地产股迎来暖冬

　　在降息、地方限购放开等利好刺激下，多地新房和二手房价格出现抬头迹象，二级市场中的地产股股价也随着大盘反弹逐级抬升，特别是随着低估值金融股股价狂飙后，目前整体估值仍处行业历史低位的地产股有望在多重利好叠加下迎来新一轮估值修复机会。

　　限购放开、降息刺激楼市底部回暖

　　自今年4月25日广西南宁率先松绑限购，随后，各地限购松绑政策接踵而至。记者了解到，目前除了北京、上海、广州、深圳和三亚5个区域未取消限购外，全国已经有35个城市取消或放松了限购。而在9月30日，地产行业再度迎来利好，央行下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。通知称，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再购房将执行首套房贷款政策。而对于首套房家庭，首付比例维持在3成，房贷利率最低可达7折。受此消息影响，国庆长假后第一个交易日，地产股集体暴涨。而真正引爆地产股的，无疑是降息政策。11月21日，央行宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，在此消息影响下，24日包括保利地产、招商地产等在内的12只地产股集体涨停。

　　尽管降息本身并非为拯救房地产，亦无法解决行业面临中长期拐点的趋势，但行业分析师仍认为地产业有望从两方面直接受益。首先是，地产作为高杠杆行业，截至2014年三季度末，上市房企剔除预收款后的资产负债率为50.2%，净负债率为112.4%，均处于历史高位，降息将利于改善其财务压力；其次是，降息有利于提高购房者的支付能力和购房意愿，加速刺激观望购房者入市，加快地产公司去库存。而最新消息还显示，房地产业最快将于明年3月开启增值税时代，这将使得房企的税负有望降低。

　　房企四季度销售总体回暖

　　地产行业的基本面正在悄然复苏中。记者了解到，虽然今年以来，一二线城市土地成交明显下滑，溢价率下降，流拍的情况不断增加，但是随着各地限购政策的放开，从今年9月份开始已有所缓解，部分企业再次回到土地市场的竞拍中，如，万科、远洋近期均有大幅度的拿地动作。同时，限购的放开也让楼市销售情况有所好转，一线城市的表现最为明显，如在上海放松普通房认定标准的首周，一手房销量有15%左右的提升；北京、上海以及深圳的全新推盘项目的去化率也维持在9成以上。当然，楼市销售的好转也让沉寂许久的地王连续产生，如位于上海市黄浦区的一地块以248.5亿元拍出，刷新了去年上海徐家汇“地王”217.7亿元的成交纪录。而广州11月24日也产生了新的总价“地王”。白云区一地块以64.5亿元的总价成交，折合楼面地价每平方米1.4万元，刷新了“地王”纪录。

　　在最新公布11月销售业绩的21家上市企业中，目前已有6家完成年度销售目标的90%以上，其中，恒大地产等房企已经提前完成年度任务，万科、富力地产等完成率超过九成。恒大地产在超额完成年度目标的同时，11月销量也创下了下半年单月最高的记录，实现销售金额约134.1亿元，环比增长48.2%，同比增长88.5%。随着房企销售的好转，目前a股市场上已有27家上市房企公布了2014年年报业绩预告，其中，净利润同比上升企业为15家，5家房企预告净利润亏损(东方银星、同达创业、金丰投资、荣丰控股、多伦股份)，7家企业下滑。

　　去库存仍是房企头等大事

　　虽然降息政策的出台对楼市带来明显利好，刺激了刚需族和投资、投机者交易，但地产公司高库存压力却是不争的事实，仍制约着楼市的发展，以股市中的一线地产公司“招保万金”为例，其三季度库存额分别达到3512亿元、2750亿元、943.5亿元和862亿元，合计8068亿元，占a股市场地产公司库存的35%，而二线地产公司虽然库存占比有所下降，但以首开股份、华夏幸福、金科股份、金融街、中南建设、荣盛发展为代表的6家企业的库存总额也有500亿元以上。

　　“大部分企业的库存积压严重，在这种情况下，短期内特别是12月，房企依然会采取以价换量的策略来积极去库存。”分析人士认为，包括万科、远洋等多家房企借助互联网平台，开启了房地产的电商促销模式，推出了特价房、房产众筹等多种线上线下结合的促销活动提振销售。但是总体来看，尽管大部分企业仍难以完成全年销售任务，好在10月份以来多项利好楼市的政策发布导致市场情绪开始变得积极，购房人群明显增加，房企销售总体呈现出回暖的趋势。

　　关注一线龙头房企或转型房企机会

　　“降息对价格影响有限，但对一、二线城市影响较明显，这些城市的房价会略涨。”业内人士认为，从2008年以来我国有过两次降息周期，分别从2008年9月和2012年6月开始，从历史经验来看，降息对于地产行业的推动立竿见影，且降息的启动往往意味着行业价格的底部出现。从节奏来看，市场一般在2个季度内出现反弹，量在价先，2008年降息周期启动2个季度后成交量同比增长达到123%，成交均价则在4个季度后达到25%的同比增速。分结构而言，降息后二线城市的成交弹性要优于一线城市，但一线城市的成交价格回升幅度更大且更持久，这意味着将精力主要集中在一线城市的一线地产龙头企业将会有不错的收益。

　　对于二级市场中地产股，国泰君安认为可以从以下四条主线布局：一是区域投资主题，比如招商、保利、滨江；二是旧貌换新颜，采用新路径、新机制、新模式的房企；三是再融资预期强烈、酝酿转型标的；四是估值水平和发展稳健性兼具的行业龙头。分析师重点推荐一线地产龙头以及二三线具备转型或跨界的地产股，如万科a、保利地产、招商地产等。其中，保利地产被认为是估值最低的龙头房地产企业。中信证券认为，和在香港上市的中国海外发展、华润置地和万科企业，以及a股的万科相比，保利地产估值更低，较高的杠杆率是公司适应资金成本下降的阶段性表现，稳定且较高的盈利能力则是企业相对其他龙头的竞争优势。

　　对于二三线地产股而言，地产企业转型仍是未来最主要的投资机会，分析师推荐华夏幸福、宋都股份、冠城大通。以华夏幸福为例，目前公司事业版图遍及大北京区域和泛上海区域以及沈阳城市群，在全国重点区域的战略布局初见雏形。公司通过“加速聚焦大北京，夯实发展龙头地位”、“加速做大环上海，巩固提升市场地位”、“开拓沈阳城市群，复制产业新城模式”等进行产业促进和资源整合而取得快速成长，同时还开始布局通用航空。同样，业务积极转型军工、锂电池的冠城大通也值得关注，7月份以来公司一系列的合作协议，显示出军用锂电池将是公司转型后的主要产品。