨幅看，涨跌幅度与物业公司盈利情况基本呈正相关。2019年，24家上市物管公司取得44%的平均营收增幅，稳健和现金充裕是物业股的基本盘，而高盈利、高增长则是物业企业高估值的原因所在。

　　“物业股市盈率基本在30倍以上，明显跑赢大市，且估值普遍高于地产，从资产配置角度看，上市房企更愿意选择估值更高的板块，分拆物业上市，将价值释放出来。”有券商人士认为。

　　不过鉴于物业股的强劲走势，机构担忧短期板块将出现获利套现潮。“若板块因投资者获利离场而出现调整，调整10%~15%将是良好入市机会，对未来6至12个月行业前景保持乐观，建议趁低吸纳。”摩根大通认为。