房地产税立法先行 棚改货币化超预期(附股)

　　房地产税立法先行，程序复杂不易短期落地： 肖捷部长人民日报发文， 按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。“ 2019 年完成全部立法程序， 2020 年完成‘ 落实税收法定原则’ 的改革任务”，是将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范， 而非针对房地产税。 新税种的立法程序复杂， 房地产税立法涉及的问题众多， 短期难以迅速完成立法并具体实施。

　　长租大力发展， 机构化势在必行： 中央经济会议及全国住房城乡建设工作会议上都提出了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。政府大力推进租赁市场发展，尤其长期租赁市场， 支持专业化、机构化管理。 目前我国机构渗透率仅 2%， 租赁运营企业未来在规模和数量上都还有增长空间， 租赁机构化势在必行。

　　棚改货币化超预期，三四线需求仍有支撑： 今年住建部提出 2018 年-2020年再改造棚户区 1500 万套， 此前市场判断每年 500 万套的改造计划， 而会议指出 2018 年棚改目标 580 万套， 超出市场预期。棚改货币化和去库存继续推进，对于三四线投资和销售都有一定的支撑， 符合策略报告中对于三四线不会明显下跌的判断。

　　分类调控， 满足首套刚需、支持改善需求： 23 日全国住房城乡建设工作会议提出“针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、 支持改善需求、遏制投机炒房。”本轮周期强调分类调控， 打击投机性炒房客， 调控政策短期不会放松。 对于首套刚需或是改善需求，可能会有局部利好的政策或措施。

　　投资建议

　　长效机制下， 资源资金更青睐于优质地产企业，行业集中度将进一步提升，看好优质龙头白马企业如万科、 保利、 碧桂园； 看好受周期影响不大、 布局核心城市群价值洼地的企业， 如华夏幸福(600340) ； 推荐以产品为核心， 多元布局，在地产后周期有着强大竞争力的高增长公司，如龙湖地产；租赁市场大力发展，看好集中式公寓龙头企业和稀缺标的世联行(002285) 。

　　风险提示

　　房地产税出台速度超预期，销售急速下滑。 如若房地产税迅速全国实行，房价和销量容易因为居民预期影响急速下滑。

　　贷款利率上行， 房地产销售不达预期： 利率升高带来购房成本的提高，挤出部分需求，造成明年房地产销售达不到预期水平。

　　棚改货币化实施低于预期， 三四线市场大幅回落： 今年的销售投资主要由三四线增长支撑，明年若三四线大幅回落，全国的投资与销售将不达预期。