市场调整消化估值压力 基础设施REITs隐含收益率提升

　　基础设施REITs二级市场的表现，正在引起市场广泛关注。数据统计显示，截至5月30日，今年以来，仅2只基础设施REITs的二级市场价格小幅上涨，25只基础设施REITs下跌，更有6只基础设施REITs跌幅超过10%。

　　在业内人士看来，REITs产品业绩不佳，对REITs估值构成了一定的压力；投资者结构单一，投资策略趋同，亦在一定程度上导致市场调整。

　　REITs二级市场价格持续波动，引发基金公司、基金原始权益人及基金原始权益人一致行动人纷纷出手增持，向市场释放积极信号。从投资角度看，一些业内人士也表示，随着高估值隐忧基本出清，隐含分红率进一步提升，当前基础设施REITs具备较好的分红吸引力。

　　今年以来REITs平均跌幅达6%

　　今年以来，基础设施REITs表现明显弱于股债市场。

　　数据统计显示，截至5月30日，27只基础设施REITs今年以来平均跌幅为6.27%，仅有国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业（300832）园REIT两只基础设施REITs小幅上涨1.17%、0.52%。

　　大部分基础设施REITs均出现不同程度下跌。数据显示，有11只基础设施REITs跌超6%。华夏中国交建（601800）REIT、建信中关村REIT跌幅较大，分别达16.26%、20.76%。

　　有不少基础设施REITs的二级市场价格已跌破发行价。数据显示，截至5月30日，华泰江苏交控REIT、国金中国铁建（601186）高速REIT等6只基础设施REITs出现贴水现象，华夏中国交建高速REIT、平安广交投广河高速REIT、中金安徽交控REIT贴水率均超过15%。

　　“市场出现非理性下跌。”北京一位私募基金投研人士表示，基础设施REITs二级市场筹码大都集中在银行理财、险资等机构投资者手里。由于市场规模不足千亿元，整体规模较小，产品下跌可能触发机构止损线，引发此起彼伏的抛盘。

　　截至5月30日，基础设施REITs近60日内主力净流出金额达2694.97万元。

　　多重因素引发下跌

　　北京一位公募基金人士表示，不同的资产类型（如收益权类、产权类）以及不同项目的经营状况，均有可能影响到REITs产品的现金分派的水平，进而影响公募REITs的市场表现。“受经济环境等多重因素影响，部分REITs产品业绩不及预期，造成二级市场价格出现明显波动。”

　　先锋瑞驰基金投资总监陈海涛认为，基础设施资产具有一定的公共服务属性，其收入结构稳定，但弹性相对较弱。在国内经济转向修复过程中，项目资产价格上行修复受限，这对REITs估值形成了一定的压力。

　　“投资者结构相对单一。”陈海涛还认为，基础设施REITs市场中，投资者以保险、银行理财等机构为主，对应的资产投资管理部门大都以固收为主，其投资策略与估值体系相对雷同，在定价上容易形成趋同性，造成市场齐涨齐跌特征。

　　基础设施REITs整体表现低迷，也引发机构出手护盘，向市场释放积极信号。

　　近日，华安基金、华安张江光大园REIT原始权益人及其控股关联方分别计划累计增持华安张江光大园REIT不超过3000万元、2亿元，并承诺增持的基金份额持有期限不少于6个月；在此之前，华夏基金自购华夏中国交建REIT3000万元，承诺持有不少于6个月。

　　具备较强的分红吸引力

　　经历了此前的调整后，在业内人士看来，基础设施REITs下跌风险基本出清，估值优势比较明显。

　　招商基金管理有限公司基础设施管理部副总监万亿建议，参与基础设施REITs，须自上而下地分析，从宏观、中观、微观出发建立框架。REITs投资收益应综合考虑两大方面：一是长期持有REITs获得的分红收益；二是承担REITs资本利得部分波动所获得的风险补偿。

　　“基于稳健的现金流分红制度，基础设施REITs投资存在一定的债性收益特征。”陈海涛表示，由于分红收益率会受到底层资产实际经营状况、二级市场持有成本等因素影响，与一季度末持有资产相比，基础设施REITs现金分派收益率出现显着提升。

　　根据陈海涛的预测，截至5月30日，产权类项目2023年分派率平均提升约30至40个基点，特许经营权类项目2023年分派率平均提升约60至75个基点。与10年期国债及中短期AA+信用债相比，基础设施REITs市场现金分红水平存在利差优势，当前具备一定的分红吸引力。