从私有化到重新上市 易居周忻把客户变股东

　　7月9日，小米在港交所上市，易居集团董事长周忻给小米创始人雷军的朋友圈点了一个赞。

　　7月20日，易居企业集团(下称易居企业)也在港交所上市，包括恒大、碧桂园、万科高管在内的一众房企大佬给周忻的朋友圈集体点赞。

　　房企大佬们也是在给自己点赞，因为他们都是易居企业集团的股东。

　　以一手房销售代理为主业的易居企业，相比开发商拿地、卖房的重资产模式，其资产相当之轻，用周忻的话说，易居企业最大的资产大概就是高管和员工了。所以此次易居企业IPO之时周薪给了292个高管股权激励。

　　然而易居企业的市值却超过了正荣地产、融信地产等中型上市房企。

　　周忻是游走于房地产和资本市场的老手，香港不是他的首站，也不是他的终点站。

　　周忻对港交所并不陌生。早在12年前，他就在港交所所在的交易广场17层租下了一间办公室，开展金丰易居的国际业务。他亲眼目睹过河南建业、中国恒大和万达商业等内地房企来港上市。

　　而在7月20日港交所敲锣之前，周忻旗下的公司已经多次上演过上市的大戏。

　　截至目前，除了易居企业，周忻旗下还拥有四家上市公司，包括纽交所的乐居控股(LEJU)、钜派投资(JP)和新三板的太德励拓(837383)、筑想科技(835602)。

　　周忻正在实践他说的一句话：“易居要把一个相对复杂的故事变成N个简单的故事”。

　　周忻的资本故事始于2007年，当年8月他带着易居中国前往纽交所敲钟上市，首日股价涨幅超过了40%，成功融资2亿美元，然而到了2016年，易居中国宣布要从纽交所私有化并回A。

　　从私有化到重新上市，2年的时间，易居不仅完成了股东的“大换血”，业务也进行了大调整。

　　接近易居的人士表示，易居中国一开始主业是一手房销售代理，后来其业务扩展到房地产电商、行业研究、咨询、投资等业务，其商业模式很难用简单的几句话就说清楚。而美国资本市场更青睐那些商业模式相对简单的公司，这可能是易居中国在美股市场后来一直处于低迷状态的原因所在。

　　周忻由此想要将易居中国私有化，同时他也想通了，易居中国业务庞杂，要把各个业务单独切割出去，分开上市，遍地开花。

　　所以此次在港交所上市的易居企业并非等同于此前在美股退市的易居中国。

　　2018年7月9日易居企业IPO路演，易居企业执行董事程立澜表示，2016年从美国退市的易居中国和今天准备上市的易居企业不是同一家公司。此次上市的易居企业主要是易居中国旗下最大的交易服务业务板块，私有化是为了让旗下的各个板块都能走上各自的发展道路。

　　一退一进之间，周忻的身价翻了好几番。

　　2016年8月12日易居中国正式从纽交所退市。按照其最终私有化的每股收购价计算，当时易其市值约为9.87亿美元(约合人民币65亿元)。

　　而此次易居中国将其房地产交易服务板块切出来，作为易居企业上市。

　　易居企业此次发行约为3.23亿新股，约占发行后总股本的22%，最终定价为14.38元，，其上市当日的市值超过200亿港币。

　　易居企业2017年净利润为8.36亿港元，以此计算，易居企业IPO发行价对应市盈率在25-31倍的区间内，相较于同行业的【世联行(002285)、股吧】(市盈率13.66)和合富辉煌(市盈率6.43)的估值，超出不少。而据最新的统计数据，7月9日易居企业路演当日，香港恒生指数股票平均市盈率仅为12.1。

　　易居企业的估值为何能远超同行和港交所平均市盈率？

　　易居企业的招股说明书显示，2015~2017年其营收分别为27.2、40.0、46.3亿元，年复合增长率达30.6%，一手房代理服务收入占比维持在85%左右。

　　而这总营收中，恒大、碧桂园等25家房企产生的收入分别在2015-2017年分别为8.96亿元、14.8亿元、21.19亿元，分别占总收入的33%、37%、45.7%。此外，易居企业已与46家房企订立战略合作协议，年期介于1至6年。

　　房企是易居企业的衣食父母，最大客户，周忻的高明之处是，他把客户变成了股东，由此形成“一荣俱荣、一损俱损的”的利益捆绑关系。

　　在易居企业上市之前，碧桂园、万科和恒大均占有其15%的股份，雅居乐、融创分别持股1.75%；旭辉、【阳光城(000671)、股吧】、复星、建业地产分别持股1.31%；融信、宝龙、正荣分别持股0.87%；泰禾持股0.655%；景瑞、俊发、新力、中骏分别持股0.44%；禹洲地产和中南建设分别持股0.25%。

　　房企之外，还有作为个人的房企大佬，包括星河湾董事局主席黄文仔持股2.18%，夏海钧持股2%，富力董事会主席李思廉持股1.75%，福晟国际执行董事郑国洪持股0.44%，祥生朱国玲持股0.44%，三盛控股非执行董事肖众持股0.44%，龙光地产董事会主席纪海鹏持股0.25%。

　　“这些房企和房企大佬，在此次易居企业上市之时也赚了一大把，其利润比他们吭哧吭哧拿地卖房高多了。”接近易居的一位人士表示。

　　除了各大房企参股之外，易居企业的基石投资者也来头不小，分别为阿里巴巴、恒基集团李家杰、华侨城以及新加坡城市发展集团。

　　除了跟房企形成利益捆绑关系之外，易居企业受市场追捧的另一原因则是，房地产市场的集中度逐步提高，未来市场会越来越集中在排名靠前的房企手中，而这些房企都是易居企业的客户和股东。

　　根据戴德梁行报告，就销售额计，中国房地产开发商Top100的市场份额从2015年的约39.1%增至2017年的56.8%，预计到2020年会继续增至62.8%~65.8%。

　　易居中国CEO丁祖昱表示，易居企业抓住这两年房地产集中度快速上升的机遇和机会，自身销售量在不断攀升。去年完成4300亿，希望今明两年能有有50%的快速增长。去年易居企业拥有3%市占率，今年希望冲到5%。希望明年可以赶上股东单位碧桂园高歌猛进的势头，达到8%的市占率，将近1万亿元的量级。

　　除了继续扩大一手房代理业务量之外，周忻也在未雨绸缪，布局二手房市场并形成一二手房联动。

　　目前，易居旗下的房友门店在全国达到7000多家，位居全国第二大房地产经纪网络。

　　周忻表示，过去25年，我们是开发商的服务商，未来我们要做二手房门店的服务商，我们并不是赚房地产中介，我们的平台是服务于中小型二手房门店，是所谓S2B2C的代表。平台服务小B，让小B更好的完成二手房的交易。平台联手小B二手房门店，共同服务C，让中国老百姓住得更好，这是我们二手房的运营模式和战略。

　　房友未来将是易居企业的业务增长点，接近易居的人士表示，阿里巴巴看中易居，核心是看重房友，随着新房未来总体会减少，房友是未来的方向。

　　房友实质是周忻用一块招牌和服务，把中国的中小门店一统江湖，然后把他们当成自己的线下渠道，一起做生意，目前要做一二手联动，未来还要做金融、租赁等业务。

　　7月20日凌晨，中国恒大集团副主席兼CEO夏海钧从美国出发，赶来香港，参加了易居企业在港交所大厅的上市仪式。

　　此次前来为周忻捧场的，还包括旭辉集团CEO林峰、磐石资本董事长王力群等地产和金融圈朋友。