南都物业2019年半年度董事会经营评述

　　一、经营情况的讨论与分析

　　公司围绕“规范管理”、“殷勤服务”强化各项管理工作，报告期内实现物业基础服务及增值服务的双增长，并在轻资产运营领域取得突破。

　　1、版图精耕，主营业务实现规模化发展 2019年上半年，公司大步拓进全国化版图，新拓咸阳、衢州等城市,同时强化已进入城市的市场开发深度。截止2019年6月30日，公司累计总签约项目466个,比上年同期增加74个，增长率18.88%，公司累计总签约面积6,001.59万平方米，比上年同期增长1,006.63万平方米，增长率20.15%。

　　2、差异化发展，城市生活综合服务能力提升 经济高速发展及民众对生活品质的要求，赋予物业服务企业越来越多的责任。公司对服务产品的规划已跨越传统物业，迈向城市服务领域的产品开发。报告期内，公司与杭州之江城市建设投资集团有限公司合资成立杭州南郡商业经营管理有限公司，探索资产+运营、空间+服务、投资+管理等多方位合作模式，打造专业化、规模化、品牌化的商业运营及物业服务平台。金枫物业突出城市环卫服务特色，承接了江苏省内河道、景区、基建设施等项目的管理服务业务；采林物业服务业态覆盖码头、学校等特色项目，为多个知名院校或大型码头提供服务。

　　3、重客户需求，社区服务完成双升级 社区是城市生活的重要组成部分，公司除投入资金进行技术更新、使用智能设备外，2019年在管家服务体系上完成了2.0版本升级，同步对社区内服务中心进行改造。第一批社区业主将体验更近距离、更细致的生活服务，及拥有更便捷、更舒适的社区交互空间。

　　4、稳健前行，品牌影响力持续提升 公司回归本心抓品质，创新进取做服务，继续保持行业前位发展。在中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组主办的2019中国物业服务百强企业研究及评选中，公司再次荣登榜单，获“2019中国物业服务百强企业”综合排名第18名殊荣；入选中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合组织的2019物业服务企业上市公司10强；并作为创新发展的典型企业，入围国内权威财经媒体《经济观察报》发起的中国蓝筹物业企业评选，在证券时报举办的“第十三届中国上市公司价值评选”中获得“中国上市公司IPO新星奖”。

　　二、可能面对的风险

　　1、市场风险 我国物业管理行业正处于行业整合的初级格局，国内物业管理企业数量众多，然而相对于市场总规模而言，物业企业经营规模普遍较小，尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司，行业集中度较低但提升明显加速。随着市场竞争愈加激烈，越来越多的物业企业在香港联合交易所上市、在新三板挂牌，许多开发商旗下的物业公司将目光转向了存量项目。物业企业追求规模化、品牌化发展将是行业发展趋势。公司亟待快速提升自身服务与管理能力，扩大品牌影响力，使得在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。

　　2、经营风险 公司主营业务为物业服务，属于劳动密集型行业。公司除了自有服务人员，还将部分秩序服务、保洁等业务委托给该领域的专业外包公司，以提高服务效率，灵活适应市场需求。因此，如果人力成本上升或者外包公司不能按合同约定提供外包服务，或将影响公司业务运营和品牌声誉。 此外，公司虽近年来积极拓展全国市场，但物业管理服务区域仍主要集中在长三角地区，一旦出现该地区竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司经营产生不利影响。

　　3、财务风险 公司管理项目多数采用包干制收费方式，即业主向公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由公司享有或承担。大部分业主能够按期或者在一定期限内缴纳物业费，但也存在部分物业费无法收回的情形，对公司经营造成不利影响。

　　4、管理风险 物业管理属于重管理的轻资产行业，保持核心业务人员的稳定性、实现人员的标准化管理是保证公司核心竞争力的关键。公司的经营规模将快速扩大，在资源整合、技术研发、生产管理、市场开拓和资本运作等方面对公司提出了更高的要求。如果公司管理水平及人力资源不能及时适应公司未来经营规模的快速扩大，将影响公司的运营能力和发展动力。

　　5、募集资金投资项目风险 公司的募投项目有一定的实施周期，在项目达产前难以获得较高收益，因此公司存在发行后净资产收益率被摊薄的风险。

　　三、报告期内核心竞争力分析 公司自1994年成立之初为房地产开发商下属的物业公司，公司较早发现了市场机会，开展了市场化运营，2006年后公司成为完全独立的市场化物业企业。 二十多年的物业管理经验，使公司沉淀了机制优势、人员与组织优势、管理与品牌优势，以及常年经营积累的项目资源优势等核心竞争力。

　　一、机制优势 公司较早实现了市场化运作，能够做到独立决策，提升对客户的关注度。公司的灵活机制优势使公司在市场上动力充足，竞争能力较强，相比同业能够提供更高性价比的服务。独立决策的机制使得公司的管理层能够发挥最大的能动性，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，避免了高级管理层波动的风险。

　　二、人员与组织优势 公司拥有年轻化的管理团队，高级管理人员主要集中在70后年龄段，中级管理人员主要集中在80后，具有充足的活力与动力，具备良好的创新精神与奋斗精神。公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，使得公司职能部门扁平化，预算绩效独立核算，权力得到充分下放，对保留人才、激发人员斗志、保持信息畅通等方面都起到了较大的作用。 公司还建立了有效的员工薪酬与激励机制，制订了各项员工关怀制度来增强员工的归属感与满意度。公司建立了完善的培训体系，为员工创造职后再教育的机会，鼓励员工自学提升学历。

　　三、管理与品牌优势 公司作为首家登陆A股的物业服务企业，已通过ISO9001、ISO14001和ISO45001三项管理体系认证，多年来作为独立的市场化物业公司承接不同项目业态，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。公司多次入围中国物业管理协会全国物业服务企业综合实力前三十强，曾在全国物业服务企业商业类排名位居第4位，获得了商业模式创新企业称号。近期公司获选中国物业管理协会名誉副会长单位，并凭借较强的品牌影响力及品牌溢价荣获中国物业管理协会“2019物业服务企业品牌价值50强”、“2019物业服务企业上市公司10强”，入选2019“美好生活”物业品牌集群。此外，公司曾获中国指数研究院评选中国物业服务商办物业管理TOP10称号，并于2019年上半年荣获中国指数研究院“2019中国物业服务百强企业”综合排名第18名。 公司多个在管项目曾被评为全国优秀示范项目，获得了浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号。在公司业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。 四、项目资源优势 公司通过提供不断更新与优化的服务，积累了一大批优质且稳定的客户资源。2011年起，公司与银泰置地开展合作，进军综合商业物业市场，率先实现了齐全的业态分布与多元化服务体系的建立。公司总结各类项目的服务与管理经验，创造了“南都管家”等服务模式，获得了多个综合体、写字楼、产业园区等商办项目以及较为高端的住宅项目。公司在获得多个项目的同时，提升服务品质，赢得了客户的认可，保证了稳定的项目来源。 此外，公司与银泰置地、绿地集团、阿里巴巴等近百家有相同品牌发展理念的开发企业达成了多种层次的合作，为公司未来项目的稳定性与拓展性打下了坚实的基础。