龙头房企后发优势逐渐凸显

　　龙头房企万科昨日晚间披露了三季报。报告显示，万科的业绩持续稳定增长，前三季净利增幅仍在30%以上。分析人士表示，今年以来房地产相关的调控政策不断出台，房地产调控长效机制也正在制定中，目前来看，房地产调控政策已经对行业产生实质性影响，一二线城市房价趋于稳定。随着行业集中度的不断提升，房企龙头销量将会稳步提高，那些提前布局租赁市场与房地产基金业务的优势企业，有望继续享受政策红利。

　　万科三季报前三季度净利增三成

　　万科A(000002)今年前三季度营业收入为1171.00亿，净利润为110.91亿，同比增长34.23%，增幅与今年中报数据相当。不过值得注意的是，万科三季报数据显示，二季度末持股2.1%的证金公司，此次退出了公司十大股东名单。

　　易居研究院严跃进向信息时报记者表示，从三季报看，万科当前净利增幅还算不错，充分体现了当前万科稳定增加的态势。虽然证金公司退出万科十大股东之列，但深圳市地铁集团仍稳定持有万科股份，因此部分股东股份变动并不代表其他投资者不看好。

　　从万科A今年的股价走势来看，万科A自5月中旬恢复上涨，昨日收报24.91元，年内涨幅达到38.52%。

　　调控政策下房企集中度提升

　　数据显示，截至记者发稿，共有44家房企发布三季报，净利同比增长的房企占到59.09%。其中，渝开发(000514)、万业企业(600641) 、ST新梅(600732)三家房企净利增速居于前三位，分别为2677.36%、620.15%和282.87%。营收和净利均保持稳定增长的，在已经发布三季报的公司中，除了万科，还包括金融街(000402)、华夏幸福(600340) 和阳光城(000671)等，三家房企前三季度净利润分别为16.61亿、62.24亿和6.79亿，同比上涨113.69%、40.11%和35.12%。而ST亚太(000691)前三季度净利亏损740.19万，净利同比下降达到1063%。

　　国家统计局数据显示，今年1~9月商品房销售面积11.6亿平方米，同比增长10.3%，但增速比1~8月份回落2.4个百分点。与此同时，一线城市房价环比继续下降，二三线城市涨幅继续回落。

　　东北证券(000686) 房地产行业分析师张云凯向信息时报记者表示，虽然年底部分房企为了冲刺全年销售目标加大了推盘的力度，但由于市场受到政策面的影响较大，且去年销售基数也较高，销售下滑的趋势可能还会持续。“事实上在房地产调控政策密集出台的背景下，龙头房企的优势将更加明显，而中小房企则因自身资金有限，在面对融资政策趋严、按揭贷款额度缩小以及土地价格上涨等诸多因素时有被淘汰的风险”，张云凯如是说道。

　　张云凯认为，由于房地产的业绩结算存在周期，因此当前销售业绩主要将会明后年房企的业绩报告中体现，而当前的市场反应主要是受调控政策和房企的销售情况影响。从各大房企公告的销售额数据来看，万科、中国恒大、保利地产(600048) 和融创中国1~9月的销售额分别为3961亿、3660.3亿、2081.6亿和2080.7亿，分别同比增长51%、30%和32%和123%。而房地产板块年内跌幅16.48%，板块内个股年内下跌的占到六成。

　　提前布局租赁市场的房企值得关注

　　国信证券(002736)区瑞明表示，2017年从中央到地方出台的“打压、收紧”为基调的调控政策已成为常态，其主旨意在打击楼市投机，这有利于楼市的价值投资。在此背景下，聚焦地产主业的优势企业凭借规模、资金、渠道等多方面优势不断提升市场集中度，而提前布局租赁市场与房地产基金业务的优势企业更有望受益于政策红利。

　　不过张云凯也向信息时报记者表示，就目前来说，对于传统龙头企业，长租公寓业务相比于传统房地产业务能够贡献的利润仍然有限，原因在于传统房地产企业开发楼盘用于长租公寓的投资回报率较低。但随着房屋租赁相关政策支持的力度加大，传统房地产企业进入房屋租赁市场将会愈发凸显其后发优势，REITs机制的不断完善也将有助于传统房企在进入房屋租赁市场时从重资产转化为轻资产。

　　对于后市的投资建议，区瑞明指出，当前优势公司2017年的动态估值依然比较低廉，今年A股市场对风险反映得较多，但对增长反映得较少。因此，在政策预期相对平稳的阶段，龙头企业的估值到2018年可能更具吸引力。