地产股与房地产“齐飞” 资金哄抬炒作热潮难持续

　　有钱的在买房产，没钱的在买房产股，整个8月份，A股房地产股和京沪深的房地产交易价格一起飞舞。

　　尤其是恒大地产手中的三只地产股，廊坊发展、嘉凯城和万科在过去的一个月分别上涨了122.4%、65.3%和45.4%；而期间创下最高股价时更是分别创下了142.2%、106.2%和63.8%的涨幅。

　　在8月峰值时，A股128家房地产公司一度吸纳了4350亿元的资金入场。显然，和京沪深的房价一样，A股的一些热门房地产股也已经脱离了基本面，变成了一场资本竞逐的游戏，而这背后，和整个市场上的货币供应超量不无关系。

　　用海通证券首席宏观分析师姜超的话来说，“既然是货币现象，就没有不破的泡沫。”问题在于，相比于房地产，房地产股的流通性要强得多，那么这个泡沫一旦破灭，也将来得更加迅猛。

　　　　行业分化加剧

　　从2015年开始，受到首付比例下调等一系列政策推动，整个房地产行业进入到去库存周期，再加上信贷利率的下行，整个行业呈现出一个复苏的态势。

　　从今年上半年整体业绩来看，根据所统计的127家房地产上市公司今年上半年主营业务收入同比增长了39.2%，其中尤为明显的是，房企通过销售商品、提供劳务收到的现金同比大增了52.2%，不但从纵向上来说高于去年同期的增速，横向对比上来看也高于全国商品房销售额的增速。

　　不过最终在净利润上，这些房地产上市公司只增长了17%，其中主要因素还是由于销售毛利率的下滑，127家房地产公司的销售毛利率加权平均从去年的35.3%下降到今年的27.1%。

　　在平安证券行业分析师杨侃看来，从去年到今年上半年随着整个房地产市场的回暖，特别是一线城市房地产价格的上涨，可能会带动一些主流房企毛利率小幅回升，但是从中长期来看，土地价格上涨的幅度仍旧高于房价上涨的幅度，叠加上人力成本的上升，开发商结算毛利率仍面临下调压力。

　　行业整体毛利率下行的趋势之下，对于各家房企来说是否能够将期间费用特别是财务费用控制住，最终将决定各家房企的盈利状况，而这也导致整个房地产板块的两极分化趋势更加明显，从数据上来看，前十大房企今年上半年的净利润占比，已经从去年的62%提升到了今年的69%。

　　根据中银国际行业分析师卢骁峰所统计的数据显示，今年上半年只有一线房地产公司仍旧能够维持30%以上的毛利率水平，二三线房地产公司的毛利率几乎都已经跌到30%以下；而从净利率上来看，一线房地产公司仍能够达到13.05%，二线房地产公司和三线房地产公司的净利率分别为8.5%和7.79%，这其中，三线房地产公司的净利率同比4.7个百分点的降幅，也明显超过一二线公司。

　　然而无论是一线房地产公司还是二三线房地产公司，对于继续追加投资的兴趣并不大。今年上半年，127家房地产上市公司在购买商品、接受劳务支付的现金上，只增长了30%，明显低于上面在销售商品、提供劳务收到的现金上的增幅，同样，127家房地产上市公司的存货增长更是只有17.3%。

　　在房地产行业分析师看来，一二线房地产公司面临地价高企，三四线城市面临去库存，在这样的背景之下，房地产公司增加信贷的需求仍然会很疲弱，流动性宽松的边际效应也会大幅下降。

　　如果房地产公司整体加杠杆的意愿不强，也就意味着房地产公司的净资产收益率会持续下降，这对于投资者来说显然不是一个好消息。

　　　　资金密集撤退

　　9月1日，海通证券首席宏观分析师姜超发布报告认为，目前一线城市的房价已经和中国经济没有关系了，导致房价飞涨的一个重要因素是政策调整和持续降息导致的信贷猛增，“当时政策的本意是增加银行的一般性存款，促进银行信贷投放能力，让金融支持实体经济发展，但是结果导致了三个区域金融中心的流动性爆炸式增长，并且直接推动了之后两年三地房价的暴涨。”

　　一时间，上海不但新房突破了每平米4万元的大关，而且还创下了日均成交2000套的交易量，而“排队离婚购房”的新闻也成为这一背景下的那丝苦楚。

　　由于限购政策，京沪深三地的房地产交易终究只属于少数人，而A股的普通投资者超过1亿人，他们把对房地产投资的兴趣转嫁到了房地产股票上。

　　从一个数据就可以看出投资者对于房地产个股的投资兴趣。今年年初，127家房地产上市公司股东户数为912万户，而到了6月底已经减少到842万户，股票的筹码呈现出明显的集中趋势。

　　而在这一趋势的背后，以险资为代表的机构力量不容忽视。前海人寿举牌万科A(000002.SZ)、恒大地产举牌廊坊发展(600149.SH)、安邦系举牌金融街(000402.SZ)成为这期间的代表性事件。一些在一线城市拥有核心资源，尤其是那些股权较为分散的房地产公司，成为险资渔猎的对象，而这些险资之所以拥有如此大的势能，背后仍旧和整个市场的投资收益率下降、资金充裕不无关系。

　　在大量资金的哄抬之下，万科A这样的蓝筹股也开始脱离价值中枢，今年6月份万科A给出深圳地铁的增发价为15.88元/股，这一价格也被市场认作为是万科A的合理估值。然而，随后宝能系旗下钜盛华的持股成本已经明显超出这一价格的时候，突然介入的恒大集团持股成本更是达到了19.35元/股以上；游资更甚，在8月30日万科A的股价回调到22.66元/股的时候，就出现了大量的买入盘，万科A的股价也一度被推高至27.68元/股，动态市盈率接近16.5倍，市净率超过3倍。

　　8月31日，恒大集团在中报中表示，其手中持有的现金超过2000亿元，这无疑又给予了市场极大的信心，认为恒大集团继续增持万科A的弹药充足，9月1日，万科A再次迎来涨停，只不过，这一次推动的主力资金已经变成游资。

　　事实上，从8月17日到18日整个房地产板块创下这轮反弹新高以来，已经开始出现大幅回落，万科A在9月1日更是以5.98%的下跌报复了前一交易日的涨停。

　　而让市场更为担心的是，随着证监会、银监会和保监会相继对券商资管、银行理财资金和保险资金收紧监管，A股的炒作情绪正在逐渐消散。

　　除了资金面的改变，重要的是，房地产市场目前的交易仅仅是受到短期信贷供应变化的影响，热潮也难以长期持续，正如姜超在报告中所说，“对于目前上海排队离婚的人们，我想奉劝一句，天下没有只涨不跌的资产，没有不破的泡沫！”