房地产行业：夯实地方政府主体责任 因城施策有望深化

　　近期，中央经济工作会议和住房和城乡建设工作会议相继召开。针对房地产领域，相关主要要求如下： “要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”

　　强调“房住不炒”定位，坚持构建房地产市场长效机制。今年会议再一次强调“房住不炒”定位；另一方面，会议连续三年强调要构建房地产市场健康发展长效机制。我们认为未来房地产调控政策将保持连续性及稳定性，2019年出台房地产刺激政策的可能性不大。

　　强调地方政府权责，因城施策、分类调控。今年经济工作会议强调 “夯实城市政府主体责任”，更为强调地方政府的权责。结合近期菏泽、珠海、广州等地调控政策的调整，我们认为未来中央将给予地方政府一定的灵活性，以便于其结合自身的情况进行因城施策的调控，对前期不合理的行政调控手段进行纠偏，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标，同时仍会做到分类指导。

　　未提及租赁市场，强调完善住房保障体系。本次会议未单独提出支持租赁市场发展，同时强调了完善住房市场体系和住房保障体系。我们认为“多主体供应、多渠道保障、租购并举”依然是房地产调控长效机制的指导思想。

　　推进集体经营性建设用地入市，推动土地供给结构改革。国务院相关总结报告中建议农村集体建设用地的入市，用途确定为工业、商业等经营性用途。住房和城乡建设工作会议提出继续推进集体土地建设租赁住房试点工作。我们认为土地供给结构改革作为长效机制的一部分，需要在各地广泛推进试点和总结，短期无法一蹴而就。

　　个股方面我们依然推荐业绩确定性强、资源卓越的房企：万科A、保利地产、新城控股、华夏幸福、华侨城A和招商蛇口；其次建议关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房企和区域龙头：中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城。

　　风险提示：调控政策超预期深化；货币政策超预期收紧。

　　（文章来源：东北证券）