地产股逆市开挂！还买不起房的 别错过这波行情！

　　在地产调控连续加码的背景下，A股房地产板块却意外爆发了，股价简直像“开挂”周四(9月14日)地产股迎普涨行情，当日收盘中房地产(000736) 涨停，阳光城(000671)、哈高科(600095) 涨逾9%，龙头股万科A(000002)涨近7%，股价盘中一度创出历史新高，此外，包括金地集团(600383) 、保利地产(600048) 、新城控股(601155)等均录得可观涨幅。

　　虽然楼市成交持续降温，但去库存力度却效果显着，这也意味着坐拥大量存量楼盘的龙头房企销售呈现强者恒强的局面。中原地产首席分析师张大伟表示，过去两年多楼市火爆，让2017年房企迎来历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。

　　张大伟指出，“从上半年的财报数据看，大部分主要业务是房地产的企业收获颇丰。虽然楼市面临严控，但市场影响在两季度末才出现，因此影响较小。另外，再叠加2016年末的结转，大部分企业收获了历史最丰盛2017年半年盛宴。”

　　国家统计局14日公布最新数据显示，8月末，商品房待售面积62352万平方米，比7月末减少1144万平方米。张大伟表示，相比2月份的7亿平方米库存，目前库存数据跌到近3年的最低值。按照8月份单月成交面积1.2亿平方米计算，当下库存去化周期已经只有5.1个月。

　　张大伟认为，从去库存政策看，楼市去库存第一阶段基本完成。除了东北、西北等少数城市，全国大部分城市库存已经进入良性周期。从2014年四季度以来，全国性连续3年的去库存政策见到了明显的效果。

　　国务院发展研究中心研究员张立群也指出，目前去库存成效显着，房地产库存下降。房企到位资金形势比较好，资金规模比较大，拿地积极，未来房地产投资平稳增长的前景可期。

　　利好一：销售同比大增强者愈强

　　而规模靠前的品牌龙头房企9月最新公布的销售简报看，第一梯队的三家公司碧桂园、恒大、万科，前8个月的销售金额均已经超过3000亿元，全年销售均有望超过5000亿元。

　　9月11日，碧桂园发布公告称，截至2017年8月31日，集团及其附属公司，连同合营公司和联营公司累计销售金额约为3806.7亿元，同比增长112.16%，销售建筑面积约4212万平方米。其中，碧桂园权益所有人的应占合同销售额及销售建筑面积分别为2744.3亿元、3174万平方米。仅8月份，碧桂园便实现合同销售金额467.7亿元，销售面积517万平方米。

　　万科方面的数据显示，8月份公司实现销售金额370.4亿元，同比上升85.11%；销售面积273.9万平方米，同比增加68.97%。今年前8个月，万科累计完成销售金额3497.8亿元，同比上升47.26%，距离2016年全年3647.7亿元的销售规模仅一步之遥。

　　此外，去年的销售冠军恒大，8月份实现合约销售金额334.3亿元，合约销售面积332.1万平方米。前8个月恒大合计完成销售金额3216.8亿元，同比增长38%；累计销售面积3246.7万平方米，同比增长10.4%。其中权益销售金额达2291.6亿元。

　　民生证券认为，在监管不断趋严的大背景下，龙头房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上的优势日益凸显，行业集中度加速提升。建议投资者持续关注龙头房企行业集中度提升的投资机会，建议关注招商蛇口(001979)、万科A、金地集团

　　张大伟表示，“整体看，虽然一、二线城市遭遇调控，但全国房地产销售面积与金额再次刷新同期纪录，全年数据则有望再创新高。”

　　而地产三强仅万科在A股上市，海通证券(600837) 预计公司全年有望冲击5000亿以上销售规模，给予公司2017年15XPE估值，对应股价35.85元，维持“买入”评级。也就是说以9月14日收盘价27.56元/股计算，万科还有30%的上涨空间。

　　中信证券(600030) 9月11日发布的最新研报认为，万科进入二次创业期。万科在过去很长一段时间拿地偏少，杠杆偏低，业绩增速潜力不足。但最近一段时间，公司拿地十分积极，并大量拓展新领域，潜在规模增速有望提升。而且，公司的这种扩张，是注重资产盈利质量的扩张，无论在土地市场还是非房地产开发业务领域，公司投入的潜在回报率都十分值得期待。另外，土地市场，融资环境和房地产市场的三重变化有利公司二次创业。

　　利好二：土地储备积极方式有创新

　　而积极拿地则是机构看好房企上市公司的另一大原因。数据显示，前8个月，从拿地权益金额来看，碧桂园以1353亿元的土地成交权益金额继续位居榜首，万科以917亿元上升至第二位，保利以791亿元继续稳居第三位，恒大、中海、龙湖紧随其后。而TOP10企业前8个月拿地总金额高达6184亿元，占TOP50企业的51%，大型龙头房企的土地资源优势愈发凸显。

　　比如东北证券(000686) 的数据显示，万科上半年公司获取新项目79 个，总规划建筑面积 1559.8 万平方米，权益规划建筑面积 983.8 万平方米。按建筑面积计算，上半年本集团新增项目 77.5%位于一二线城市；按投资金额计算 ，91.9%位于一二线城市，公司继续聚焦一二线城市。

　　而在拿地的方式上，房企们也积极创新。与传统的拍卖拿地相比，股权并购已经越来越多的成为龙头房企增加土地储备的一种方式，相比招拍挂，房企以并购方式获取的土地，成本往往更低。

　　比如融创此前斥资438亿元并购的万达13个文旅项目(持有91%股权)，折合的楼面地价不足2000元/平方米，部分地价甚至低于当初万达拿地的价格，业内人士也普遍认为孙宏斌(融创中国董事长)捡了一个“大便宜”，并使之具备了冲击第一集团的实力。

　　碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君则表示，“并购是主流的扩张方式，碧桂园也有项目在洽谈，适当时间会进行公告。”

　　另外联合拿地开发也已经成为大型房企的主流选择。以执行“小股操盘”策略的万科为例，截至8月底，万科通过招拍挂取得的117块土地中，合作拿地达到51幅，占比44%。“不止是小开发商和龙头开发商的合作，随着土地价格的节节攀升，大型房企间的合作也越来越多，而这也有助于房企分散风险。”有分析人士称。

　　国泰君安(601211)分析师刘斐凡认为，这一轮行情其实是业绩逐渐释放的过程，几家龙头房企的股价涨幅与利润的涨幅还是匹配的。比如在股价暴涨的前两天，万科A刚刚公布了8月份的销售业绩，仅仅用了8个月时间，万科就几乎达到了去年全年的销售金额。

　　东莞证券指出，从近期龙头房企公布的销售数据来看，前8月累计销售额增幅也均高于三成，在调控之下大幅跑赢行业，靓丽的销售及业绩也将对投资者起到鼓舞作用。该机构认为，A股地产板块17年以来整体走势偏弱，跑输大盘。当前行业整体估值水平偏低，极具投资价值。

　　刘斐凡认为，“业绩爆发+市场情绪的好转，资金流入，推动股价上升。这一波龙头房价的股价上涨的幅度与利润的涨幅还是匹配的。未来行业的竞争环境将更为复杂，拥有在核心都市圈拿地能力、具有品牌效应的企业，才有机会继续分这个十万亿市场的蛋糕，得到投资者的关注。但相对而言，与A股相比，内房股的股价上升空间更大，因为基本面更好，估值更低。”

　　现在炒房还是炒股？

　　而对于现在到底该买房还是买股，中泰证券首席经济学家李迅雷9月7日表示，中国未来出现房地产过剩是必然的：房子越建越多，而人口老龄化早已出现了，购房主力人口数量在不断减少。那么，未来中国哪些地方的房价会继续涨呢？由于人口不断集中、大都市化是大趋势，而核心区域的土地资源具有稀缺性，故这些地方的房地产值得配置。

　　李迅雷并表示，“如果我们投资房地产，就一定要关注人口流量和货币流向，还要注重稀缺性。做资产配置的时候，应考虑在存量经济主导下，资本市场更多的是结构性机会，而非趋势性机会。作为大类资产，房地产已占到中国居民资产配置的64%左右，明显偏高了，建议加大金融资产的配置比例，如股票、债券或各类基金，还有就是外汇、黄金等。”