楼市租赁变局：条分缕析全知道

　　安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！2017年第一季度城镇储户调查显示，52.2%的居民认为房价过高难以接受。在房价居高难下的背景下，推动住房租赁市场的发展成为推进城镇化和“保民生”的必然选择。2016年6月，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出“到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，……，推动实现城镇居民住有所居的目标”。此后，住建部等《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》、国土资源部和住建部《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等文件先后出台，各省市由此掀起了发展租赁市场的热潮。

　　本文将对租赁房政策进行梳理，估算租赁房规模并剖析发展住房租赁的影响。

1、发展租赁市场四要素

　　本节将从租赁房源、承租群体、金融支持和租赁房运营主体四个角度梳理发展租赁市场的相关政策。

　　(1)租赁房来源

　　政策鼓励从新建租赁房和转化存量房两个渠道双管齐下扩大租赁住房供应。从新增房来看，2016年6月国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出：“在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。”

　　同时，在人口流入压力较大的城市，试点利用集体建设用地建设租赁住房。2017年8月国土资源部和住房城乡建设部确定在北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　从存量房来看，2016年6月国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出：“鼓励房地产开发企业出租库存商品住房”。可见发展租赁市场对于化解房地产库存也能够起到一定的作用。

　　同时，2017年7月住建部等发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出：“鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房……”。

　　(2)承租人

　　除了普通承租人外，公租房保障对象也可能获得货币化补贴并进入租赁市场。2016年6月国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》要求：“支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴”、“在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围”。2018年3月政府工作报告也指出：“加大公租房保障力度，对低收入住房困难家庭要应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围”。公租房保障范围的扩大和货币化租赁补贴的模式无疑将对扩大租赁市场需求起到积极作用。

　　此外，为了对承租人进行鼓励，部分城市提出保障承租人享受公共服务的权益。例如，2017年7月，广州市提出赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权[1]。

　　(3)金融支持

　　发展住房租赁离不开资金的支持。2017年7月住建部等发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出了三种为发展住房租赁提供金融支持的方式：第一，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务；第二，积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)；第三，鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度。此外，还鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。

　　(4)运营主体

　　2017年7月住建部等发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》提出培育机构化、规模化的住房租赁企业。第一，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。第二，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。此外，2016年国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理。

2、租赁规模估算

　　那么，租赁房的规模有多大呢？我们可以从部分已公布具体租赁规模的城市、集体建设用地租赁试点城市和省级租赁试点三个角度加以推算。

　　(1)部分城市租赁供地

　　北京、上海和广州三地都明确将租赁供地纳入土地供应规划。这里假设规划期内每年供应土地面积相等(实际情况可能存在一些差异)。那么，北京、上海和广州2018年租赁供地面积分别占全部供地面积的21.7%、30.9%和25.8%。此外，2018年1月，南京市要求租赁房供地占住房供地的比例达到30%以上[2]。

　　(2)集体建设租赁试点

　　2018年1月国土资源部和住房城乡建设部原则同意沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。其中，合肥与南京明确提出了租赁房规划建筑面积。考虑到2017年100城市土地规划建筑面积约为土地供应面积的2倍，预计2018年合肥和南京利用集体建设用地建设租赁房的用地面积占到全部供地面积的0.6%和0.9%。

　　(3)省级租赁试点

　　2017年5月，江苏省宣布选择南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州，开展培育和发展住房租赁市场试点工作。此后，河南、辽宁、山东等省份先后宣布开展省级租赁试点。其中，辽宁和浙江明确提出了租赁供应规模。辽宁省要求，到2020年，沈阳、大连市租赁住房年度供应规模在住房建设计划的占比要达到10%以上，其他城市要达到5%以上。浙江省要求，试点城市2018-2022年新增租赁住房总量占新增商品住房总量的最低比例要求，城市不得低于20%，县城不得低于10%。

　　总体上看，人口流入压力较大的北京、上海、广州、南京和浙江省内试点城市提出的租赁占比目标均在20%以上。而辽宁由于人口流入压力相对较小，其提出的租赁占比目标分为10%和5%两档。而利用集体建设用地建设租赁住房的规模较小，从合肥和南京的情况来看，用于建设租赁住房的集体建设用地占比均不到1%。

　　据此，我们可以粗略估算2018年新增租赁住宅的规模。一方面，对于北京、上海、南京、广州、沈阳、大连和温州这7个既公布了具体租赁规模，又有城市级别的房屋新开工数据的城市，我们假设这些城市2018年新增住宅面积占全国的比例等于2017年其住宅新开工面积占全国的比例。据此估算，2018年这些城市租赁住宅面积可能占全国新增住宅面积的接近1.3%。

　　另一方面，考虑到租赁试点主要集中在人口流入压力较大的城市，假设40个大中城市[3](剔除上文提及的7大城市)均在2018年展开租赁试点，且其租赁占比在10%左右，那么这些城市2018年租赁住房可能占到全国新增住宅面积的不到3%。

　　总体来看，2018年租赁住房可能占全国新增住宅面积的4.2%左右。

　　3、发展租赁市场的影响

　　下文将从房地产投资和房租两个角度分析发展住房租赁的影响。

　　(1)房地产投资

　　发展住房租赁对于房地产开发投资而言有喜有忧。第一，租赁土地的供应、对建设租赁住房的资金支持都将转化为对房地产投资的支撑。第二，由于租赁土地的溢价率相对较低，将降低包含在房地产开发投资统计中的土地购置费，进而拉低房地产开发投资。例如，2017年9月13日上海出让4宗租赁宅地，溢价率全部为0[4]。

　　上文中提到，2018年租赁住房可能占全国新增住宅面积的4.2%左右。进一步地，可以估计租赁住房投资在全部房地产投资中的占比。2008年有数据以来至2017年，100大中城市城市住宅用地平均溢价率为20.5%。同期土地购置费占房地产投资额的比例约18%。如果租赁用地的溢价率仅0%，而建筑安装投资与普通住宅投资相同，那么2018年租赁住房引致的房地产投资可能占到全部房地产投资的不到4.1%。

　　(2)房租

　　发展住房租赁对房租有正反两方面的影响。第一，发展住房租赁将增加租赁房供给，起到抑制房租上涨的作用。在2015年前，房租基本与房价同步涨落。其背后的原因在于，房价上涨可能激励房主转租为售，减少市场上的租赁房源，进而抬高房租。而在2015年后，尽管房价在棚改货币化政策的影响下出现上涨，但棚改更多地消化了大量库存商品房，对租赁房源的挤出有限。因此，2015年后房租同比与房价同比之间出现了失联。

　　租赁用地和租赁住房的推出将进一步弱化房价与房租之间的关联。由于出让的租赁地块、集体建设用地转化的租赁地块专门用于建设租赁住房，房价上涨时转租为售对租赁房源的冲击将有所减轻。加之租赁地块的推出将增加租赁房源，房租上涨将受抑制。

　　第二，由于部分公租房保障对象能够获得市场化补贴，进入市场租房，市场化的租赁需求将有所扩大。然而，根据2012年发布的《公共租赁住房管理办法》，公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。因此租赁保障货币化的影响群体相对有限。

　　此外，部分省份将加强对住房租赁价格管理。例如，江苏省提出定期在信息发布平台发布住房租赁指导价格，促进住房租赁市场价格保持平稳。总体上看，发展租赁市场能够起到稳定、甚至降低房租的作用。