专访坤鼎集团：构建产业生态链 用“服务加法”撬动资本市场

　　一年前，在全球风险投资峰会上，面对中关村这个中国家喻户晓的科技圣地如何在“众创”时代换发第二春的提问，彼时海淀区代区长于军的回答是，“鼓励支持各类创业投资机构再此发展，不断优化创业服务体系，进一步突出服务的多层次、全方位、多样化和精准度。”

　　一年后，于军履新海淀区人民政府区长，而他的要求也逐步落实。2016年8月16日，中关村科技园创新重点项目腾讯众创空间项目开园。该项目是由腾讯开放平台、海淀科技金融资本控股集团、坤鼎集团(833913)三方联合筹建的面向中、小、微创新创业企业的孵化器。

　　腾讯为自己的开放平台首个商业化项目选了两个靠谱的合作伙伴。海科金集团自不用说，海淀国资委下属国有企业，是北京市首家面向科技型中小企业的集投、保、贷、典、孵相结合的金融服务平台。

　　而腾讯为什么选择与坤鼎集团这个纯民企进行商业合作？“实我们提供的是一种产业链集约化式的商务服务”，坤鼎集团董事长在接受中国网财经记者专访时坦言，以更为简单的描述来说，坤鼎的角色就是专业的综合服务管理运营商。

　　实际上，在接手腾讯中关村众创空间项目之前，坤鼎集团先后服务于美国GE、瑞士ABB、美国AMAZON、日本KDDI、比利时IBA等数十家世界500强企业及国内外大型企业，为其在华投资提供企业总部、研发中心、数据中心、制造中心、物流中心等多功能园区定制服务。

　　不过按照董事长的设想，积极与国内外各个行业龙头企业、机构对接只是坤鼎整体战略中的一环。在其提出的产城“四环平台”架构中，通过这种对接实现新兴、高端产业大型龙头企业入驻，同时针对核心企业打造主题园区，辅以物流仓储等产业服务及住宅商业生活配套。

　　而其最终的目标，旨在建立一种实现产业与城市功能融合、空间整合，实现以产促城，以城兴产，产城融合的产业新城模式。

　　引的进

　　数字是个神奇的东西，它总是以最简单直接的方式反映最深刻的问题。

　　坤鼎集团2015年10月30日正式挂牌新三板，是新三板当时六千多家挂牌企业首家科技园区运营企业。当年公司便取得优异经营业绩，实现净利润1.21亿元，在7000家挂牌企业排名第82位，并在2016年6月首批进入创新层。

　　盈利的园区离不开一个重要基石，招商、招商以及招商，重要的事情要说三遍。而在这方面，坤鼎集团始终保持着1年至少引入一个世界500强的高效状态。这种能力并不是靠短时间的积累，而是长时间对国内外企业的调查与研判，充分对接自身特色与企业需求的结果。

　　2013年，坤鼎集团被授权为北京经济技术开发区在欧洲代表处，执行欧洲招商任务，在德国法兰克福设立首家海外招商办事处。同年，集团与德国RSBK战略咨询公司(德国前国防部长鲁道夫沙尔平先生创立)达成战略合作，RSBK作为一个以公共管理、国内及国际战略咨询为重点的企业咨询公司，其在德国乃至欧洲的商业网络，为坤鼎第一时间掌握各大知名企业在中国乃至全球的发展战略提供最专业的指导。

　　而与世界五大代理行世邦魏理仕、仲量联行、第一太平戴维斯、高力国际、DTZ戴德梁行建立长期战略合作关系进一步增强了这种国际高端招商能力。

　　值得注意的是，坤鼎还与北京外企人力资源服务有限公司(FESCO)达成了深度的战略合作，“这种合作是基于双方多年来深谙从事国际贸易和国际投资的跨国企业的经营需求，精准服务之道”，坤鼎集团董事长如是说。而在FESCO背后，是30年累计的14,000多家客户资源。到目前为止，坤鼎集团已经获取了300家有效客户的需求其中在全国热点地区的产业园区的需求近80个。

　　此外记者了解到，坤鼎自身拥有一支具备多年产业招商经验的自主招商团队，围绕园区的主导产业定位，挖掘产业链上的“招商资源”，打造坤鼎集团循环供给的“客户池”。

　　对于坤鼎集团而言，国际高端企业招商定位有其特殊考量：随着低端园区同质化竞争严重与招商困难，以及国外高端企业大量涌入和国内高精尖企业比例不断上升，园区政府和企业客户都对精细化定制和高端专享服务的需求急剧上升。目前世界500强企业在华设立总部的只有86家，还有70家没有在华设立总部，高端产业园区定制发展前景十分可期。

　　留的住

　　不过客观来说，虽然定位于国际高端招商，然而这些国际大型企业的要求同样苛刻。引入这些企业需要十分的努力，而留住这些企业以及让这些企业及技术在本土落地开花则需更大的智慧。

　　例如在2013年，坤鼎拿下整个GE医疗集团在北京的科技园区建设运营权。与这家作为世界500强排名第五的企业达成合作，被看成是“把坤鼎推向更高位置的事”，此项目的建成提升了国内产业地产在国际市场上的知名度及影响力，但同时也对坤鼎的运营能力提出更高要求。

　　答案是，在GE医疗科技园项目的具体操作上，坤鼎一方面在入园企业空间载体需求上，以定制方式为客户量身打造生产运营空间；另一方面，坤鼎集团在服务平台的搭建上，为客户提供灵活多样的商务服务、资产配置方案。

　　而GE医疗科技园的落户，为北京经济技术开发区带来较可观的税收、就业等经济、社会效益，大大提高GE中国全球地位的同时，推动研发创新的本地化，为开发区这个京南“药谷”增添新的活力。

　　在此基础上，坤鼎逐渐形成一整套从招商到土地获取最后到增值服务的定制化设计服务体系。并细化出高端企业定制与主题园区定制两大业务线。根据公司规划，高端企业定制业务将在保持北京地区市场份额的基础上，大力拓展华东市场，预计未来五年高端企业定制投资规模将增长三倍。而主题园区定制则在未来五年将完成不低于100万平方米的投资规模。

　　不过如果你认为坤鼎的园区定制只是针对入园企业就大错特错了。现实是，坤鼎集团同样将需求定制的核心模式运用在地方政府的产业定位上。

　　这意味着，坤鼎集团在满足企业对园区需求的同时还要积极同地方政府沟通，深度了解政府对于区域产业发展升级的需求，以此制定针对性的招商计划。而在深入了解政府的需求后，坤鼎也能够更加容易参与到土地前期的规划和选址中，并相应获得更为优质的土地资源。

　　正是以这种需求定制的方式，坤鼎集团创造性地在政府、入园企业和园区运营商三者之间塑造了一种互利共赢的协作关系。

　　扣得紧

　　显然，在这种精准化的招商、建设合服务下，无论是入驻企业还是地方政府都是赢家。

　　其中，政府作为园区的指导者，以推动经济、税收和就业为主要目的，提供的是政策、税收支持，参与或部分参与土地一级开发工作。而入园企业作为园区的终端用户，以降低成本、提高收益和企业形象为主要目标，有偿使用园区开发和管理服务。

　　坤鼎则作为园区运营和服务整合者，针对政府和企业的双向需求，在兼顾社会效益和经济效益的前提下，前期介入到区域规划、土地选址、获取、整理和一级开发中，中后期则通过招商和运营实现土地、政策以及服务资源的利用。

　　“坤鼎想做的就是建立一种实现产业与城市功能融合、空间整合，实现以产促城，以城兴产，产城融合的产业新城模式”，坤鼎集团董事长介绍，“政府、企业、公众都将从中受益。”

　　董事长邱明将这种模式归纳为产业新城的“四环平台”。

　　其“一环”是核心部分，主要是引入新兴、高端产业大型龙头企业，以政府产业升级为导向，实现提升区域品质，带动产业集群发展；“二环”则是围绕核心企业打造的主题产业园区，区内企业与核心企业形成产业聚集和协同效应，拉动地方就业和财税增长。

　　不难看出，这两环的核心正是坤鼎集团专业定制业务的主要内容。坤鼎正是以此吸引国际先进产业、企业入驻，在此基础上打造一整套完备的产业链条。

　　而三四两环更偏向于园区服务。“三环”是为产业服务的仓储物流配套，为产业发展提供便利的仓储物流服务；“四环”是为产业发展提供配套住宅和商业，为就业人员提供舒适的生活服务平台。

　　例如坤鼎正在积极参与以北京市制造环节转移输出为核心的各项工作，北京亦庄永清园是第一个政府主导的京津冀协同发展落地项目，占地达91.3公顷，公司未来将在该区域打造大型制造业基地，预计每年取得建设用地500亩，其中60%的土地用于产业和物流服务。

　　随着未来该区域大红门服装产业承接、5公里机场联络线与北京新航城接驳，通过产业聚集实现企业聚集、商业聚集、市场聚集、人口聚集和配套聚集，正印证了坤鼎集团“四环平台”的环环相扣。

　　走的出

　　从地理版图来看，目前坤鼎集团的“四环平台”已经在京津冀和中原经济区颇具规模。

　　集团除了在北京通州台铭科技传媒产业园项目，还有位于郑州航空港经济综合实验区，也是全国首个上升为国家战略的航空港经济发展先行区的郑州美创国际科技产业园项目；及位于北京首都第二机场的核心区永清智能制造园区项目等等。

　　“我们未来将更加注重产城融合，遵循城市发展的产业需求，通过整合自身资源优势，通过孵化、科技中介、投融资、信息交流等综合服务，从而形成”以行业龙头企业带动城市高端产业集聚。坤鼎集团董事长告诉记者。

　　不过董事长也表示，企业战略布局不仅于此，根据规划，坤鼎集团正在积极开拓长三角、珠三角等产业最活跃区域，未来还将与一些大型央企国企实现已有项目旧地改造的合作，延伸其发展版图，自新三板挂牌以来，已经获得众多央企国企青睐，包括保利资本、三一重工等企业已进入实质洽商合作阶段。

　　一家产业地产企业的前期成功来自于其模式的成熟，例如亿达中国的大连软件园模式、华夏幸福的固安模式以及张江高科的张江模式。然而客观来说，一个区域的成功并不代表这块模式可以被无限消费，检验产业地产企业模式的可持续性在于其异地复制的成功与否。

　　坤鼎集团显然已经注意到这点。目前，公司在华东区域，以上海为核心的华东公司已经注册完成，将于8月开业，由于起点高，计划用三年时间形成80万-100万平方米产业项目投资运营规模，主要涵盖上海的青浦、松江等区域，以及苏州昆山、太仓，常熟等城市，尤其是在上海、苏州周边的价值洼地区域打造三四环布局。

　　同时，在华南合西南区域，坤鼎集团也在着力打造以区域主要城市为核心的一二环区域总部型经济、双创经济的产业集群，并带动三四环布局。未来五年，可以预见以四大战略区域为核心，以战略合作伙伴目标拓展区域为补充的空间格局将会呈现，而坤鼎路径将会在更广阔的地理与时间跨度上验证其合理性。