房企换个阵地唱戏！房地产板块的“金九银十”盛况开幕？

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　　金秋九月，收获的季节。

　　巧合的是，房地产行业向来有“金九银十”这一说法，与去年“涨疯”的房价相比，今年“金九银十”楼市就显得“冷静”很多，楼市调控政策密集出台，政策效果凸显。

　　楼市“金九银十”或难现

　　房企换个阵地唱戏！

　　近日，国家统计局发布数据显示，1月至8月份，全国房地产开发投资69494亿元，同比名义增长7.9%，增速与1月至7月份持平。

　　1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积721781万平方米，同比增长3.1%，增速比1-7月份回落0.1个百分点；1-8月份，房地产开发企业土地购置面积14229万平方米，同比增长10.1%，增速比1-7月份回落1个百分点；土地成交价款6609亿元，增长42.7%，增速提高1.7个百分点；1-8月份，房地产开发企业到位资金99804亿元，同比增长9.0%，增速比1-7月份回落0.7个百分点。

　　从目前来看，房地产投资保持平稳，但施工面积、土地购置面积、销售面积、到位资金等其他多项指标均出现不同程度的环比回落。

　　另一方面，国家统计局数据显示，1-8月份，商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%，增速比1-7月份回落1.3个百分点。商品房销售额78096亿元，增长17.2%，增速回落1.7个百分点。

　　易居研究院研究员赖勤指出，8月份市场延续降温态势，预计9月份市场交易继续趋弱，传统的“金九银十”盛况难再。

　　尽管房地产执行史上最严的“五限”政策，但是并不妨碍房企唱戏。根据克而瑞研究中心的统计数据，今年1~8月TOP30的新增土地价值与新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。

　　小编在《这个板块爆发太突然！是“一日游”还是“布局良机”？》一文中，也明确提出，房地产行业依然存在增长空间和投资机会。

　　单就“老大哥”万科A(000002)而言，万科A9月4日晚间公告，公司8月份实现销售面积273.9万平方米，销售金额370.4亿元，较上年同期的200.1亿元，同比增长85%。今年前8月累计实现销售面积2391.6万平方米，销售金额3497.8亿元，较上年同期的2375.2亿元，同比增长47%。

　　其中，值得注意的是，万科前8月销售金额已与去年全年销售金额3647.7亿元相去无几。

　　房地产板块的“金九银十”盛况开幕？

　　从目前来看，楼市调控政策没有明显放松迹象，传统的楼市“金九银十”盛况或难现，但是房地产板块的“金九银十”似乎悄悄拉开帷幕。

　　8月以来，围绕房屋长期租赁的政策频度依然较高，另一方面，有消息称深汕特别合作区或将调整为深圳全面主导，虽未得到官方确认，但众多房企已率先考察试图布局深汕合作区。

　　截止发稿，房地产开发板块逆势大涨，其中，南国置业(002305) 、合肥城建(002208) 、中房地产(000736) 、阳光股份(000608) 4只股涨停；万科A涨逾8%；卧龙地产(600173) 、万泽股份(000534) 、鲁商置业(600223) 等涨逾5%；大龙地产(600159) 、保利地产(600048) 、中体产业(600158) 等都有不同程度涨幅。

　　　　民生证券表示，8月份龙头企业销售大幅超越行业整体，超出市场预期。在监管不断趋严的大背景下，龙头房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上的优势日益凸显，行业集中度加速提升。建议投资者持续关注龙头房企行业集中度提升的投资机会，建议关注招商蛇口(001979)、万科A、金地集团(600383) 。此外建议关注规模扩张意愿强，且加杠杆空间较大的滨江集团(002244) 。

　　川财证券指出，长期来看，我国房地产市场将进入商品房和保障房双轨发展阶段。房屋租赁主题仍然处在政策风口，相关标的为世联行(002285) 、万科 A、招商蛇口。

　　平安证券认为，站在目前时点，地产板块配置价值持续凸显：1)中报业绩靓举，毛利率提升叠加预收充足，2017-2018 年业绩高增长可期；2)7、8月行业销售数据转淡，政策预期改善，短期政策加码概率较小；3)地产板块低估值低持仓低涨幅。个股推荐方面，强调业绩为王，建议关注价值成长组合：1)低估值受益集中度提升的龙头房企万科、金地、保利、招商等；2)二线成长阳光城(000671)、新城、蓝光、天健、华夏、滨江等。

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　　　　【延伸阅读】

　　房地产行业：行业竞争格局 房企资金面趋紧

　　行业概述：新房成交热度回落，地价难降，政策难松

　　量价情况：政策调控深化的同时叠加银行按揭逐步收紧，重点城市成交热度继续下行；去化周期小幅上升房价升幅回落。土地市场：宅地价格仍高，重点城市宅地争夺激烈；上半年龙头房企重视环核心城市都市圈在圈内有发展潜力的三四线城市拿地布局。政策调控：“因城施策、分类调控”，调控城市数量扩容，政策手段多元化执行力度强，长效机制建设加快。

　　房企分析：竞争格局强者更强，行业资金面明显趋紧

　　销售增速放缓、回款率下降，行业集中度快速提升。样本龙头房企上半年销售金额增速达48%，超过行业22%的增速，集中度更快速提升，TOP10 市占率达26%。不过，由于按揭贷款收紧，房企回款率有所下降，66 上市房企经营现金流流入9046 亿，同比升17%，也较去年全年回落。调控延续+杠杆较高+地价未降，房企今年投资态度偏审慎。66 上市房企经营现金流流出6964 亿，同比升29%，超过经营性现金流入增速；地价仍高，规模房企拿地均价/销售均价升至45%，创新高。布局以二线城市和核心城市圈内三线城市为主。联合营项目贡献投资收益增厚利润，大房企业绩增长更稳定。66 上市房企上半年营收5395 亿，同比升4%，升幅较低与工程竣工结算节奏有关，四季度通常是高峰。预收款和存货规模继续增长。过去几年合作项目在上半年结算贡献投资收益，66 上市房企来自联营合营企业投资收益48 亿，占营收比重升至0.9%，大房企更亲睐合作。相应的，少数股东损益占净利润比重稳定在17%。毛利率如期企稳，净利率小幅回升，大房企综合表现更优。上半年66 上市房企综合毛利率27.5%，升0.4pct。期间费用率继续新低，加之毛利率企稳和投资收益贡献，整体净利润升至11%。融资环境趋紧，板块整体净负债率创新高。66 上市房企上半年融资整体以银行开发贷为主，取得银行借款6354 亿，同比升32%。债券融资大幅缩水，仅405 亿，同比降70%。66 上市房企现金对短债覆盖率126%，但因回款率下降、今年支付地价款增多等因素，净负债率达112%，创新高。

　　投资建议：板块PE 估值难以持续提升，但存在一定的结构性行情

　　上半年龙头房企表现较好，市占率提升、盈利水平高、土地和信贷等资源也向其倾斜。但调控背景下回款率下降，市场化拿地成本仍高但限价，从而长期利润率仍不乐观，板块PE 估值难以持续提升。不过，在低库存背景下，存货流动性折价缩减将带来NAV 估值修复，板块存在结构性行情。开发类房企关注广宇发展(000537) /阳光城/蓝光发展(600466)，长期关注嘉宝集团(600622) /东百集团(600693) .

　　风险提示

　　四季度行业景气度持续下行。地价仍高以及销售限价影响行业利润率。（来源：广发证券(000776) ）

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　　房地产：集体建设用地入市助力“租售并举”

　　核心观点

　　川财月观点： 8 月围绕房屋长期租赁的政策频度依然较高，其中最为引人注意的是集体建设用地供给制度出现突破，国土资源部和住房城乡建设部确定将在 13 个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点。随后杭州发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》 (征求意见稿)明确，为盘活存量土地、用房，杭州将积极探索村集体 10%留用地上建设租赁住房，杭州在集体用地建设租赁住房的探索是我们的关注点。如果类似政策能在大中城市铺开，房屋租赁土地供应量将进一步加大。集体建设用地建设租赁住房将进一步提升住房租赁市场规模，以便构建租售并举的住房制度，维稳房地产市场。长期来看，我国房地产市场将进入商品房和保障房双轨发展阶段。房屋租赁主题仍然处在政策风口，相关标的为世联行、万科 A、招商蛇口。

　　市场表现： 8 月上证综指整体上涨，突破 3300 点大关，行业板块迎来普涨，其中房地产板块上涨 0.90%。板块内个股分化较为明显，万泽股份、绵石投资和市北高新(600604) 月涨幅居前，分别上涨 15.87%、 9.98%和 9.59%。上海临港(600848)、京能置业(600791) 和京投发展(600683)月跌幅居前，分别下跌 7.26%、 5.40%和 4.95%。

　　关键指标： 30 大中城市 8 月商品房成交套数为 138970 套，环比增加了 4787套。其中一线城市商品房成交 21977 套，环比下降了 1017 套；二线城市商品房成交 76367 套，环比增加 366 套；三线城市商品房成交 40626 套，环比增加了 5438 套。

　　行业动态：

　　1、 国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。《方案》提出，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。(中国新闻网)

　　2、 国务院办公厅印发进一步引导和规范境外投资方向指导意见，限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资，重点推进有利于“一带一路”建设和周边基础设施互联互通的基础设施境外投资。(中国政府网)

　　公司动态：

　　万科 A( 000002)： 2017 年上半年公司实现营业收入 698.10 亿元，同比下降6.66%；归属于上市公司股东的净利润 73.03 亿元，同比增长 36.47%。

　　保利地产( 600048)： 2017 年上半年公司实现营业收入 544.59 亿元，同比下降1.25%；归属于上市公司股东的净利润 56.51 亿元，同比增长 13.92%。

　　风险提示：经济数据不及预期；政策出现收紧。(来源：川财证券)

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