现在股市这样，经济这样，房子贷款不还了……

　　2022年7月14日。今天，房地产断供潮的影响继续发酵。

　　我们国家房子是预售制度，盖得大差不离就先拿出来卖，有利于房地产商提高资金周转率，快速开发下一个地块。一边回笼资金，一边借点资金，等于变相加杠杆，推动生意大干快上。

　　20多年前，我们国家刚开始房地产改革的时候，开发商手里没多少钱，预售制度促进了房地产市场的繁荣。反过来，房地产市场的繁荣，又强化了这种加杠杆模式的普遍应用。

　　可惜，任何一场盛宴，都有结束的时候。随着人均住房面积大幅提升，新城开发慢慢完成，以及人口拐点等的到来，房地产的大牛市终于进入尾声，转入平稳发展阶段。

　　本来也没事，但杠杆搞得太大就不行了。房地产商借钱，都是年化15-20%以上的资金成本，差不多每4年就要“借一还二”，一旦新房销售受阻，资金链很快绷不住。

　　没钱了，一方面债务违约；另一方面，原来没盖完的房子也没钱完工，成为烂尾楼。对于买家来说，房子总是拿不到，自然也不愿再继续还贷款，于是开始断供。

　　所以这种情况的发生，几乎是杠杆模式到了最后的必然。使用很大的杠杆一时爽，甚至可以一直爽，但出来混，最终都是要还的。梦一场。

　　尽量不用杠杆，或者只偶尔使用很低杠杆，是我投资的一条铁律。

　　房地产断供潮，给银行股带来比较大的冲击。比如，招商银行股价10连阴，跌去将近15%。可实际上，这些烂尾楼的贷款，占银行贷款总额比例很低，1%都不到。所以，主要还是情绪和心理上的影响，以及对背后一些连锁反应的担忧，并不是银行被牵连得要垮了。

　　今天，多家银行发布声明，基本都在澄清。然后，我才发现，“工农建中”这些国有大行，市盈率跌到只有4-5倍了。

　　这些银行，每年都能赚两三千亿真金白银，虽然业绩没什么增长，但收入比较稳定。并且，按照目前股价，分红率高达5-6%。假设以后赚钱变少，分红率降一半，也不比把钱存银行差。

　　另外，如果到了牛市，大家估值提升，银行股多少也能涨一点，还可能有块弹性收益。

　　所以，现阶段，对银行股好像也不需要过于悲观。甚至，如果有长期存银行不用的余钱，部分换成银行股都没问题，比一些所谓的“固收+”理财可能还好一点。

　　能承受波动的话，沪深300etf也挺好。我总觉得，未来几年，沪深300ETF很有希望实现年化8%以上的回报。对于低风险偏好的投资人来说，很香了。

　　房地产商资金链出现问题，对产业上下游也带来很大影响。比如施工、装修公司，都是垫资建设的，出现坏账，有些被搞破产。还有帮助卖房子、配家具、做广告的，也有大量应收账款要不回，只能计提损失，比如索菲亚就毛了10个亿。

　　下午我和何老师讨论，说更加佩服他看公司的时候，很重视两个指标了：一是现金收入比，二是现金流。

　　应收账款太多，可能到期收不回，变成假钱；而现金流不好，经不起折腾，那些被牵连破产的建筑、装修公司，就是血淋淋的教训，真的可怜。

　　我现在做投资，不管涨跌不听故事，对这两个指标都是严苛要求。

　　房地产行业遭遇困难，以后这个行业还能不能投资？我倒是觉得还行。以前讲过几次，行业开始不好，有利于市场份额的集中，部分龙头公司反而可能受益。彼得·林奇喜欢挖掘这方面的公司。

　　借着房地产的事情，今晚一口气讲了4个知识点，各位老板如果觉得不错，可以帮忙点个赞。

　　舜宇光学科技（港股）今天发布公告，上半年业绩可能只有14亿元左右，同比下降45-50%。这家是做手机摄像头相关的，没想到智能手机消费突然下滑这么厉害。电子消费股，可能还要过一段时间苦日子。

　　最后，关于行情简单说几句。今天市场分化，创业板指数大涨2.63%，上证50指数却下跌了0.65%，近期已经是8连阴。大环境不是太好，资金主要在搞景气赛道，低估值的价值股受到冷落，也需要保持耐心。

　　市场总体趋势评分：5.5分，处于震荡偏空区间。评分区间4-9分。最低4分表明短期超跌，最高9分表明短期超涨；8.0-8.5分市场整体牛市，4.5-6.0分市场整体熊市。

　　阶段最强指数：暂无。短中线操作尽量只买最强指数内的个股。如果“阶段最强指数”为“无”或者只有1个，短中线建议选择休息。

　　目前主要持仓：中证500ETF约40%，科创50ETF约40%；中概互联网约10%，新能源车和医疗各约5%。