房地产行业：看好15年供需重新平衡 推荐13只股

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　　　　房地产行业：看好15年供需重新平衡

　　岁末销售翘尾明显，政策刺激效果略超预期。12月行业单月销售额 1.18 万亿，环比增长45.89%，同比2.86% 。考虑2013 年12月数据已经处于历史高点，2014年12月销售再创新高明显超市场预期。

　　土地购置明显下行，将影响2015年新开工、投资和供应。受调控因素影响，行业2014年土地购置面积呈现大幅下降阶段。全年土地购置面积 3.33 亿平米，同比下降14%。按照合理状态，土地购置到成为新房供给时间周期在 6 到9 个月。2014年土地购置下行将对 2015年新增供给产生负面影响，有利减少库存压力。

　　不可忽视的保障房因素，2015年政府或加大商品房放松力度。2015年属此前保障房建设计划最后一年。按照 2015年建设 700 万套保障房看，建设规模和 2014年一致，即保障房因素对 2015 年新开工和投资增速刺激有限。此外，如果 2016 年后不再硬性要求保障房，商品房对稳定新开工和投资增速的作用将更大。考虑政府防止潜在经济失速风险，我们预计2015年商品房放松力度或加大。

　　房地产投资1-12 月同比增长10.5% .1-12 月全国房地产累计开发投资为 95036亿元，同比增长 10.5% 。相比 2014年1-11 月同比增长 11.9% 而言，2014年1-12 月减少1.4 个百分点。1-12月商品住宅投资 64352 亿元，同比增长 9.2%，占房地产开发投资比重为 67.7% .

　　房地产累计销售面积同比下降7.6%。1-12 月，全国商品房销售面积 12.06 亿平方米，比去年同期减少7.6%。12月单月销售面积 18932 万平，较11月环比增长43.2% ，同比减少4.1%。1-12 月商品房累计销售额达到 76292 亿元，较去年同期减少6.3%，12月销售额 11811 亿元，环比 11月单月数据增加 45.9% ，同比增加 2.9%。

　　行业当月资金来源微弱增长。1-12 月全国房地产资金来源总量达到 12.2 万亿元，较去年同期减少 0.1%。12月资金量1.2 万亿，环比 11月增加20.3% ，同比减少6.1%。逐个数据分析的话可以看到，房地产资金来源中国内贷款占房地产资金来源的17%，利用外资占比为 1%，自筹资金占 41% ，其他资金占 41%。12月个人按揭贷款达到 1535亿元，环比 11月增长24.3% ，同比增长11.5% .

　　估值和投资。截至2015年1 月21日，a股市场动态(ttm)pe在18.1 倍，房地产板块动态(ttm)pe在21.1 倍。

　　个股推荐。近期受各种传闻影响，行业龙头企业股价重新回到启动前平台。考虑行业复苏、融资放开等利好大逻辑未改变，继续看好龙头 15年pe动态10倍以上。大方向继续择股围绕“大市值、高诉求、新逻辑”九字原则，保利、招商、万科、侨城是首选！继续推荐高弹组合招商、首开、华夏、世联、格力、金科和各子板块龙头(张江、金融街、中天).

　　风险提示。一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。(海通证券)

　　金融街：15年销售额预计增长30%

　　78%土地储备位于十大精选城市

　　截至1 4年1 1月，公司土地储备约880万平米，集中于六个城市，其中北京250万平米，重庆1 75万平米，天津1 1 6万平米，78%的土地储备位于我们十大精选城市。公司14年己花费186亿购置北京、上海和广州的土地，同比增长80%，是瑞银覆盖a股地产公司中1 4年在土地市场最激进的开发商。

　　2015年销售额预计增长30%

　　全国商业营业房屋14年前1 1月销售7289亿，同比增长7%，好于住宅，我们预计1 5年仍可维持约5%的增长。我们预计公司14年销售额达230亿，同比增长2%，201 5年上海和广州的项目有望入市销售，公司1 5年销售额有望获得提振，其中我们预计商业地产销售额达200亿，住宅销售额达1 00亿，总销售额有望达300亿，同比增长30%。。

　　68万平米优质持有物业价值极大

　　公司目前持有21万平米经营物业，主要为北京、天津和惠州的酒店，同时持有47万平米的租赁物业，主要为北京和天津的写字楼和商场，我们预计年可贡献营收1 1亿，归母净利润约3亿，占比总利润的11%。

　　估值：目标价上调至15元，评级自中性上调至买入

　　我们预计2014/15/16年eps 0.98/1.20/1.34元/股，股价对应1 5年per9.1倍，相对nav折价16%。我们认为公司经营策略由保守专为积极，14年公司大量补充一线城市土地储备后有望进入快速增长期，另外看好公司201 5年销售额因北京房地产市场回暖而获得高增长，基于1 5年pe12.5倍得到新目标价15.0元(原基于2014年6.8倍pe得到6.67元/股)，将评级自中性上调为买入。(瑞银证券)

　　保利地产：改革大牛市下诸多利好提升配置价值

　　聚焦一二线核心城市，定位刚需及改善的主流需求，合理平衡周转速度不利润率，14 年销售增长含金量高，15 年表现将更好。14 年签约销售 1367 亿元(+9%)，销售均价逆市上涨近 10%，市场调整中仍保持利润率稳定。预计 15 年总可售货值超 2500 亿元，以 65%的去化率保守预计公司 15 年销售超 1640 亿元(+20%) .

　　盈利能力突出，股权激励护航，14 年业绩增速略低于预期，15 年将重回 20%以上。 (1)14 年净利润预增 13%，略低亍市场预期，但 12-13 年增速高，仍达到了股权激励的行权条件(3 年净利润 cagr 丌低亍 21%).(2)受益亍 14 年销售有质量的增长、资金成本下降及信保基金投资进入收获期，预计第三个行权期业绩条件达成无忧，对应 15 年净利润增长 23%以上。(3)一二线市场持续回暖背景下公司销售去化及盈利水平的持续改善，将对 16 年以后的业绩增长提供有力支撑。

　　高杠杆，显着受益于资金成本下降及中票发行放开。 也受益于央企整合带杢的幵贩机会。14 年 3 季末净负债率 130%，受降息利好明显；获准注册发行 150 亿元中票，已成功发行 10 亿元，发行利率仅 4.8%。政策风向转暖，房企股权及债权融资放松，公司正探讨股权融资的可行性，以破解高负债率对规模发展的制约，若成功实施公司发展有望再提速，丏市值管理劢力将增强。央企整合加速，非房地产主营的公司可望剥离相关资产，枀大有利于与注房地产开发的保利等房地产央企。

　　低估值蓝筹价值正在回归。(1)无论横向还是纵向比较，公司目前估值仍然偏低。横向看，地产板块 15 年平均预测 pe 为 10.1 倍，在所有板块中倒数第二，公司15 年 pe 仅 8.0 倍；纵向看，2012 年是上一轮行业回暖期，公司 pe 波劢匙间为6.8 倍-11.5 倍，均值为 8.9 倍，高亍目前估值水平。 (2)a 股市场改革及国际化，持续提升蓝筹的配置价值。 公司是上证 50 唯一地产股，受益亍上证 50etf 期权配置需求的提升，及个股期权推出预期；也受益亍 a 股纳入 msci 等国际指数预期。

　　14-16 年 eps1.14/1.41/1.71 元，pe9.8/8.0/6.6 倍，考虑到公司销售均价提升及资金成本下降，提升 rnav 至 11.12 元。因销售增长含金量高，股权激励目标是业绩增长底线，显着受益于资金成本下降、中票发行、股本融资提速、央企整合带杢的幵贩发展机会以及市值管理增强。改革大牛市下 a 股国际化配置，持续宽松的货币及行业政策正在推升蓝筹地产的配置价值，我们认为未杢 6-12 个月公司合理估值应为 15 年 10 倍 pe，目标价提升至 14 元，评级提升至“强烈推荐”。(中投证券)